Comment investir 50 000 euros dans l’immobilier ?

Comment investir 50 000 euros dans l’immobilier ?

Pour de nombreux épargnants, le climat économique actuel rend les choix d’investissement particulièrement compliqués : Après avoir bondi en juin (+100 points de base), les rendements obligataires ont chuté brutalement pour retrouver les niveaux du printemps, même si l’inflation ne semble pas se calmer. Serons-nous en récession l’hiver prochain à cause de la crise énergétique ? La BCE parviendra-t-elle à contenir l’inflation sans trop ralentir l’activité économique ? Le prix du pétrole va-t-il enfin redescendre en dessous de 100 dollars le baril ? Les marchés boursiers peuvent-ils résister à tout ce vent contraire ? Le moins que l’on puisse dire, c’est que les repères que l’on aurait pu avoir pendant quelques années semblent avoir temporairement disparu…

Que faire avec 50.000 euros ?

Que faire avec 50.000 euros ?

Vous épargnez depuis plusieurs années ou venez de recevoir un héritage. Pour les plus chanceux, c’est un gain de loterie. Le résultat est le même : il vous reste 50 000 € à investir et vous ne voulez pas prendre trop de risques avec cette somme car vous savez qu’il sera difficile – voire impossible dans certains cas – de réunir une telle somme disponible pour l’épargne à moyen/long terme. Mais en même temps, vous souhaitez tirer le meilleur parti de l’investissement que vous allez réaliser, sachant que la rémunération proposée sur les placements à faible risque les plus courants (mots de passe, contrats d’assurance-vie en euros) est actuellement très faible et loin pour couvrir le niveau d’inflation.

Où placer 50.000 euros : 3 pistes pour investir en immobilier

Où placer 50.000 euros : 3 pistes pour investir en immobilier

L’immobilier est aujourd’hui la classe d’actifs par excellence qui permet de combiner un risque modéré avec un potentiel de rentabilité élevé. En effet, les honoraires proposés pour ce type d’investissement sont généralement de 3% ou 4% selon la zone géographique (pour un loyer résidentiel) et peuvent même parfois dépasser 5%. Cependant, le revers de la médaille de l’immobilier reste généralement la relative complexité du processus de sélection et la gestion locative parfois arbitraire et chronophage. Le ticket d’entrée est également un obstacle majeur, car avec un montant de 50 000 € de nombreux emplacements sont hors de portée de l’investisseur, y compris pour le petit segment des T1.

Investir en SCPI

Le choix d’investir dans des SCPI pour y mettre 50 000 € est assez naturel car il résout le problème du ticket d’entrée à la classe d’actifs immobiliers puisque les parts sur la plupart de ces véhicules sont disponibles pour un montant minimum de quelques centaines ou quelques. mille euros. Le degré de diversification offert par une SCPI est un autre argument de poids, car ce support d’épargne donne accès à un patrimoine diversifié de plusieurs dizaines voire centaines de biens, dont la plupart sont déjà loués au moment où l’épargnant rachète ses parts. Avec 50 000 € il est aussi possible de mixer son investissement sur 3 ou 4 SCPI différentes. Les soucis de gestion locative qui peuvent exister sur les biens détenus en direct ne doivent pas nécessairement être sur une SCPI car la société de gestion s’occupe de tout : achat ou courtage du bien, sélection des locataires et s’occupe du bon encaissement des loyers, supervision de l’entretien et grosses réparations, négociation d’assurance, paiement des taxes foncières… L’épargnant perçoit un dividende après déduction trimestrielle (voire mensuelle) de l’ensemble des charges immobilières pour certaines SCPI), avec un taux de versement moyen de 4,49 % en 2021, certaines SCPI même avec des rendements distribués proches voire supérieurs à 6% !

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Investir dans le crowdfunding immobilier

Le concept de crowdfunding vient des États-Unis, il signifie littéralement « crowdfunding », ce qui signifie qu’il y a une désintermédiation totale de la relation entre créancier et débiteur (ou investisseur et entrepreneur). Il s’agit donc d’une petite révolution dans le sens où la relation bilatérale entre l’emprunteur et son banquier (ou entre l’entrepreneur et sa ronde de « business angels ») cède la place à une forme de mutualisation ou de collectivisation de l’investissement. L’application du crowdfunding dans le domaine de l’immobilier connaît un grand succès en France depuis une dizaine d’années. Ainsi, plusieurs plateformes ont été lancées pour financer des projets de rénovation ou de développement immobilier résidentiel ou tertiaire, donnant naissance au concept de « crowd building ». Attention à ne pas confondre cette nouvelle génération de produits d’épargne avec les investissements locatifs traditionnels, car il s’agit principalement d’investir dans un programme immobilier au travers de titres financiers : titres de créance ou de capital. L’investisseur n’est donc pas propriétaire d’un bien immobilier comme dans le cas d’investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire d’une SCI, mais détenteur de titres de créance ou de parts d’une société (SAS, SA, SARL, etc…). Les plateformes proposant du crowdfunding – en réalité assimilable à un placement financier – sont obligatoirement réglementées par l’AMF et ne peuvent exercer leur activité sans avoir obtenu au préalable le statut juridique de CIP (Conseil en Investissements Participatifs), immatriculé auprès de l’ORIAS (Organisme pour le Registre Unique des Intermédiaires en assurance, banque et finance).

La rentabilité des activités de crowdfunding immobilier est généralement bien supérieure à celle d’un investissement locatif traditionnel : par exemple, 9,31% de rendement moyen en 2020 et 9,23% en 2021. Cerise sur le gâteau, le taux de défaut des programmes est historiquement bas : depuis En 2012, une seule opération a fait défaut sur le groupe Terlat qui a été placé en redressement judiciaire en 2017. ‘HelloCrowdfunding agrégateur de projets.

Miser sur l’assurance-vie

Les contrats d’assurance-vie bénéficient aujourd’hui d’exonérations fiscales très attractives par rapport aux placements financiers ou immobiliers soumis à l’impôt de droit commun, avec une exonération d’impôt sur le revenu après une période de détention de 8 ans (jusqu’à un seuil de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple vivant ensemble). est imposé). L’inconvénient de l’assurance-vie est que la rémunération des fonds sans risque en euros est actuellement très faible, de l’ordre de 1 %. Mais la bonne nouvelle pour l’épargnant est que l’on peut judicieusement combiner l’enveloppe fiscale protectrice de l’assurance-vie avec la forte rentabilité de la classe d’actifs immobiliers grâce aux comptes immobiliers. Les grandes compagnies d’assurance proposent une grande variété de fonds immobiliers grand public sous forme de SCPI, OPCI ou SCI, avec des rendements généralement compris entre 3% et 5%, hors frais de gestion. Un réinvestissement planifié des dividendes versés sur le support d’un fonds en euros peut être inclus dans l’offre, améliorant encore la rentabilité de ce type d’investissement. Autre avantage, l’assureur facilite l’accès aux SCPI sélectionnées dans ses unités de compte par rapport à un investissement qui serait réalisé directement dans ce type de véhicule immobilier non coté : frais de souscription négociés, modalités de souscription déléguées à « l’assureur ». Idem pour la revente de parts : c’est l’assureur qui apporte la liquidité en cas d’arbitrage sur une unité de compte de type SCPI.

Investir 50 000 euros : les meilleurs placements

Investir 50 000 euros : les meilleurs placements

En résumé, en investissant 50 000 € sans prendre de risques excessifs tout en garantissant un certain niveau de rentabilité, il est possible d’éliminer rapidement du spectre des placements les plus financiers possibles : les livrets bancaires et les fonds d’assurance-vie en euros en raison de leurs rendements. investissements de marché en raison d’une volatilité excessive (phénomène de montagnes russes). L’immobilier sous ses différentes formes est donc une réponse appropriée – même si elle n’est pas sans risque – dans la recherche de la bonne combinaison entre l’objectif de rendement attendu et la perte potentielle acceptable pour un épargnant avisé.

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L’immobilier direct demande généralement un ticket d’entrée trop élevé pour des investisseurs de 50 000 € sauf pour cibler les petites communes régionales sur des surfaces de type T1 ou T2. En revanche, l’immobilier géré regroupé dans des fonds de consommation (SCPI, OPCI, SCI) est accessible à partir de quelques centaines d’euros et permet une bonne diversification du risque locatif, tandis que l’investisseur s’éloigne des soucis de la gestion. Que ce soit en direct avec les SCPI ou via l’assurance-vie sur les comptes immobiliers, de nombreux accompagnements sont apportés aux épargnants avec des niveaux de rendement qui dépassent parfois les 5 %.

Selon le niveau d’imposition propre à chaque profil, la volonté de diversification ou la priorisation d’un objectif de rendement ambitieux, un portefeuille peut être construit combinant différents types d’investissements immobiliers.

Par exemple, un investisseur cherchant des rendements élevés pourrait envisager de placer 10 000 $ dans une ou deux opérations de financement participatif immobilier avec un objectif de 8 %, et 40 000 $ en parts de SCPI (idéalement sur 4 véhicules différents pour 10 000 $ chacun), ce qui est un rendement prévu non garanti. de 5 %. Une telle combinaison d’investissements permet d’atteindre un rendement potentiel non garanti de 5,60 % après frais, avant impôt.

En revanche, un épargnant plus conservateur qui privilégie la diversification et la dilution des risques peut investir 50 000 € dans un contrat d’assurance-vie subdivisé en une dizaine d’UC de type SCI, OPCI et SCPI avec l’objectif d’un rendement moyen de 3 % après déduction des frais de gestion. frais. Dans un tel contrat, le risque de perte est naturellement beaucoup plus limité en échange d’un rendement moindre. Mais pour certains épargnants, la différence de fiscalité entre l’enveloppe d’assurance-vie et le taux marginal d’imposition qui déprime le revenu distribué des SCPI directement souscrites permet de compenser en partie la différence de performance hors taxes.

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