Immobilier de bureaux : fiscalité particulière maîtrisée ! – Fiscalité > Réglementation

Cet article décrit succinctement la fiscalité applicable aux bureaux propriétaires d’impôt sur les sociétés (IS) tout au long de la vie de l’investissement : acquisition, construction, détention et cession.

Quelles conséquences fiscales à l’acquisition

Quelles conséquences fiscales à l'acquisition

a) Droits de mutation

L’acquisition de locaux de bureaux entraîne l’application de droits de mutation acquittés dont le taux dépend de la nature de l’immeuble :

Ces droits peuvent être réduits à (i) 0,71498% si l’acquéreur s’engage à revendre le bien dans les 5 ans voire (ii) à 125 € si l’acquéreur s’engage à réaliser des travaux aboutissant à la construction d’un immeuble neuf. dans les 4 ans.

Les achats de bureaux en Ile-de-France réalisés depuis plus de 5 ans sont soumis à une taxe additionnelle de 0,6 %.

Il y a aussi un dépôt de garantie de propriété de 0,1 % et un salaire notarié de 0,799 %.

b) TVA

Les ventes de bureaux réalisées depuis moins de 5 ans sont automatiquement soumises à la TVA à 20%. Ceux achevés depuis plus de 5 ans sont exonérés de TVA, sauf si le vendeur opte pour la TVA au moment de la vente. La TVA est remboursable si les locaux sont loués TTC.

La TVA déduite sur l’acquisition ou les travaux est acquise au bout de 20 ans. La régularisation de la TVA d’un vingtième est effectuée avant cette date en cas de vente sans TVA.

Le régime d’exonération de la TVA s’applique obligatoirement si l’immeuble est loué avec TVA et est inscrit en immobilisation par le vendeur et l’acquéreur qui a repris l’activité de location.

Le remboursement de la TVA n’est possible lors de la revente de biens assujettis à la TVA (parfois requis en option lors de la revente) que sur la base de l’administration et de la jurisprudence. Dans le cas de locaux livrés depuis plus de 3 ans, la récupération anticipée devrait être possible après 12 mois de loyer assujetti à la TVA.

Quelle fiscalité à la construction

Quelle fiscalité à la construction

Les locaux rendus inutilisables pendant la période de construction sont soumis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Pendant cette période, les bureaux, locaux commerciaux et de stockage et les aires de stationnement d’Ile-de-France (TSBCE) doivent acquitter la taxe annuelle sans possibilité d’exonération si ces locaux étaient déjà des bureaux avant les travaux.

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A l’achèvement, une exonération de 40% de l’assiette des propriétés bâties s’applique pendant deux ans.

La taxe d’établissement Ile-de-France (TCB) des bureaux, locaux commerciaux et entrepôts est due lors de la construction ou du changement d’affectation des bureaux situés en Ile-de-France. Il est compris par le propriétaire à la date de l’octroi d’un permis de construire ou d’urbanisme ou, à défaut de celui-ci, du démarrage des travaux ou du changement de destination des locaux. Le MTA est basé sur la surface de bureaux créée (travaux de construction) ou celle qui dépasse la surface de bureaux d’origine (travaux de reconstruction ou de restauration). Le prix est compris entre 53,31 € et 426,3 €/m² en 2022, selon la localisation.

La MTA précédemment payée pour un autre usage appartient à la MTA lors de la transformation des locaux en bureaux.

La taxe d’aménagement est prélevée sur la construction de bureaux, avec un taux composé de trois composantes : communale (1-5%), départementale (plafonnée à 2,5%) et spécifique à l’Ile-de-France (plafonnée à 1%). .

Des règles spécifiques pendant la période de détention

Des règles spécifiques pendant la période de détention

1) Taxation des loyers

Plus de 763 000 € payables avec un taux de loyer imposable IS de 25 % et une contribution sociale sur la base IS de 3,3 %. Lors de la détention de positions au travers d’une SCI transparente, le résultat imposable est déterminé au niveau de la SCI et imposé au niveau des associés selon leur nature.

La contribution sur la valeur ajoutée (CVAE) s’ajoute au loyer vacant des locaux de bureaux dont le taux maximum est de 0,75 %.

Une TVA facultative s’ajoute au loyer des bureaux vacants. A défaut d’option, une contribution aux revenus locatifs (CRL) de 2,5% du revenu net des immeubles de plus de 15 ans doit être versée.

2) Taxes immobilières

Les locaux de bureaux font partie des locaux de bureaux qui sont évalués selon la méthode de la valeur locative cadastrale de la taxe foncière, qui est déterminée par le domaine et le type de bâtiment.

Le TSBCE est dû pour les bureaux situés en Ile-de-France, ainsi que pour leurs dépendances immédiates et indispensables (salles de réunion, reproduction ou reprographie, in-informatique, documentation, réserve immédiate, vestiaires du personnel, fumoirs et sanitaires). Les pièces à usage commun (s’il y a plusieurs personnes) et les locaux techniques sont exclus de la taxe. Les aires de stationnement associées aux bureaux sont soumises au TSBCE si leur superficie totale dépasse 500 m². Le tarif du m² en 2022 pour les bureaux est de 5,26-23,67 euros (en 2022 pour les parkings 0,75-2,67 euros) selon la localisation. Elle ne peut pas être déduite de l’IS.

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En plus du TSBCE (dans les mêmes places de stationnement), la Surtaxe de Stationnement Ile-de-France (TASS) s’appliquera, avec un taux compris entre 1,34 € et 4,57 € par m² en 2022.

La taxe foncière, le TSBCE et le TASS peuvent être soumis à nouveau au locataire.

Les personnes morales françaises ou étrangères sont assujetties à une taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus directement ou indirectement en France. Il existe de nombreuses exceptions, notamment le dépôt d’une déclaration annuelle qui comprend des informations sur (i) l’immeuble, (ii) l’entité intermédiaire et (ii) les actionnaires de l’entité concernée.

Subtilités fiscales à la revente

Subtilités fiscales à la revente

Les plus-values ​​de cession de bureaux sont imposées sur la base du droit commun de l’impôt sur les sociétés. Ce taux sera réduit de 19% jusqu’au 31 décembre 2023 pour la vente d’un espace de bureau si l’acquéreur le transforme en espace d’habitation dans les quatre ans suivant l’acquisition.

La revente est soumise aux mêmes règles que l’acquisition en matière de droits de mutation et de TVA.

Christine Daric, avocate, associée chez Bryan Cave Leighton Paisner. Spécialiste de la fiscalité des entreprises, principalement pour le secteur immobilier. Il conseille régulièrement des fonds communs de placement, des entreprises, des investisseurs institutionnels tels que des compagnies d’assurance, des SCPI ou des fonds souverains, des gestionnaires d’actifs, des promoteurs immobiliers et des particuliers fortunés dans le cadre de leurs opérations et investissements (structuration, prévisions fiscales, gestion au jour le jour opérations). , négociations, contrôles fiscaux, contrôles fiscaux).

Thomas Poiret, avocat, Bryan Cave Leighton Paisner. Thomas conseille des clients français ou étrangers, notamment des fonds d’investissement, des investisseurs institutionnels, des sociétés d’investissement immobilier ou des fonds souverains, des gestionnaires d’actifs, des promoteurs immobiliers et des particuliers dans le cadre de leurs activités et investissements. immobilier (structuration, refinancement, due diligence fiscale, opérations courantes et relations avec l’administration fiscale).

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