Un modèle puissant dans certains domaines
Connaissant ses locataires cibles, l’investisseur doit s’assurer que son appartement en colocation est situé à proximité de résidences étudiantes, c’est-à-dire d’universités ou d’écoles. L’Île-de-France, comme d’autres pôles étudiants, est à juste titre privilégiée par les investisseurs, mais tous les quartiers ne sont pas aussi intéressants : si les durées d’occupation sont parmi les plus longues en 92, 93 et 94 (+ 16 %, 0 %, -6 % respectivement par rapport à flatlooker), et le temps de recherche de locataires est faible (respectivement -63%, 0%, + 9% de moins que la moyenne), ce n’est pas le cas dans toute l’Île-de-France.
En revanche, 78 ont des temps d’occupation similaires, mais un temps moyen de recherche de locataire supérieur (+ 29% de plus que la moyenne), donc plus difficile à trouver un locataire, et 91 sont inférieurs (-9% par rapport à la moyenne ) et combiné à un bail de bien plus longue durée (+ 289 % par rapport à la moyenne).
Hors Ile-de-France, les villes de Lyon, Marseille, Rennes ou encore Metz ont des temps d’occupation encore plus longs que la région parisienne (ou l’équivalent marseillais) et le délai moyen pour trouver un locataire s’avère faible (+ 3% , 0 %, -49 % et -54 % par rapport à la moyenne, respectivement). Certaines villes de province, comme Toulouse et Perpignan, ont des locataires de longue durée, mais il faudra deux fois plus de temps aux propriétaires pour les trouver que dans d’autres villes (+ 97 % et + 71 % de plus que la moyenne, respectivement).
Enfin, les quartiers de Lille, Le Havre, Montpellier, Nantes, Amiens, Grenoble et Orléans auront une durée de bail courte mais un taux de rotation des locataires plus élevé car les durées d’occupation seront en moyenne plus courtes que dans les autres villes de province (-11%, -17%, respectivement) -20%, -23%, -41%, -53% et -68% de la moyenne).
« Certaines villes connaissent une explosion de l’offre de logements, ce qui exerce une pression à la baisse sur les loyers à certains moments, même si les étudiants sont nombreux dans ces quartiers. C’est le cas, par exemple, dans la ville de Cergy. » – Nicolas Goyet, président de Flatlooker
Un modèle performant à certaines périodes de l’année
Les périodes de forte vacance et d’exploration intensive se concentrent principalement de décembre à janvier et tout au long de l’été de juin à septembre avant la rentrée scolaire. Embaucher un colocataire en décembre sera donc deux fois plus dur qu’avant la rentrée à partir de septembre.
Dans les zones où il est plus difficile de trouver un locataire, il est prudent de supposer que l’appartement ne sera pas loué avant la prochaine rentrée scolaire. Il faut donc bien choisir son emplacement, mais aussi le temps de location du bien, et si nécessaire, réfléchir à d’autres solutions temporaires ou intermédiaires pour rentabiliser son investissement avant la rentrée.
Rentabilité attendue VS réalité du marché
En fonction de l’espace choisi et de la durée locative de l’investissement locatif, il est fort possible de se retrouver dans la situation d’une vacance imprévue à la location. Bien entendu, la qualité des équipements et l’agencement de l’appartement joueront toujours un rôle important pour trouver rapidement un locataire.
« En matière de prix, même avec l’expérience, il est toujours plus difficile de savoir se positionner dans un appartement que dans une location normale, du fait de la variété des situations – équipement, mobilier, emplacement etc. – Louise Langer, Responsable Location chez Flatlooker