Crise énergétique et immobilier en France : ce qu’il faut savoir !

À propos d’Expatrimo | Publié le 13/09/2022 à 11:27 | Mis à jour le 13/09/2022 à 12:52

La réduction des dépenses énergétiques et des émissions de gaz à effet de serre est un objectif majeur des pouvoirs publics français depuis plusieurs années. La loi sur le climat de 2019 et la loi sur le climat et le développement durable adoptées en 2021 prévoient des changements importants pour les propriétaires d’équipements de chauffage. Les vagues de chaleur de cet été et la hausse des prix de l’énergie ont renforcé la nécessité de ces changements. Vous êtes expatrié et investisseur immobilier en France, que devez-vous savoir à ce sujet ?

Qu’est-ce qu’une passoire thermique en immobilier?

Qu’est-ce qu’une passoire thermique en immobilier?

Ce mot fait référence aux maisons mal protégées et qui gaspillent de l’électricité, et on rencontre aussi le mot puissance de filtrage. La performance énergétique des maisons est calculée par DPE (Diagnostic de Performance Energétique) et s’exprime en Kwh/m2/an. Outre des factures énergétiques anormalement élevées, ce type d’habitation produit également de grandes quantités de gaz à effet de serre. À partir de 2021, la quantité d’émissions de CO2 a été ajoutée. Cela se traduit par une note de A à G.

Il est important de noter que le DPE a été modifié en 2021 et que les nouvelles informations sont souvent moins favorables que les anciennes. Les DPE antérieurs à 2013 ne sont plus valables, les DPE antérieurs au 01/01/2018 sont valables jusqu’à fin 2022 et les DPE effectués entre le 01/01/2018 et le 30/06/21 sont valables jusqu’à fin 2024. .

À partir du milieu de 2022, les marchandises classées comme F & amp; G sont considérés comme des passoires thermiques. Le locataire pourra utiliser le DPE pour demander une régularisation s’il fait apparaître votre bien en catégorie F ou G. Catégories F & amp; G affecte non seulement les appartements anciens mais aussi de nombreuses maisons privées.

Conséquences pour le propriétaire

Conséquences pour le propriétaire

La classe F ou G a des conséquences pour le propriétaire à partir de cette année :

Surtout, la loi interdit la location de certains immeubles de classe G (consommation supérieure à 450 Kwh/m2/an) à partir du 1er janvier 2023. Les logements classés F et autres classe G leur seront interdits de location à partir du 1er janvier. , 2028. Les maisons classées E seront interdites de location à partir du 1er janvier 2034.

Ces mesures n’empêchent pas la poursuite d’un bail existant. Cependant, le locataire peut exiger une réduction de loyer, du travail forcé ou même des dommages-intérêts selon la décision du tribunal. Continuer à louer un tamis chauffant comporte donc un certain risque pour le propriétaire.

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Les promotions des ventes de passoires chauffantes se multiplient et on estime, avant l’été, que la passoire chauffante bénéficie d’une remise de 18% à la revente. La forte hausse du prix de l’énergie et la tendance des jours critiques feront certainement baisser le prix de ce type de logement.

Vous voulez investir : achetez du neuf

Vous voulez investir : achetez du neuf

La construction immobilière en France est régie par des normes impératives. La dernière norme RT2020 garantit une haute efficacité énergétique. Les nouveaux biens devront avoir un DPE A ou B. Une faible consommation d’énergie séduira un locataire potentiel. Par conséquent, le propriétaire pourra obtenir un loyer plus élevé.

Les investissements immobiliers sont à long terme, avec un emprunt de 10 à 20 ans.Il est clair que les contraintes liées à l’énergie et aux gaz à effet de serre dans l’immobilier vont augmenter dans les années à venir. Ces changements affecteront directement le prix des biens, qui ne correspondra plus aux valeurs croissantes. Investir dans du neuf permettra de préserver la valeur de l’investissement immobilier, quelles que soient les démarches entreprises dans les années à venir.

Que doit faire le propriétaire expatrié ?

Il est important de rappeler que les nouvelles mesures ne concernent que les biens loués. Ils n’affectent pas directement la propriété du propriétaire de la maison ou de sa famille, ni les biens laissés vides.

Connaitre la catégorie de ses biens

La première chose à faire est évidemment de connaître la classe énergétique de votre bien. Si le test de puissance est antérieur au 01/01/2018, il ne sera plus valable après la fin de cette année. En cas de doute, il est recommandé d’organiser un nouveau DPE, d’autant plus que le nouveau groupe aurait fait baisser la classe de votre bien. Le coût du DPE varie de 80 euros à 250 euros selon la taille du bien et la localisation.

Immobilier locatif

Le travail d’entrée requis d’une classe G ou F est généralement important. Les travaux d’installation nécessaires coûteront de 10 à 30 000 euros par appartement. Il est important de fournir ces frais.

Dans l’immeuble, une grande partie des travaux nécessaires concerneront les parties communes et seront donc choisis par les copropriétaires. Les bâtiments les plus touchés seront de nombreux immeubles construits dans les années 60 et 70.

Il est principalement lié aux changements des fenêtres en double vitrage et, si possible, au changement du système de chauffage. Selon le type de fenêtre, le coût de remplacement peut être de 1000 euros/fenêtre. Ces améliorations n’auront qu’un impact mineur sur la classe énergétique de l’appartement. Il est également compliqué et chronophage de coordonner le travail à distance, notamment dans un appartement avec un locataire. La plupart du temps, le travail en unités mixtes sera nécessaire.

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Ces activités sont proposées et votées par l’association des copropriétaires. En particulier, ce sera un travail complexe et coûteux à installer à l’extérieur et à changer la toiture. Le propriétaire d’un des appartements aura peu de pouvoir sur la décision, surtout s’il est un investisseur non résident et peu impliqué dans la vie de la copropriété. Les frais de rénovation sont répartis selon la taille de l’appartement, on peut compter au moins 10 000 euros pour un studio. Pour un T3 ou un T4, on atteindra généralement 25 à 30 000 euros. Il s’agit d’un budget important, qui représentera plusieurs années de loyer et réduira donc considérablement le bénéfice d’investissement initial.

Logement d’enfant

Nous rencontrons toujours des personnes d’autres pays qui ont acheté une ou plusieurs petites maisons à Paris pour loger leurs enfants dans le futur, pendant leurs études et lorsqu’ils commencent leur travail. Si votre enfant y emménage avant 2025 (pour le groupe G) ou 2028 (pour le groupe F), vous n’avez pas besoin d’agir immédiatement. Dans ce cas, vous pouvez continuer à louer votre bien jusqu’à ce qu’il soit utilisé par votre enfant. Cela laisse la possibilité de retarder la date de règlement de plusieurs années. Le véritable effet se fera lors de la revente, avec une forte décote si les travaux ne sont pas faits.

Maison individuelle

Le propriétaire de la maison peut décider seul des travaux, mais contrôler à distance les travaux dans son logement n’est pas toujours facile. De même, il faudra prévoir un emploi en cas de retour après le déménagement. Ce travail sera effectué lorsque l’employeur partira ou reviendra de l’étranger. S’il n’est pas souhaité de revenir dans cette maison, pensez à vendre la maison lors du prochain renouvellement de bail, et avant 2028 ou 2034.

Économiser l’énergie et réduire les émissions de gaz à effet de serre est une tendance clé. Réduire la facture énergétique de la France devient clairement une priorité. Tout porte à croire que les mesures qui étaient jusqu’à présent des mesures de relance seront plus difficiles dans les années à venir. On peut donc s’attendre à des effets sur les investissements immobiliers auxquels il faut s’attendre maintenant.