Faut-il encore investir dans l’immobilier ?

Valeur refuge dans l’esprit des Français depuis plusieurs générations, investir dans la pierre devient a priori de moins en moins attractif.

Parmi les facteurs décisifs on retrouve bien sûr le prix : sur l’ensemble du marché français, on atteint des sommets qui font peur à certains experts. On peut donc légitimement prédire que le potentiel de croissance sera limité. Dans certains cas, on peut même avoir peur de tomber.

Un autre aspect à prendre en compte est lié au prix de cet investissement. Sans surprise, la croissance des taux d’intérêt est freinée et les tendances à moyen terme ne sont pas très encourageantes. En effet, les prévisions vont plutôt dans le sens d’une hausse significative à court/moyen terme et les taux devraient approcher les 5% très prochainement. Certains économistes prédisent même un nombre beaucoup plus élevé. En comparaison, il est actuellement très difficile de trouver un prêt à moins de 7% aux Etats-Unis, même avec un excellent dossier. Même son de cloche à Dubaï où les banques, anticipant une hausse, privilégient les prêts à taux variable. Une hausse du crédit supérieure à 5% est donc plus qu’envisageable en France.

De plus, on constate que même l’accès au financement est devenu beaucoup plus difficile. Le notaire a récemment expliqué que sur les 10 dossiers traités en octobre 2022, aucun n’a pu les recevoir ; une situation inédite à laquelle les ménages français ne sont pas habitués et qui engendre un doute supplémentaire au moment de décider d’un achat.

Ces éléments nous montrent donc que la situation actuelle n’est plus aussi favorable qu’elle l’était au cours des deux dernières décennies. Cependant, les statistiques montrent que les prix continuent d’augmenter (en moyenne entre 6 et 8% selon les sources). Cette augmentation va-t-elle alors s’arrêter dans un futur proche ?

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A noter que même si le nombre de transactions a fortement baissé, le prix de l’immobilier reste encore élevé. Les besoins ont certes évolué (les maisons ou appartements plus grands sont privilégiés), mais un problème demeure : le manque de logements disponibles. Pour les secteurs recherchés, nous croyons qu’il faut encore se battre pour trouver une propriété sans défauts majeurs. Il faut dire que les acquéreurs de ces quartiers ont les meilleurs records et surtout les plus gros budgets. Sans tirer, vous devrez toujours payer le prix fort.

De plus, face au rejet bancaire, de plus en plus de ménages paient leur nouveau logement comptant ou avec très peu de crédit, surtout après avoir vendu leur premier bien. De même, un projet de loi relatif à la portabilité des prêts immobiliers est actuellement à l’étude et devrait grandement faciliter les transactions s’il est approuvé.

Pour la grande majorité, l’immobilier a longtemps été la valeur refuge par excellence, devant même l’or. Historiquement, on a vu qu’à moins d’une révolution, il n’est pas facile de changer de culture et d’habitudes, surtout lorsqu’il s’agit des générations plus âgées qui hésitent à s’aventurer sur de nouveaux marchés comme les crypto-monnaies ou l’immobilier à l’étranger (et les faillites récentes vont ne prouvent pas qu’ils n’ont pas raison).

Dernier aspect à considérer en France pour analyser l’évolution des ventes immobilières : le marché locatif. Le constat est toujours le même : louer le logement que l’on souhaite n’est pas simple. De plus, la loi climat mettra en lumière le déséquilibre déjà énorme entre l’offre et la demande locative. Les Français qui le peuvent n’auront pas trop le choix : ils achèteront mieux.

Ces derniers éléments montrent qu’il n’est donc pas trop tard pour se décider à investir dans la pierre. Bien sûr, il ne s’agit pas d’acheter à tout prix, mais de cibler des secteurs, car le risque d’une baisse drastique à moyen/long terme semble assez limité : une petite correction peut l’être, mais probablement pas dans les domaines les plus souhaitables. N’oubliez pas qu’une des clés du succès en immobilier est la patience, et même si les nouvelles générations veulent souvent aller plus vite en tout, c’est justement en gardant une vision à long terme que l’investissement sera le mieux valorisé.

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