Comment réussir son investissement locatif en 2023…

Philippe Lauzeral, PDG du Groupe Stellium, partage ses conseils pour un investissement locatif réussi en 2023.

Malheureusement, il n’existe pas de formule magique ni de mode d’emploi tout fait pour un investissement immobilier locatif réussi. Il s’agit de se poser les bonnes questions et d’adapter ses décisions à sa stratégie et aux moyens dont on dispose (financiers, managériaux…). Vous souhaitez optimiser votre fiscalité ? Pour générer des revenus supplémentaires ? Vous envisagez une location saisonnière ou longue durée ? Vaut-il mieux investir dans du neuf ou de l’ancien ? En pratique, il existe différentes façons d’investir dans l’immobilier locatif. Il est donc important de connaître quelques principes de base avant de se lancer. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert en investissement immobilier si besoin.

Emplacement, surface et prix : des critères essentiels

Critère de sélection évident et incontournable, la localisation du bien est déterminante et doit répondre à la stratégie d’investissement souhaitée. De manière générale, il est important de viser une ville dynamique avec un potentiel de locataires solvables afin d’éviter à la fois les risques d’arriérés de loyer et de vacance.

Les investisseurs doivent également baser leur choix sur le type de location qu’ils envisagent d’effectuer : saisonnière ou longue durée. En effet, les villes étudiantes telles que Toulouse, Rennes, Poitiers, Strasbourg représentent un potentiel important de location longue durée.Les lieux touristiques (stations balnéaires, stations de montagne, villes historiques, etc.) sont en revanche à privilégier à des fins de location touristique.

En plus de l’emplacement, le bien doit répondre à la demande du marché locatif local. En d’autres termes, mieux vaut privilégier les petites surfaces dans les zones touristiques et étudiantes, et les logements de deux et trois chambres dans les quartiers résidentiels prisés des familles. Le prix doit également correspondre à la moyenne des transactions réalisées dans la zone géographique.

Qualité et conformité du bien, une exigence désormais incontournable

Avec l’arrivée du calendrier qui fige les locations des écrans thermiques et interdit progressivement leur location en fonction de leur valorisation, la conformité du bien occupera une place de plus en plus importante. Depuis le 1er janvier 2023, les appartements et maisons les plus énergivores ne peuvent plus être loués. Le 1er janvier 2025, toutes les propriétés notées G seront soumises à cette interdiction, suivies des propriétés notées F en 2028, et enfin des propriétés notées E en 2034.

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Les investisseurs doivent déjà tenir compte de cette obsolescence programmée lors de leur sélection. Soit ils visent un bien avec un bon DPE (supérieur à D), ce qui implique un prix d’achat plus élevé, soit ils investissent dans un bien moins bien noté, moins cher mais qui prévoit des frais de rénovation. La plupart des mesures d’économie d’énergie peuvent faire l’objet de subventions étatiques ou locales voire de déductions fiscales. La récente loi de finances (2) a encore élargi la subvention offerte aux propriétaires fonciers en doublant le déficit foncier qui peut être compensé par le revenu total.

Rentabilité et fiscalité : optimiser son investissement locatif

Un investissement locatif réussi, c’est aussi prendre en compte certains aléas comme les frais de gestion locative, le risque de vacance ou d’impayés… Pour en faire une habitude pour le particulier bailleur, mieux vaut étudier au préalable la rentabilité du projet par lui le résultat net de la société et en calculant l’optimisation fiscale selon le régime prévu.

L’intérêt ou la complexité d’un investissement locatif est qu’il peut être appréhendé par la catégorie de revenus imposables que l’on souhaite affecter (revenu de base, bénéfices industriels et commerciaux, etc.). Par exemple, les locataires uniquement (non meublés) sont généralement lourdement taxés car leurs revenus sont imposés au TMI de l’investisseur plus les cotisations de sécurité sociale à 17,2%. Les locations meublées, notamment sous le régime LMNP, sont moins taxées. Pour un investissement dans une construction neuve, étudier les dispositifs de défiscalisation type « Pinel+ » peut également être une solution avantageuse.

« Tout investissement locatif doit être compris en fonction de la situation personnelle de l’investisseur », rappelle Philippe Lauzeral. Exigences de localisation, conformité réglementaire et potentiel locatif sont au cœur des préoccupations d’un investisseur dans un contexte mouvementé (contraintes RE 2020, tensions sur le marché locatif, difficultés à emprunter). Autant d’éléments qui justifient la nécessité d’une recommandation sur mesure et d’un accompagnement par un expert du domaine. Dans notre environnement inflationniste, il existe des opportunités et des solutions pour tout le monde ; à condition de garder à l’esprit que l’immobilier est un bien tangible qui doit être appréhendé sur une longue période. »

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Être accompagné et conseillé par un expert, quelle plus-value ?

Outre le côté subjectif et « coup de cœur » d’un bien ou d’une ville, se lancer dans un investissement locatif nécessite également un travail conséquent sous forme d’études, de comparatifs, d’analyses et de simulations. Il existe des sites internet accessibles aux particuliers, comme celui de l’INSEE, qui permettent de collecter des données économiques et démographiques pour se faire une idée de la dynamique du territoire et de la population ciblée. Cependant, avoir la connaissance d’un expert de l’industrie du marché, qu’il soit local ou national, s’avère souvent être un avantage important et un gain de temps.

Les professionnels apportent leurs ressources internes telles que l’utilisation d’outils de sourcing et d’analyse spécifiques, ou recourent à leurs collaborateurs ou partenaires qui ont une réelle expertise dans le domaine. Pour les gérants de fortune ou autres sociétés spécialisées dans les investissements, il existe généralement des processus de sélection internes spécifiques pour les biens référencés dans leur portefeuille.

« Une assistance professionnelle permet une analyse plus approfondie et rigoureuse tout en respectant un cahier des charges strict, en tenant compte des facteurs cruciaux de localisation, de rentabilité, de positionnement prix et de qualité de construction qui répondent aux critères de référencement ; Des critères qui encadrent au mieux le déploiement d’un investissement, précise Philippe Lauzeral. Chez Stellium Immobilier, nos experts en sourcing présentent devant un comité les opérations sélectionnées sur le marché, sur la base des analyses géomarketing réalisées par notre bureau d’études et nos intervenants locaux ; un premier comité valide ou infirme les propositions. Celles retenues seront observées avec un prisme juridique et commercial, une nouvelle étape dans la protection des intérêts des investisseurs potentiels avant qu’elles ne leur soient proposées. »

Un investissement locatif réussi permet non seulement de maximiser votre rendement à l’instant T, mais aussi d’espérer une rentabilité sur la durée de vie de l’opération.