Différentes façons de démarrer votre premier investissement dans l’immobilier.
Investir dans un bien locatif est possible à tout âge. Même s’il est toujours idéal de consacrer le plus tôt possible une partie de ses économies, en pratique c’est généralement quand on a un logement pour soi et sa famille qu’on commence à s’y intéresser, surtout quand ça arrive. venir s’inquiéter de notre future retraite. Au démarrage, différentes solutions s’offrent à vous, selon l’objectif recherché.
Défiscaliser avec le dispositif Pinel ou Denormandie
Investir en Pinel ou en Denormandie permet de bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu, de modifier le contrat de bail (sur 6, 9 ou 12 ans) et de respecter certaines conditions : l’investissement doit porter sur une résidence neuve à Pinel (et ancienne à renouveler Denormandie), les revenus du locataire ne doivent pas dépasser le plafond, et le loyer est également plafonné.
Pendant la durée du bail de six ans, l’avantage fiscal équivaut à 12 % de l’investissement total (environ 300 000 ¤ Pinel, le mètre carré n’excédant pas 5 500 ¤), 18 % pendant neuf ans et 21 % pendant douze ans. La réduction d’impôt peut atteindre 63 000 sur douze ans, soit 5 250 ¤ par an.
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Le dispositif Pinel, relégué aux zones géographiques où la tension entre l’offre et la demande de logements est la plus forte, est maintenu jusqu’au 31 décembre 2021, et le dispositif Denormandie jusqu’au 31 décembre 2022 (loi de finances 2020).
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Bien qu’on ne s’attende pas à une plus-value très élevée à la revente de maisons neuves, l’équipement Pinel est intéressant si l’on ne paye pas plus cher à l’achat (il ne faut pas dépasser 25% d’écart par rapport au précédent). Et les conditions d’investissement de la ville où le marché locatif est actif, et les programmes neufs de Pinel ne comportent pas d’effectifs excessifs.
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Gagner de l’argent avec du papier rock
Investir en SCPI (société civile d’investissement immobilier), nom officiel de la « pierre de papier », permet d’obtenir un rendement souvent supérieur à 4%, avec une revalorisation régulière. Les SCPI (au nombre d’environ 200) acquièrent et gèrent un portefeuille de biens immobiliers destinés à la location, et redistribuent les loyers perçus à leurs partenaires (sous forme de dividendes), après réduction des coûts.
Les SCPI en immobilier d’entreprise offrent des rendements supérieurs à ceux de l’immobilier résidentiel. De par leur taille (capital supérieur à 250 millions d’euros), la diversification des actifs et la dispersion des risques sont garanties. A noter : Certaines SCPI se concentrent sur le Grand Paris et le développement de bureaux immobiliers autour de la capitale.
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Pour l’investisseur, il n’y a pas de soucis liés à la garde physique de la maison, notamment en termes de gestion locative et le cumul des risques (salaires impayés, vacances) est l’un des grands avantages de ce type de prison. Avec un acompte qui peut être limité au départ, et donc plus accessible aux petits budgets, il est possible d’entrer sur le marché de la location de bureaux ou de locaux professionnels dont le particulier est généralement exclu. Pour réduire les coûts, la durée de détention recommandée est d’au moins dix ans.
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Déduire un déficit foncier dans l’ancien
Les investissements locatifs dans les immeubles anciens bénéficient d’un coût au mètre moins élevé que les immeubles neufs, et il est généralement plus facile de trouver un logement bien situé (à proximité des commerces et des écoles). Les rendements locatifs sont très variables selon les villes (2 à 4 % à Lyon, mais 8 % à Saint-Étienne !). Grâce aux travaux (surtout l’isolation), vous pouvez créer une plus-value intéressante, qui est imposable en cas de revente jusqu’à ce qu’elle intervienne après 22 ans de possession. Pour l’impôt sur le revenu, le loyer est imposable bien sûr, mais il est possible de déduire du revenu général une perte foncière équivalente notamment pour l’aménagement et l’amélioration de la maison (dans la limite de 10 700 ¤ par an : hors ce plafond, la franchise est transféré aux revenus de la propriété de la prochaine décennie).
Attention! Lorsqu’une perte foncière est calculée, il est obligatoire de continuer à louer le logement en question pendant au moins les trois prochaines années. Par exemple jusqu’en 2022 si la perte foncière est imputée sur le revenu général de 2019 : si vous revendez le bien libre avant 2022, vous risquez la reprise.