Hausse des taux : qui est exclu du crédit immobilier ?

Les trois principaux freins au crédit immobilier

Les trois principaux freins au crédit immobilier

Contracter un crédit immobilier pour financer un projet d’achat d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif peut désormais s’apparenter à un véritable parcours du combattant. Tout d’abord, à cause de la hausse des taux nominaux, qui a un effet sur le TAEG (taux annuel effectif annuel). Selon la Centrale de Financement, on emprunte désormais en moyenne 1,39% sur 15 ans (+0,07% par rapport à juin), à 1,53% sur 20 ans (+0,08%) et 1,70% sur 25 ans (+0,06 %).

Un autre obstacle est le taux d’endettement. Il y a quelques mois, les banques se sont conformées à des protections pourtant irrégulières : la règle du taux d’endettement de 33 %. Depuis le 1er janvier, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a demandé de respecter la règle stricte des 35 % d’endettement, avec une marge de manœuvre pour 20 % des dossiers. Un cadre qui offre moins de souplesse et contribue à exclure certains dossiers du financement.

Les ménages sont actuellement confrontés à un mécanisme dit « d’effet ciseau », causé par le décalage de trois mois entre le calcul du taux d’usure et les taux de référence.

Le taux d’usure, destiné à plafonner le TAEG et donc à protéger les emprunteurs, pénalise actuellement les ménages de par son mode de calcul. Obtenu tous les trimestres, à partir de la moyenne des taux pratiqués les trois mois précédents, il n’évolue pas si vite.

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Près de 20 % des dossiers finançables en 2021 ne le sont plus en 2022

Près de 20 % des dossiers finançables en 2021 ne le sont plus en 2022

Selon Pretto, environ 220 000 ménages seront exonérés d’hypothèques cette année. Pour 60 000 d’entre eux, cela est dû au crédit transitoire (qui est plus qu’une simple usure) et 160 000 seront supérieurs au taux d’endettement maximum fixé à 35 %.

Et le courtier analyse les dossiers financés en 2021, en tenant compte de la réglementation et des tarifs pour l’année 2022. Pierre Chapon, son co-fondateur, estime que 18 % des dossiers qu’il a reçus seraient de l’argent l’an dernier seront donc rejetés cette année.

Dossiers refusés : les ménages modestes et les primo-accédants sont les plus touchés

Dossiers refusés : les ménages modestes et les primo-accédants sont les plus touchés

Si ce nouveau cadre réglementaire touche tous les ménages, par le rythme de consommation et la hausse des tarifs, ce sont avant tout les ménages les plus modestes et les primo-accédants qui voient leurs demandes rejetées. Le courtier estime ainsi un taux d’éviction de 30% des ménages dont les revenus sont inférieurs à 3.000 euros, dont 11% dus au taux de consommation et 19% au taux d’endettement. Parmi eux, 40 % sont des primo-accédants.

A titre de comparaison, les ménages ayant des revenus supérieurs à 5.000 euros sont exonérés de 13% de crédits immobiliers, dont 2% en raison du taux de consommation et 11% du taux d’endettement. Environ 10 % des primo-accédants appartiennent à cette catégorie.