Immobilier : 7 questions sur l’achat sur plan, dit « Vefa »

Publié le 18 octobre 2022 à 15h00 Mis à jour le 18 octobre 2022 à 15h20

Acheter neuf est le rêve de nombreux acquéreurs et la solution de nombreux investisseurs attirés par la perspective d’avantages fiscaux. Vendre le futur d’achèvement, ou Vefa, est une solution qui permet aussi de modéliser le bien comme on le souhaite… Mais cela peut aussi faire des choses étonnantes. Ce que vous devez savoir avant de vous inscrire.

1. Est-ce intéressant en matière de prix ?

A première vue, pas forcément. Car le prix d’achat au mètre carré du neuf est plus élevé que l’ancien (environ 20% de différence). Mais, à moyen terme, ces écarts de prix sont vite résorbés. Modèle ? Avantages financiers apportés lors de l’acquisition des actifs Vefa. En plus de la réduction d’impôt apportée par la structure d’investissement Pinel, un nouveau droit s’ouvre, selon les collectivités locales, avec une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant plusieurs années.

Par ailleurs, souligne Maître Philippe Stephan, notaire à Lille et membre du Groupe Monassier, « il profite de la réduction des droits de mutation à envisager [ces droits consistent principalement en ce qu’on appelle les frais de notaire, ndlr]. Alors que le nouveau taux est de 0,715% du prix d’achat hors taxe, il équivaut à 5,81% dans la vieillesse.Quant à la TVA, qui est soumise à l’achat d’une maison voisine, elle peut faire l’objet, sous conditions, d’un abattement de 5,5 %, voire un remboursement complet.

2. Quels sont les atouts de ce type d’achat ?

Outre les avantages fiscaux liés au Vefa, l’acquéreur a la possibilité de personnaliser son logement selon ses envies et ses besoins. Tout type de bien acheté, bénéficie du droit de modifier les plans appelés « modification d’achat » (TMA). Sous réserve que les modifications demandées ne soient pas contraires à la réglementation et soient demandées suffisamment tôt au promoteur, l’acheteur est libre – moyennant des frais – de modifier les équipements et les équipements installés préalablement spécifiés dans le contrat de réservation.

Autre nouveauté : l’assurance que le bien répond aux dernières normes environnementales et techniques, notamment en matière d’isolation, ainsi qu’une vérification authentique – grâce aux différentes garanties attachées à ce type de vente – non tenue d’effectuer des travaux ou de renouvellement dix ans après la vente.

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3. Quand les fonds sont-ils versés ?

Le paiement des achats sur plan est réglementé par la loi. Il est réalisé par étapes au fur et à mesure de l’avancement des travaux et fait l’objet d’un appel financier du commanditaire. En pratique, explique Guillaume Dubosq, directeur de l’animation commerciale chez Cafpi, « ce dernier ne peut demander plus de 5 % de la valeur totale du bien à la signature du contrat de réservation, 35 % à la réalisation des fondations, 70 % à l’étanchéité et 95 % % lorsque les travaux sont terminés. Les 5% restants, doivent être payés au moment de la livraison au logement. »

A noter : si le capital d’emprunt convenu lors de la vente du Vefa n’est pas entièrement versé au promoteur au jour de la signature effective de l’acte, il n’est pas versé à l’emprunteur mais à la banque. Ce qui rend le transfert opportun.

4. Qu’est-ce qui change pour un crédit immobilier ?

Quant à la constitution du dossier de demande de prêt, rien ne change. La banque exige les mêmes documents qu’un prêt « normal » pour un prêt à escompte (avis d’imposition, fiches de paie, relevés comptables, etc.) et applique les mêmes conditions généreuses (taux d’emprunt, solde vivable, apport personnel, etc.). Il en va de même pour les taux d’intérêt. Si les prêts Vefa sont légèrement supérieurs aux prêts traditionnels, l’écart est très faible (environ 0,10%).

« La vraie différence, ce sont les modalités de paiement. Un prêt prêt à l’emploi offre un délai de grâce égal à la durée des travaux afin que l’acquéreur n’ait pas à prélever la mensualité de ce crédit en plus du montant qu’il avait tant que le logement n’est pas livré, donc il ne rembourse aucun capital, mais verse des intérêts calculés sur une partie de l’argent déjà débloqué », a déclaré Guillaume Dubosq.

Résultat : ce type de prêt est plus cher que son homologue classique car les intérêts dits « temporaires » s’ajoutent pendant la phase d’amortissement du capital.

5. Quels sont les recours en cas de retard de livraison ?

Acheter une maison en l’état futur d’achèvement signifie que vous ne pourrez prendre possession de l’immeuble que lorsque l’ensemble du programme sera livré. D’où l’importance que la date d’acompte – qui est en phase avec l’évolution du chantier – soit bien visible dans le droit de vente proprement dit. Cependant, même si l’échéance est dépassée, les chances d’indemnisation sont faibles, a admis M. Philippe Stephan.

« Dans le contrat de réservation et encore dans la lettre définitive de vente, le promoteur énumère à l’infini les événements qui ne peuvent donner lieu à indemnisation en cas de retard. Cela ne veut pas dire que si l’acheteur cause le retard pour d’autres raisons, la charge de la preuve est sur lui. »

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Concernant la question du montant qu’il peut réclamer en réparation, un article définissant le paiement des amendes devrait encore être inséré dans la loi. Mais ce n’est pas nécessaire.

6. Quelles sont les garanties quant à l’état du bien livré ?

Si l’acheteur est régulièrement informé de l’avancement des travaux, il ne connaîtra son logement que le jour de la livraison. Pour faire face à toute déception sur l’état de la maison, la loi impose donc au promoteur de souscrire un certain montant d’assurance que l’acquéreur pourra activer dès la remise des clés.

A commencer par cette finition parfaite. Un an après réception de son bien, l’acheteur peut alors demander au promoteur de régler les éventuels problèmes constatés lors du constat de livraison ou après.

« La garantie dite ‘bon fonctionnement’ couvre également deux ans, à compter de l’acquisition, contre les défauts des équipements du logement tels que les galets, et une autre dite ‘phonique’ garantit au premier occupant du bien immobilier les exigences minimales en Et ce, un an après la livraison », précise Bérengère Joly, directrice juridique de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

7. Comment se protéger des malfaçons ?

Là encore, les règles sont très protectrices pour l’acheteur qui devrait bénéficier de deux garanties différentes. Les premières assurances contre les vices de construction et les malfaçons. Autrement dit, la différence de caractéristiques ou de qualité entre le bien décrit dans le contrat de vente et celui effectivement livré.

Ainsi, rappelle Bérengère Joly, « le promoteur est tenu de corriger les erreurs et vices constatés sur le bon de livraison ou ceux non visibles au moment de la livraison, mais constatés ultérieurement et qui lui sont notifiés par lettre recommandée dans le délai d’un mois à compter de la remise des clés A défaut, l’acquéreur dispose d’un délai de douze mois pour intenter une action en justice.

Deuxièmement, elle couvre dix ans à compter de la date d’acceptation de tous les vices cachés pouvant affecter la structure et l’ouvrabilité (en tant que bâtiment résidentiel) au point de la rendre impropre à l’utilisation.

Des documents à lire avec attention

Il n’est pas obligatoire lors de l’achat d’une maison en l’état futur d’achèvement, le contrat de réservation est néanmoins un document important pour l’acquéreur. Modèle ? Il précise les conditions dans lesquelles la vente sera effectuée. En plus des bonnes caractéristiques, il indique également son prix estimé ou ses délais de livraison. Mais attention, si cet accord constitue la base de l’accord entre les deux parties, la transaction n’est véritablement conclue qu’à la signature du contrat d’achat proprement dit.

Toutefois, l’acte notarié peut modifier les modalités d’exécution du Vefa telles qu’elles ont été préalablement convenues. Voici les principaux mentionnés dans le contrat de réservation. Pour éviter les surprises de livraison, une lecture attentive du projet de contrat définitif de vente et de ses annexes est indispensable.