Pas de répit pour le marché de l’ancien
Le premier semestre 2022 s’est achevé sur un nombre total de ventes de 1 157 000 transactions (période juillet 2021 – juin 2022), un volume stable dans le monde par rapport à la même période de l’année précédente. Cependant, la tendance est marquée au niveau du trimestre avec une baisse de 1,6%. Ce ralentissement reflète la hausse des taux de crédit, qui étaient en moyenne de 1,06% en décembre 2021, passant à 1,19% en mars 2022 et 1,52% en juin.
Cependant, l’Ile-de-France se porte bien par rapport aux Régions avec une croissance annuelle des volumes de 9,6 % sur l’année et de 5,9 % sur le trimestre. L’activité soutenue du marché francilien témoigne de l’attractivité de la région malgré les incertitudes économiques du début d’année.
Côté prix, le mouvement post-crise sanitaire se poursuit avec une hausse plus importante pour les maisons (+8,4%) que pour les appartements (+4,5%), ce qui traduit un plus grand besoin d’espace et d’extérieurs.
L’Ile-de-France à 2 vitesses
Le début de l’année 2022 marque la fin de la hausse des prix parisiens entamée en 2015. A fin juin 2022, les prix baissent de 0,8% par rapport à juin 2021 avec une stabilisation à 10 590 €/m2. Cette tendance est observée au niveau mondial dans tous les arrondissements, à l’exception des 6e, 7e, 8e, 10e et 16e arrondissements.
Le reste de l’Ile-de-France, quant à lui, maintient son mouvement de hausse avec des hausses plus importantes dans la Grande Couronne (+4,1 %) que dans la Petite Couronne (+1,2 %). Cette tendance est susceptible de s’accentuer avec le durcissement des conditions de financement où les familles plus modestes doivent se diriger vers des marchés plus éloignés de la capitale.
Hausse continue des prix en régions
Malgré une légère baisse du nombre de transactions annuelles en Régions (-1,7%), la courbe des prix semble toujours orientée vers le haut avec une variation annuelle moyenne régionale de +7,6% pour les appartements et de +9% pour les maisons. Pour les grandes villes françaises, ces hausses vont de +0,7% pour Lille à +9% pour Marseille. Les incertitudes économiques induites par la guerre en Ukraine ne semblent pas avoir d’effet immédiat sur les prix dans les Régions avec une évolution globalement positive sur les trois derniers mois, hormis Lille qui affiche une légère baisse de 1,8%. L’activité de fin d’année permettra d’avoir une vision plus précise de l’impact de ce conflit sur les marchés immobiliers.
Les perspectives immobilières dans l’ancien
Le premier semestre 2022 s’achève sur une activité relativement soutenue. Malgré le contexte macroéconomique incertain provoqué par les événements du début d’année, les volumes et les prix des transactions semblent être omniprésents en France. Paris fait exception avec un léger ajustement.
L’activité du premier pourrait être forte dans les années à venir du fait des nouvelles réglementations environnementales. En effet, en France, plus de 4,8 millions de maisons sont classées F ou G. Les propriétaires les plus modestes, qui n’ont pas les moyens de les mettre aux normes énergétiques, seront contraints de vendre leur bien. L’impact de tous ces mouvements sur les prix reste à déterminer.
Tension sur le marché du neuf
Le marché du neuf s’essouffle en ce début d’année 2022. On note une baisse de 10% des ventes totales par rapport au même semestre de l’année dernière, principalement tirée par le logement individuel. Cette baisse doit toutefois être nuancée car le nombre de ventes, à 58 074, est toujours supérieur de 6 % à la moyenne décennale.
Côté ventes, la tendance est à la baisse avec une contraction de 10% sur le milieu de l’année. L’atterrissage des deux composantes, inscriptions et ventes, entraîne une baisse de 2 % de l’offre commerciale, soit 9 % de moins que la moyenne décennale.
Ces évolutions sont étroitement liées à la hausse des taux de financement entre décembre 2021 et juin 2022, mais aussi à l’augmentation des conditions et des prix de la construction, rendant plus complexe la réalisation de nouveaux projets.
Volonté de bâtir, mise en chantier retardées
Le nombre de permis de construire autorisés affiche une forte augmentation sur un an, de plus de 26%. Ces bons résultats témoignent d’une volonté continue de se développer, de construire et de se réhabiliter malgré les événements macroéconomiques actuels.
En tout cas, c’est dans le logement que le bât blesse. On note une baisse de 2% par rapport au même semestre de l’année dernière, tirée principalement par les résidences collectives et gérées. L’envie de construire persiste certes, mais on assiste à une attitude croissante d’attente d’un démarrage des travaux à la fin du premier semestre 2022. Les difficultés d’approvisionnement en matériaux, l’allongement des délais de travaux, l’augmentation des coûts de construction et l’augmentation des les coûts de construction. Le manque de visibilité sur les valeurs de sortie a certainement eu un impact sur l’activité de construction neuve en début d’année.
Régions et Grande couronne s’embourgeoisent
Le premier semestre 2022 s’est soldé par une forte hausse des prix des appartements neufs en Régions, en hausse de 7% par rapport à juin 2021.
La Gran Corona se porte également bien avec une augmentation de 7,7% par rapport à l’année dernière. Ces tendances haussières reflètent la demande croissante pour les marchés du transport. La volonté des premiers acquéreurs de disposer de plus d’espaces et d’extérieurs et la hausse des taux de prêt ont contribué à enrichir les flux migratoires vers la banlieue initiés lors de la dernière crise sanitaire. L’écart important entre les prix de la petite couronne (6 300 €/m2) et ceux de la grande couronne (4 800 €/m2) et des régions (4 600 €/m2) favorise aisément ce phénomène.
Ce qu’il faut retenir sur le marché du neuf
Le marché de l’immobilier neuf a été marqué par l’incertitude en cette fin de milieu d’année. La construction est au premier plan des événements géopolitiques de ce début d’année. Les délais de livraison et l’augmentation des coûts des matériaux, en plus du renforcement des normes environnementales (RE 2020) ont un impact sur le secteur créant un climat d’incertitude sur la viabilité et la rentabilité des nouveaux projets.
Cependant, l’expiration des nouvelles politiques environnementales couplée à un besoin continu de l’extérieur de la crise sanitaire va sûrement renforcer l’appétit des acheteurs pour la première fois pour cette classe d’actifs.
Léger ralentissement sur marché de l’investissement au 1er semestre
Après une année record en 2021 avec plus de 7,3 milliards d’euros investis dans le résidentiel, l’activité du bloc ralentit au premier semestre 2022, affichant un volume de 3,7 milliards d’euros (- 18% vs S1 2021). Cependant, ce volume reste supérieur de 44% à la moyenne des premiers semestres 2017 et 2022.
La part du résidentiel représente 25 % du volume total des investissements tous types d’actifs confondus en France. Le résidentiel reste donc l’une des classes d’actifs les plus attractives derrière le bureau.
Ces performances début 2022 sont principalement marquées par la transaction entre CDC Habitat et CNP du portefeuille Lamartine pour une valeur d’environ 2,4 milliards d’euros. Cette opération compense l’attentisme de certains investisseurs qui, en lieu et place de la classe, ont décidé de repousser ou de suspendre leur acquisition.
Le neuf plébiscité par les investisseurs
Depuis 2017, la part de l’immobilier neuf dans les investissements n’a cessé de croître pour devenir majoritaire à l’horizon 2020. Au premier semestre 2022, sa part a également dépassé 85% du volume total.
Cette nouvelle distribution est cependant tirée par le portefeuille « Lamartine » qui représente, à lui seul, 65% du volume du 1er semestre 2022. La tendance semble cependant être devenue normative en raison notamment de la multiplication de la vente de blocs par les développeurs. la croissance environnementale chez de nombreux investisseurs institutionnels et la mise en place de la loi Climat et Résilience, qui vise à accélérer la transition écologique de la société et de l’économie françaises.
L’immobilier géré, l’alternative qui captive
L’immobilier géré clôture le premier semestre 2022 avec un volume de 640 millions d’euros, en hausse de 107% par rapport au premier semestre 2021.
Les résidences services sont à l’honneur avec, en pole position, les résidences seniors représentant 52% du volume total de l’immobilier géré.
Le coliving, dernier du classement, peine à atteindre les 7% et souffre d’un manque d’opportunités en ce début d’année. Pourtant, compte tenu de la collecte de fonds effectuée par les principaux opérateurs de coliving, de sa démarche auprès de certains promoteurs et aussi de la multiplication des projets d’envergure en cours en Ile-de-France et en régions, cette alternative résidentielle semble avoir de beaux jours devant elle. . .
Ce qu’il faut retenir sur le marché de l’investissement
L’attractivité de l’immobilier résidentiel en bloc a été forte au premier semestre 2022 malgré la guerre en Ukraine et le durcissement des conditions de financement. L’ impact de ces événements sur le marché de l’ investissement est cependant difficile à apprécier sur les résultats de ce semestre car la plupart des transactions ont été initiées avant le début des hostilités russes .
Dès la rentrée en septembre 2022, l’attitude d’attentisme des opérateurs s’amplifie. Les acheteurs et les vendeurs ont du mal à accorder leurs violons, ce qui conduit à des négociations plus difficiles pendant les périodes d’exclusivité. L’analyse des volumes et des transactions en fin d’année sera déterminante pour appréhender plus précisément l’impact de la crise économique sur le marché résidentiel.
Taux, inflation et marché de l’investissement
La hausse des taux d’intérêt a un impact mécanique sur les anticipations des investisseurs. On estime ainsi que le coût de la dette, qui cumule les swaps et la marge du prêteur, serait d’environ 3,5 %, soit une augmentation de moitié par rapport au début de l’année où le swap était proche de zéro. Cette nouvelle donne modifie les business plans des investisseurs qui augmentent en conséquence leurs besoins en termes de cash on cash et de TRI. Les prévisionnistes estiment que l’impact d’une hausse des taux de 100 points de base est environ la moitié de celui en termes de performance (37 points de base). La sensibilité relative du rendement au taux dépend en effet du niveau de financement du projet (LTV). En tout état de cause, il est permis de penser que les exigences en matière de rémunération des actions vont augmenter et que le niveau des attentes des investisseurs concernant le rendement va continuer à croître.
La matérialisation de la hausse des taux de rendement est retardée dans le temps. La brutalité de l’ajustement de la BCE a d’abord gelé un certain nombre de projets. C’est donc 1 milliard d’euros qui aurait été retiré du marché résidentiel cet été après l’inversion des taxes. Il y a donc fort à parier qu’une fois la situation stabilisée sur l’OAT, l’investissement pourra reprendre son rythme, à un nouveau prix.
L’évolution du résidentiel en tant que classe d’actifs est assez particulière : la hausse des taux demandée par les investisseurs contribue à rétablir la hiérarchie entre ventes de masse et ventes au détail. La poursuite des politiques de verdissement des principales sociétés immobilières avait contribué à renforcer le marché hors sol dans son ensemble et à réduire l’écart. La hausse des taux creusera sans aucun doute l’écart entre les gels et les coupes.
La restauration d’une décote entre l’îlot et le commerce doit être compensée par la tendance haussière du marché résidentiel. Par rapport à d’autres classes d’actifs comme les bureaux, l’évolution des prix du logement est conditionnée par la demande des particuliers, pour les anciens, et le prix de revient, pour les neufs. Dans le premier cas, les tendances étaient à la hausse au premier semestre, avec une forte activité sur les marchés de transport des grandes villes. Dans le second cas, les pressions inflationnistes sur le foncier, les coûts de construction et les normes énergétiques tendent à faire monter les prix.
L’inflation s’invite dans le paysage
L’éruption de l’inflation, aussi brutale que la hausse des taux d’intérêt, ajoute une complexité supplémentaire au marché de l’investissement. D’un point de vue purement statistique, l’immobilier est plutôt gagnant profitant de l’indexation des loyers qui permet aux investisseurs de voir leurs revenus augmenter au moins à la vitesse de l’inflation. Le résidentiel, du fait de la réglementation sur le renouvellement des baux en zone réglementée d’une part, et du plafonnement temporaire de l’IRL d’autre part, bénéficie moins que les autres classes d’actifs de cet effet indexation. Cependant, deux réflexions relativisent cette sous-performance : premièrement, le constat que les politiques de régulation des loyers résidentiels sont assez répandues d’un pays à l’autre, notamment en Allemagne et aux Pays-Bas. Les investisseurs poursuivant une politique paneuropéenne devront donc s’accommoder d’une hausse contenue des loyers résidentiels dans de nombreux pays. Ainsi, l’inflation devrait, dans les mois à venir, s’accompagner d’une stagnation économique avec le retour de la stagflation des années 1970. En tout cas, qui dit ralentissement de la croissance, dit diminution de la pression sur les marchés tertiaires et donc sur les loyers. L’inflation des loyers de bureaux et de logistique ne devrait donc pas être aussi dynamique qu’attendu dans les mois à venir, par rapport aux loyers résidentiels.
Ce qu’il faut retenir
La hausse des taux aura pour effet de rétablir la hiérarchie entre investissement en bloc et vente par lot, au profit des investisseurs qui verront ainsi la création d’une plus-value potentielle au moment de leur acquisition. De plus, l’éruption de l’inflation donne à l’immobilier, un actif dont les revenus sont indexés par nature, un attrait supplémentaire par rapport aux autres classes d’actifs. Les investisseurs, une fois leur stratégie stabilisée autour des nouvelles conditions de marché, devraient sortir gagnants : les difficultés actuellement rencontrées par les promoteurs face à un marché commercial stagnant devraient générer des opportunités intéressantes pour ceux qui souhaitent poursuivre leur politique d’investissement. . Quant au premier, face au défi de la décarbonation, il doit offrir l’opportunité de lancer des projets de développement à des fonds opportunistes qui s’intéressent à ce marché.
Le rapport économique ci-dessus a été rédigé par les experts de la société de conseil Ikory.