Pas de surprise : l’investissement immobilier commercial s’est effondré au quatrième trimestre 2022, selon le dernier rapport MSCI Real Assets (dans le document d’accompagnement), « dans un contexte de baisse générale des valeurs et des rendements des actifs.
Ainsi, le volume des transactions a chuté de 66% à 53,9 milliards d’euros au quatrième trimestre 2022 par rapport à l’année précédente, tous les grands secteurs enregistrant une baisse. Au total, entre le 1er janvier et le 31 décembre, l’activité d’investissement en Europe a chuté de 25%, à 291,5 milliards d’euros.
L’Allemagne a subi une baisse de 55%, après avoir enregistré un record européen de 113 milliards d’euros en 2021, cédant sa place au Royaume-Uni en tant que premier marché national d’investissement du continent. « Cela souligne à quel point nous avons eu une année tumultueuse », a déclaré Tom Leahy, responsable de la recherche immobilière Emea chez MSCI. Il insiste : « Les perspectives économiques incertaines, les flambées des taux d’intérêt, l’accélération de l’inflation et le conflit en Ukraine ont rendu méconnaissable le paysage de l’investissement d’il y a un an. La rapidité avec laquelle les valeurs ont été corrigées pour refléter la hausse des coûts d’emprunt a créé une grande disparité dans les attentes de prix pour les acheteurs et les vendeurs, entraînant une baisse spectaculaire du volume des transactions. »
Les secteurs industriels et résidentiels, qui sont les plus favorisés par les investisseurs pendant la pandémie de Covid-19, ont enregistré la plus forte baisse. En revanche, le commerce de détail – un secteur qui a perdu la faveur des investisseurs lors des fermetures nationales – n’a chuté que de 3 % sur l’année à 38,4 milliards d’euros : la reprise par Société Générale Assurances et BNP Paribas Cardif de 45 % du centre commercial Westfield Carré Sénart contribué à cela.
Des grosses opérations et des interrogations
Aussi, selon le rapport MSCI Real Assets, « les grandes transactions ont eu un impact significatif sur la performance de certains marchés en 2022 », augmentant le volume d’investissement notamment pour les marchés français, belge et espagnol. La deuxième transaction la plus importante du dernier trimestre de l’année dernière a été l’achat par Brookfield de la société belge d’investissement immobilier Befimmo pour 2,8 milliards d’euros. Dans le même ordre d’idées, le marché européen du logement étudiant a atteint un record d’investissement de 15,1 milliards d’euros grâce à d’importantes opérations de portefeuille telles que l’acquisition de Student Roost au Royaume-Uni par GIC et Greystar pour 3,9 milliards d’euros.
De plus, les transactions réalisées en 2021 ont renforcé les baisses relatives enregistrées au cours des 12 mois suivants sur d’autres marchés, précise MSCI Real Assets. Ainsi, aucun accord en Allemagne, à Berlin et sur le marché du logement européen en 2022 n’a été proche de l’acquisition gigantesque par Vonovia de Deutsche Wohnen, un autre propriétaire résidentiel allemand coté en bourse.
« Le ralentissement de la croissance économique, la hausse des taux d’intérêt et la baisse des valeurs ont transformé le profil des rendements immobiliers de telle sorte qu’ils ne peuvent plus être traités comme un substitut aux obligations. Les investisseurs vont donc réévaluer la place de l’immobilier dans leurs portefeuilles », a déclaré Tom Leahy.
Deux deals français parmi les grandes transactions
En France, le volume des investissements a chuté de 39% au quatrième trimestre à 8,7 milliards d’euros. Sur l’ensemble de l’année, ce volume a augmenté de 3% à 37,8 milliards d’euros.
Paris a enregistré une hausse de 6 % de son volume de transactions, à 21,3 milliards d’euros, grâce aux grandes opérations de bureaux et de commerces. La capitale de la France a ainsi dépassé Berlin en tant que deuxième destination d’investissement en Europe.
L’acquisition du siège social d’Amundi à Paris par la Société Foncière Lyonnaise, pour 574 millions d’euros, et le rachat par une société dirigée par Brookfield du 150 avenue des Champs Elysées, pour 648 millions d’euros, figurent parmi les dix plus grosses opérations immobilières en Europe l’an dernier. .