Investir dans le marché immobilier n’est pas une décision à prendre à la légère. Les différentes lois en vigueur viennent encadrer ce marché. De nombreux français choisissent d’investir dans l’immobilier locatif, y voyant une solution efficace pour générer des revenus. Cependant, il faut aussi réfléchir aux différents risques que cela peut entraîner : loyers impayés, dégradations, charges, etc.
La défiscalisation foncière est l’une des raisons de l’engouement pour l’investissement locatif. Un investissement sûr et prudent, construire ou acheter un bien immobilier puis le mettre en location est une solution pour réduire le montant de l’impôt sur le revenu. L’Etat privilégie donc ce type de projet et met en place différents dispositifs :
Défiscaliser votre patrimoine à travers la loi Pinel
Introduite par l’article 5 de la loi du 29 décembre 2014 du code général des impôts, la loi Pinel remplace la loi Duflot mais fonctionne de la même manière. Ce dispositif favorise la construction de logements sur le territoire français et réduit ainsi la base imposable des ménages. Les avantages de ce système sont nombreux pour le contribuable qui peut réaliser son projet avec peu ou pas d’apport financier. Bien évidemment, pour bénéficier de ces avantages fiscaux, l’investisseur doit être assujetti à l’impôt en France et être âgé d’au moins 18 ans. La location du bien doit également être supérieure à 6 ans comme précisé dans l’infographie du site Investir.
Du côté du locataire, le dispositif Pinel vise à rendre ces immeubles accessibles au plus grand nombre. Ces logements se situent entre le logement social et le logement haut de gamme. Il existe une formule de calcul à connaître pour pouvoir déterminer le plafond locatif maximum du foyer Pinel :
Surface utile x coefficient Pinel x échelle Pinel
Il est important de noter que le calcul du loyer dépend de la zone où se situe le bien. Le dispositif de la loi Pinel permet, en plus de la réduction d’impôt, de déduire les charges réelles suivantes :
Bénéficier d’avantages fiscaux avec de l’ancienEn investissant dans un bien immobilier ancien, le propriétaire entamera des travaux. Rénover et réhabiliter un logement ancien est une technique efficace pour pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts. Cela s’explique par le fait que les travaux se déduisent sans limite sur les loyers demandés, ce qui entraine un allégement du revenu imposable. Attention toutefois, l’investisseur pourra en bénéficier seulement si les travaux représentent 25% du montant global de l’acquisition. Par la suite, il devra respecter diverses conditions liées au plafond du loyer, à la durée d’engagement, de la zone géographique, etc. Ce volet de la défiscalisation immobilière, appelé également “dispositif Denormandie”, permet de bénéficier d’une réduction de 2% (s’il loue ou il garde le bien pendant 6 ans), 18% (pour 9 ans) ou 21% (pour 12 ans) du montant investi. Il est important de bien se renseigner sur cette technique car certains travaux ne sont pas déductibles.La loi Censi-BouvardLe régime Censi-Bouvard, adopté en 2009 par l’Assemblée nationale française et également appelée “amendement Bouvard”, octroie des réductions d’impôts lorsque le contribuable investit dans un logement meublé faisant parti de l’une des catégories suivantes : Résidence pour étudiantRésidence pour séniorRésidence de tourismeEHPADAvec le régime Censi-Bouvard, l’investisseur profite d’une réduction d’impôt sur la valeur du bien immobilier acquis. Pour 2022, elle se situe à hauteur de 11% du prix HT du logement, avec un plafond de 300 000€ HT. Le bail commercial signé entre l’exploitant et l’acquéreur doit être d’une durée comprise entre 9 et 12 ans. Il est important de noter que le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel) et le dispositif Censi-Bouvard sont compatibles et cumulables. La loi Cosse ou du “louer abordable”Instauré au début de l’année 2017, la loi Cosse donne la possibilité aux propriétaires de louer un bien avec un loyer adapté aux ménages les plus modestes comme le précise le site defiscalisation.immo. Afin de certifier ce dispositif, le propriétaire doit au préalable : Signer une convention avec l’Anah (L’Agence Nationale de l’Habitat), impliquant 6 ans sans travaux (ou 9 ans si le propriétaire bénéficie d’aides aux travaux). S’engager à louer son logement tout au long de la durée de la convention.Cette loi vient compléter progressivement le régime Denormandie et pourra s’appliquer sur tout achat réalisé jusqu’au 31 décembre 2022. Ces 3 régimes sont parmi les plus exploités de l’immobilier de défiscalisation. Ce secteur d’activité étant en permanence en évolution, les solutions qui s’offrent à vous au moment d’investir seront peut-être plus ou moins avantageuses, en fonction de votre budget, pour votre projet et pour la gestion de votre patrimoine.
Bénéficier d’avantages fiscaux avec la vieillesse
En investissant dans un bien ancien, le propriétaire va commencer à travailler. Rénover et réhabiliter un logement ancien est une technique efficace pour bénéficier d’une réduction d’impôt. Cela s’explique par le fait que les travaux sont déduits sans limite des loyers demandés, ce qui entraîne une réduction de l’assiette fiscale. A noter toutefois que l’investisseur ne pourra en bénéficier que si les travaux représentent 25% du montant total de l’acquisition.
Par la suite, vous devrez respecter plusieurs conditions liées au plafond du loyer, à la durée de l’engagement, au périmètre géographique, etc. Cette partie de la défiscalisation foncière, aussi appelée « dispositif Denormandie », vous permet de bénéficier d’une réduction de 2% (si vous louez ou conservez le bien pendant 6 ans), 18% (pendant 9 ans) ou 21% ( pendant 12 ans) du montant investi. Il est important de bien se renseigner sur cette technique car certains travaux ne sont pas déductibles.
La loi Censi-Bouvard
Le régime Censi-Bouvard, adopté en 2009 par l’Assemblée nationale et également appelé « amendement Bouvard », accorde des réductions d’impôt lorsque le contribuable investit dans un logement meublé appartenant à l’une des catégories suivantes :
Avec le dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur la valeur du bien acheté. Pour l’année 2022, il est de 11 % du prix du logement HT, avec un plafond maximum de 300 000 € HT. Le bail commercial signé entre l’exploitant et l’acquéreur doit être d’une durée comprise entre 9 et 12 ans. Il est important de souligner que le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et le dispositif Censi-Bouvard sont compatibles et cumulatifs.
La loi Cosse ou du “louer abordable”
Introduite début 2017, la loi Cosse donne la possibilité aux propriétaires de louer un bien à un loyer adapté aux ménages les plus modestes, comme le précise le site defiscalisation.immo. Pour certifier cet appareil, le propriétaire doit d’abord :
Cette loi complète progressivement le régime Denormandie et peut s’appliquer à tout achat effectué jusqu’au 31 décembre 2022.
Ces 3 régimes sont parmi les plus exploités dans la défiscalisation immobilière. Ce secteur d’activité étant en constante évolution, les solutions qui s’offrent à vous en matière d’investissement peuvent être plus ou moins avantageuses, selon votre budget, pour votre projet et pour la gestion de votre patrimoine.