Immeuble. C’est quoi ce site qui propose d’acheter à Marseille tout en restant à Paris ?

Depuis 3 ans, Marseille est devenue une ville de plus en plus chère. Une start-up, Masteos, propose d’acheter des appartements « sans quitter Paris ». Quelles sont les conséquences ?

Par Romane Frachon

Publié le 23 août 22 à 17:32

mise à jour les 23 et 22 août à 18h00

Des visites virtuelles, à distance 

Des visites virtuelles, à distance 

Masteos, est un site d’investissement immobilier né juste avant le confinement, fin 2019. Il s’adresse aux investisseurs qui souhaitent acheter un bien immobilier, pour louer leur bien. Et Marseille est la ville qui attire le plus, parmi la vingtaine de villes françaises qui sont proposées.

« Sur 300 ventes par mois, un tiers des ventes (100) sont concentrées à Marseille », précise Thierry Vignal, président fondateur de Masteos.

Rentabilité par quartier 

Rentabilité par quartier 

Un fait a retenu l’attention d’Actu Marseille. Un investisseur sur deux achète sans visiter le bien. En effet, le site propose d’investir à Marseille sans quitter Paris. « Ils font des visites virtuelles de l’appartement en 3D grâce à notre application, explique Thierry Vignal.

Mais qui sont ces clients ? « Une clientèle urbaine majoritairement parisienne, de classe moyenne, qui gagne entre 3 et 4 000 euros par mois », explique le co-fondateur du site.

Coup de coeur pour la tension locative

Coup de coeur pour la tension locative

Mais alors, combien apporte-t-elle à ces investisseurs ? Le créateur du site fait preuve d’une rare transparence. « Le 7e arrondissement est le plus cher et le moins rentable, avec un rendement annuel de 3,76 % », contre une moyenne de 5,27 % pour Marseille. Cela signifie concrètement que pour 100 000 euros investis dans Endoume, elle apporte 3 760 euros par an.

Et l’arrondissement le plus « rentable », sans surprise, reste le 3ème arrondissement. Son rendement est, selon le site, de 8,62 %. Rappelons que dans ce quartier le plus pauvre de France, 55% des habitants vivent en dessous du seuil de pauvreté.

Pour la startup parisienne, où « profiter » c’est dans le 1er et le 6ème arrondissement.Dans le 1er, qui va du Vieux-Port à Réformé en passant par Noailles et l’Opéra, les prix sont très contrastés, d’un trottoir à l’autre . Mais le mètre carré coûte « moins de 3 000 euros ».

« Hipsterisation de Marseille » 

« Hipsterisation de Marseille » 

Pour le jour 6 (qui fait notamment référence au Cours Julien / La Plaine), c’est un « pari spéculatif ». « C’est ma recommandation numéro 1 », plaide Thierry Vignal. Les prix augmentent à une vitesse impressionnante. Aujourd’hui, en août 2022, le mètre carré est à 3 789 euros et le rendement moyen est de 4,88 %.

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Thierry Vignal parle d' »une excellente tension locative », la plus forte de Marseille. « Les prix vont continuer à monter dans ce domaine, il s’agit de sécuriser votre investissement. »

Le 5e (la Timone) est également en très forte tension locative, puisqu’une résidence universitaire a fermé pour cause d’insalubrité, créant un vide en faveur des propriétaires. Une « bonne affaire » à saisir, pour Masteos, avec un rendement de 5,47 %, donc supérieur à la moyenne.

En un an, du jamais vu

En un an, du jamais vu

Selon lui, l’investissement massif de la CMA-CGM dans les infrastructures à proximité du port (2e), ainsi que les projets Euromed, contribueraient à « redynamiser ces quartiers ». Des quartiers déjà très dynamiques, comme Le Panier.

« Je donne toujours l’exemple de Noailles, et son restaurant La Mercerie, qui marche très bien, est un signe que des quartiers autrefois mal valorisés, tristement célèbres, peuvent faire du chiffre d’affaires, s’améliorer. Selon lui, la rue d’Aubagne a profité de cette « hystérisation de la ville », avec l’ouverture de « cafés et magasins bio ».

Marseille attire entre 50 et 100 investissements par mois, rien qu’avec cette agence Masteos. Le fondateur lui-même est abasourdi. « Je n’avais jamais vu une ville aussi attrayante, et c’était après le confinement », ajoute-t-il avec enthousiasme. « La plupart des acquisitions ont eu lieu au cours des 12 derniers mois. C’est essentiellement le travail des investisseurs parisiens.

« Cela fait monter les affaires », assure l’équipe de Masteos, dont les locaux sont rue Sylvabelle à Marseille. « La ville s’est transformée ces dernières années, elle est belle. Le fait qu’il revienne sur le devant de la scène européenne est une chose positive. La Belle au bois dormant, le rubis dans la poussière », Thierry Vignal se laisse aller. « Tout Marseille explose », conclut-il.

Vous avez dit « gentrification » ?

Vous êtes conscient que votre site peut provoquer des réactions négatives de la part des Marseillais historiques. « Les Marseillais qui n’ont pas forcément le même pouvoir d’achat que les Parisiens ne peuvent pas acheter dans leur propre quartier. »

Selon le site Airbnb, 9 000 logements sont loués pour de courtes durées à Marseille. 80% seraient des résidences secondaires. Interrogé sur l’impact d’Airbnb, Thierry Vignal avoue n’y être « pas favorable ». Et « malgré que la ville essaie de riposter, ils sont derrière ». La deuxième ville de France aurait la politique la plus laxiste de France.

La gentrification est la croissance de l’intérêt pour un quartier. Les premiers « gentrificateurs » sont généralement des artistes à faible revenu. Sa présence et ses ateliers rendront le quartier plus « attractif ».

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Avec l’explosion du tourisme à Marseille et la possibilité de louer à distance sur internet, ce phénomène s’est accentué. La location longue durée évite d’avoir un logement vacant en dehors de la période touristique.

Encadrement des loyers 

L’observatoire de la gentrification est un collectif d’une dizaine de militants marseillais qui fait l’état des lieux de ce processus en cours et collecte des données pour comprendre ce « gros mot ». Les deux créateurs, Marta et Federico, ont accepté de répondre à nos questions et de réagir aux interventions de Masteos.

« Acheter à Marseille sans se déplacer, c’est comme avoir des actions en bourse et les faire fructifier », pour Marta. « Quand Masteos parle de stress locatif, il veut dire qu’il y a une demande très forte et une offre qui ne peut pas répondre à la demande, donc beaucoup de gens qui ne trouvent pas de logement abordable. » Il s’inquiète : « C’est la déréglementation du marché libre qui leur permet de faire ça. »

L’Etat français peut mettre en place des mesures pour les villes identifiées comme « tendues » sur les loyers : c’est ce qu’on appelle la « maîtrise des loyers ». Le conseil municipal peut également superviser, ainsi que la Métropole.

Pas relogés dans leurs quartiers

Ce seuil de prix à ne pas dépasser dans le parc locatif privé ne concerne pas Airbnb, considéré comme l’hôtellerie. « Cela montre à quel point il est bien plus rentable pour les propriétaires de louer sur Airbnb que de louer à l’année », réagit Federico de l’Observatoire de la gentrification.

Le conseil municipal de Marseille a notamment voté une taxe de séjour et locative. Le propriétaire doit « compenser » la perte de son activité en termes de logements disponibles. A partir du 3ème logement loué, vous devez le mettre en location longue durée.

« On a des cas de propriétaires qui décident de faire des travaux, préviennent les locataires 6 mois à l’avance pour qu’ils partent, puis ils font ce qu’ils veulent de leur logement », témoigne l’observatoire.

« On se demande si des immeubles qui étaient en danger sont désormais utilisés pour faire de l’Airbnb », développe le collectif. « Les gens ne sont pas relogés dans leur quartier, c’est tout le problème. Par conséquent, la gentrification entraîne la migration des habitants.

Selon eux : « C’est la généralisation du télétravail qui a permis aux populations parisiennes les plus aisées de venir s’installer ici à temps partiel, sans quitter leur emploi. »

« Loin du contrôle »

« C’est la limite maximale de la marchandisation du logement », dénonce Marta, rageuse, « c’est de la violence : en faisant ce genre de pub pour les Parisiens, ils creusent des inégalités déjà trop présentes ». Avant de poser la question, « A qui profitent nos quartiers ? » »

« L’objectif de ce collectif est justement de pointer du doigt ce type de sites, expliquent-ils, et d’interpeller les pouvoirs publics.