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La pierre est l’un des investissements préférés des Français qui apprécient le caractère tangible de l’immobilier. La situation actuelle d’inflation élevée et de hausse des taux d’intérêt va-t-elle vaincre l’engouement des investisseurs pour ce marché ?
Dans cet article, découvrez l’analyse du marché immobilier de 2023, le cas particulier du marché de l’immobilier neuf, ainsi que les différentes manières de se positionner, physiquement ou à travers le rock paper.
Investir dans l’immobilier en 2023 : est-ce le bon moment malgré des taux qui augmentent ?
La situation économique actuelle n’est pas sans conséquence sur le marché immobilier, avec des pressions antagonistes qui rendent les prévisions difficiles.
Tout d’abord, dans le contexte d’inflation actuelle et de forte volatilité du marché boursier, on peut saluer l’intérêt de la pierre pour les épargnants qui apprécient cette valeur refuge qu’ils apprécient traditionnellement en période d’inflation. N’oubliez pas que la valeur d’un bien peut certes changer, mais c’est aussi un investissement tangible qui procure du confort et qui a souvent été considéré comme une protection contre l’inflation. Deuxièmement, les loyers ont également tendance à augmenter en période d’inflation. Ainsi, un investissement locatif peut être un investissement rentable lorsque les prix augmentent. Cependant, limiter les augmentations de loyer à 3,5 % maximum pendant un an (jusqu’au 30 juin 2023) est insatisfaisant pour les propriétaires.
Il sera également indispensable d’analyser attentivement les taux des crédits immobiliers qui permettent l’achat de son bien immobilier. Si les taux remontent, il est clair qu’ils montent moins vite que l’inflation et les taux pratiqués aujourd’hui sont encore largement inférieurs à l’inflation. Rappelons qu’en octobre 2022, il y a plus d’un an, l’indice des prix à la consommation avait augmenté de 6,2 % selon l’Insee. Dans ces conditions, le crédit immobilier reste attractif. Mais cette très forte inflation crée aussi un problème pour les acquéreurs, notamment les primo-accédants, car elle érode le pouvoir d’achat des Français et réduit leur pouvoir d’emprunt (il est plus difficile de remplir l’apport initial), les coûts fixes (énergie, transports , assurance, etc). .) devenant chaque mois plus important.
Faites également attention aux modalités d’octroi des crédits immobiliers, compte tenu de l’effet dévastateur des ciseaux de plus en plus difficiles. En effet, la hausse des principaux taux de la banque centrale a entraîné une hausse très rapide des taux d’intérêt et, dans ce contexte, de nombreuses personnes à faibles revenus ne peuvent s’endetter sans dépasser le taux d’emprunt maximum de 35% en raison de la augmentation des intérêts. taux d’intérêt et/ou ne peuvent pas obtenir de prêt en raison d’un faible taux d’attrition qui augmente plus rapidement que les taux d’intérêt. Rappelons que si les taux d’intérêt augmentent constamment, le taux d’amortissement, compte tenu de son mode de calcul (taux moyens effectivement payés au cours du trimestre précédent, majoré d’une marge d’un tiers) n’augmente que trimestriellement. .
En revanche, il faut souligner que le durcissement des conditions de crédit peut inciter certains à mettre rapidement en place un projet immobilier avant que la situation ne se dégrade, car la situation devrait se dégrader dans les mois à venir, puisque « les banques s’attendent à un nouveau durcissement au quatrième trimestre », selon la BCE. Enfin, les ménages les plus aisés peuvent tirer leur épingle du jeu financièrement. Le durcissement des conditions du crédit immobilier devrait entraîner une baisse des prix, une réelle opportunité pour les profils aux dossiers solides.
Il n’est pas facile de déterminer si un investissement immobilier est particulièrement important en 2023. Cela dépendra principalement de votre profil, si votre demande de prêt est approuvée ou non, et bien sûr du taux qui vous sera également proposé. le prix d’achat du bien. Sans surprise, les profils les plus aisés seront les plus susceptibles d’investir dans l’immobilier, ce qui sera plus difficile à réaliser pour les plus modestes.
Investissement dans l’immobilier : le cas du marché du neuf
Le nouveau marché intérieur est particulièrement touché par la situation économique actuelle et l’inflation pèse lourdement sur ce secteur qui connaît des difficultés majeures, parmi lesquelles l’augmentation du coût des matériaux, principalement due à la guerre et au soulèvement en Ukraine. dans le prix de l’énergie. Les pénuries et les problèmes de stock entraînent des délais de livraison plus longs pour les travaux de construction. Gardez également à l’esprit que les nouvelles normes de construction font grimper les prix. On leur reproche également la réticence de nombreux maires à accorder des permis de construire car on leur reproche de faire trop de « béton » et de faire monter le prix des matières premières qui incitent les promoteurs à refuser de démarrer de nouveaux programmes jugés trop chers. Le constat est clair : de moins en moins de nouveaux programmes sont créés. Selon Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le stock de logements à vendre est tombé à seulement 7,7 mois, quand les compteurs sont à 12 mois en période « normale » d’activité.
La pénurie de foncier et la hausse des coûts de construction entraînent évidemment une hausse très importante des prix des biens neufs. Ainsi, le mètre carré a augmenté de 5,7% en un an de novembre 2021 à novembre 2022 selon le baromètre du Laboratoire Immobilier. Et cette augmentation est bien plus importante dans le neuf que dans l’ancien. Selon les données fournies par Se Loger en octobre 2022, les biens neufs sont en moyenne 27% plus chers que les anciens.
Les difficultés liées à l’inflation des matières premières, la raréfaction des lancements de programmes neufs, l’allongement des délais de livraison, les biens neufs semblent toujours les rendre attractifs, même si les prix sont très élevés pour les Français qui continuent à s’installer dans ce marché. étudiants.
Investir dans l’immobilier en 2023 : sous quelle forme, physique ou papier ?
Vous souhaitez investir dans l’immobilier en 2023, mais vous ne savez pas comment concrétiser votre projet ? Rappelons que l’investissement immobilier peut prendre deux formes différentes : l’investissement direct, dans l’immobilier physique et dans la pierre à papier.
L’investissement direct est probablement celui qui vient à l’esprit. C’est ce qui vous donne accès à la résidence principale et secondaire. Il permet également de réaliser un investissement locatif, en profitant notamment des avantages fiscaux liés au statut LMNP (Meublé Non Professionnel), pour une utilisation ultérieure (par exemple comme résidence principale à la retraite). .
Stone-paper, par exemple, à travers l’achat de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), permet de faire un investissement sur le marché immobilier, d’en tirer des revenus, sans se soucier de la gestion du parc immobilier . les connaisseurs De plus, cette localisation permet de ne pas être propriétaire d’un bien en particulier, mais de détenir une partie de l’ensemble des actifs de la SCPI, ce qui induit une forte diversification et une mutualisation des risques. Par ailleurs, les rendements de certains types de SCPI sont particulièrement élevés, ce qui protège l’épargne des investisseurs de l’érosion du capital face à l’inflation. En effet, ASPIM affiche des rendements oscillant entre 4,5% et 6% pour les SCPI de rendement ces dernières années. Les SCPI fiscales sont des SCPI collectées, même avec un rendement bien inférieur, qui peuvent intéresser l’épargnant, réduisant ainsi sa facture au fisc. Enfin, ce type d’investissement permet également, au travers de SCPI spécialisées, de s’implanter dans des secteurs porteurs, comme l’immobilier de santé (EHPAD, maternités, maisons de repos) ou encore dans l’immobilier lié à la logistique du dernier kilomètre (situé dans l’entrepôt ). à la périphérie des grandes villes).