[Discussion] Donation, succession : transmettre son bien immobilier par dissolution

Anticiper sa succession permet souvent d’optimiser la fiscalité et d’aider ses enfants au moment le plus utile pour eux. Grâce au démembrement de votre bien, vous pourrez transmettre votre patrimoine tout au long de votre vie, tant que vous continuerez à habiter votre logement. Un notaire et deux invités spécialistes de la nue-propriété explorent les opportunités du démembrement immobilier pour transmettre votre patrimoine lors de notre prochaine émission « En Plateau Avec ». Un rendez-vous à suivre en direct le mercredi 14 septembre.

Liberté, Égalité… Succession défiscalisée ! Selon une étude Ifop de janvier dernier (1), additionnant toutes les convictions politiques, 81 % des Français sont favorables à la suppression des droits de succession sur les successions jusqu’à 200 000 euros (contre 100 000 euros actuellement). En Europe, la France compte le plus grand nombre de foyers bénéficiaires d’une transmission, sous forme de succession ou de donation. Selon une étude INSEE de 2018, 45% des foyers français déclarent avoir bénéficié d’au moins une transmission au cours de leur vie. Ainsi, en France, un ménage sur deux est héritier (ou donataire), contre seulement un sur trois en Espagne et en Italie (respectivement 33 et 32), voire un sur quatre en Allemagne (27 %) (2) .

Autre spécificité française constatée par l’INSEE, la majorité du patrimoine est transmise sous forme monétaire et non sous forme immobilière (majorité dans les trois autres pays européens étudiés). L’INSEE explique cette particularité par la fiscalité de l’immobilier, moins avantageuse en France que chez nos voisins européens.

Démembrer vos biens immobiliers pour générer des liquidités et aider vos proches

Démembrer vos biens immobiliers pour générer des liquidités et aider vos proches

Toujours selon l’INSEE, après 70 ans, les ménages français sont de moins en moins propriétaires de leur résidence principale. Cependant, 72 % d’entre eux conservent la pleine propriété ou l’usufruit de leur résidence principale (3). Autrement dit, certains des plus grands propriétaires français utilisent le démembrement immobilier pour ne conserver que l’usufruit de leur résidence principale.

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Séparer la nue-propriété (les murs) de l’usufruit (la jouissance du bien) offre de nombreuses possibilités pour liquider dès maintenant votre patrimoine immobilier et/ou commencer à transmettre votre patrimoine de votre vivant. Par exemple, vous pouvez décomposer votre résidence principale et ne transférer que la nue-propriété. L’acquéreur peut être un particulier qui vous verse une rente mensuelle (rente viagère classique) ou un investisseur institutionnel (fonds d’investissement). Ce fonds d’investissement vous verse alors un capital (appelé bouquet) en une seule fois, lors de la signature de la vente (rente mutualisée). Dans les deux cas, il continue à vivre dans sa maison jusqu’à sa mort. Vous pouvez utiliser tout ou partie du capital levé pour faire un don à vos enfants.

Démembrement et donation : le duo gagnant pour réduire les droits de succession

Démembrement et donation : le duo gagnant pour réduire les droits de succession

Donner la nue-propriété de votre résidence habituelle à vos enfants vous permet de réduire les droits de succession sur votre bien. En effet, les droits à payer à votre décès ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété transmise. Elle dépend de votre âge au moment de la donation : 50% de la valeur totale du bien (nue-propriété et usufruit) si vous avez entre 51 et 60 ans, 60% si vous avez entre 61 et 70 ans. En effet, l’assiette fiscale de la nue-propriété est inférieure à celle de la pleine propriété. De plus, l’avantage fiscal lié au don (100 000 euros par parent et enfant, en une ou plusieurs fois) est renouvelé tous les 15 ans. Ainsi, lorsque vous anticipez le passage de votre succession au cours de votre vie, vous accordez plus d’impôts en franchise d’impôt.

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Pour vous aider à anticiper la transmission de votre patrimoine en fonction de votre situation personnelle et de vos projets, Sidonie Watrigant accueille un notaire et deux invités spécialisés en évaluation de nue propriété pour explorer les opportunités de démembrement immobilier lors de notre prochain événement « On Tray With ».

(1) Ifop pour le Journal du Dimanche, L’avis des Français sur la défiscalisation des droits de succession, janvier 2022.

(2) Insee Références, Revenus et patrimoine des ménages, édition 2018.

(3) Insee Références, France, Portrait social – édition 2021, 25 novembre 2021.