Lancé en 2014 par la ministre Sylvia Pinel pour soutenir la construction de logements neufs dans les zones instables, le dispositif a été prolongé mais prévu. Pointent les experts de Domis.
Le nouveau prix n’a pas encore baissé. Les taux des prêts augmentent tous les mois, jusqu’à dépasser la barre des 2 %. Et un avantage fiscal prévu au 1er janvier 2023… Autant de choses qui interrogent l’opportunité de mettre en place un autre investissement locatif Loi Pinel, cet instrument lancé en 2014 par la ministre Sylvia Pinel pour soutenir la construction Les logements les plus chers ont permis 30 000 à 40 000 appartements à venir sur le marché chaque année en location à des locataires à faible revenu.
« Si c’est le moment… »
Laurent Amoroso et Éric Pace, de l’agence immobilière Domis à Clapiers (Hérault), spécialisée dans le conseil en investissement, la question ne se pose pas. ils décident.
Laurent Amoroso détaille : « En effet, l’avantage fiscal a légèrement diminué de 12% à 10,5% pour un engagement de location de six ans, mais cela se traduit tout de même par une réduction d’impôt de 1,75% par an (contre 2 % jusqu’alors) ». En d’autres termes : « Un contribuable qui achète une maison 200 000 € économisera 3 500 € par an pendant six ans » puis ce sera moins pendant les six années suivantes. « N’oubliez pas de calculer, de réduire nos frais de notaire. En général, vous pouvez économiser 20% en achetant Pinel ».
Le prix, mais pas que…
Alléchant ? L’offre, rappellent nos experts, n’oublie pas qu’il s’agit tout de même d’un investissement immobilier, donc « le prix ne doit pas être le seul à évaluer ». Encore faut-il disposer d’un bien « bien loué, rentable et facile à revendre ».
L’avantage des produits Pinel, c’est qu’ils sont forcément situés dans des zones de crise, ici à Montpellier et au-delà, sur le littoral ou à Nîmes et ses environs, et que trouver un locataire sur place est rarement difficile, « même si » il faut prendre se soucier. exposition, nuisances sonores éventuelles, stationnement, etc., avant de signer ». Selon la catégorie, le montant du loyer sera cependant plus ou moins élevé. En résumé, prévient Laurent Amoroso, il faut penser « à l’abandon », c’est-à-dire choisir un appartement pouvant être correctement rénové pour le rachat. « Pour bien mettre le prix, nous considérons que le marché des maisons anciennes doit être le plus proche possible du prix payé pour les maisons neuves. Plus l’écart est faible, meilleure est l’affaire », promettent Laurent Amoroso et Eric Pace.
Comparer neuf et ancien
Pour l’instant, selon ces conditions, c’est plutôt la petite couronne de Montpellier qui semble attractive, encore plus que la ville centre selon eux. « A Port-Marianne, par exemple, le prix d’un bien neuf est encore très élevé par rapport à la transaction de produits qui sont cotés depuis dix à quinze ans. A la terrasse du Crès, une maison aux caractéristiques similaires est proposée pour 320 000 € à Castries », témoigne Laurent Amoroso. Les nombreuses maisons qui poussent sur la ligne 2, à Castelnau-le-Lez et jusqu’à Jacou, sont également à étudier de près.
Globalement, l’agglomération montpelliéraine reste « attractive » avec son afflux annuel de nouveaux habitants. Et celui de Nîmes ? « A première vue, cela peut être attractif par rapport au prix très bas. Mais l’écart avec le précédent est plus élevé », prévient Laurent Amoroso, qui considère que le marché héraultais n’est pas forcément en baisse dans le Gard. Vous pouvez toujours y faire de bonnes affaires.
Fin du Pinel au 1er janvier 2025
Cependant, cela peut être maintenant ou pour toujours. Parce que les taux de crédit immobilier devraient continuer à monter, le nombre de mises en chantier baisse depuis un an, et surtout, la loi Pinel sera encore abaissée en 2024 avant d’être finalement abrogée au 1er janvier 2025. Éric Pace et Laurent Amoroso ne sont pas préoccupé. « Ces mesures fiscales sont faites pour inciter le contribuable à changer d’Etat pour faciliter la construction de maisons, si le marché est un peu difficile, il devrait en créer un nouveau ».