Immobilier d’entreprise : l’actif le plus solide en 2023

Publié le 7 décembre 2022 à 18:46

Pandémie, conflit russo-ukrainien, inflation, hausse des taux d’intérêt, menace de récession… Face à des difficultés croissantes depuis plus de trois ans, les investisseurs restent dans le foncier commercial. Et ils continuent à allouer de l’argent à la classe d’actifs.

Avec les espaces communs comme les bureaux et les commerces en France, qui attirent beaucoup d’investissements de la part des professionnels, d’autres sujets d’intérêt en termes de mesure de la diversité des portefeuilles.

Résilience de l’immobilier de campus

Marché de niche, les contenus éducatifs prennent de l’ampleur. Il n’est plus seulement apprécié des investisseurs, mais désormais aussi du grand public, voire des écoles. De nombreux facteurs expliquent le potentiel de cet atout. « L’augmentation du nombre d’établissements d’enseignement supérieur en France depuis le début des années 2000 a créé une forte demande de bâtiments pour les écoles », explique David Bourla, directeur de recherche chez Knight Frank.

De même, selon Stanislas Leborgne, directeur régional de CBRE France, « il y a le savoir-faire professionnel des écoles, avec de nouvelles compétences de développement ». Selon lui, des deals importants ont été conclus à Paris et en régions en 2021. La situation s’est poursuivie en 2022 et, a-t-il reconnu, « beaucoup de deals importants seront signés à la fin des années, à Bordeaux et à Toulouse ».

Sans dire qu’il n’est pas complet, CBRE a recensé 193 000 m², soit 57 transactions signées depuis 2017 par des écoles d’enseignement supérieur ou post-bac. Un autre avantage de l’aménagement paysager du campus est sa capacité à fournir des performances « sûres » à long terme. Pour la variété des cinéastes, professionnels ou non, qui y investissent, les bâtiments scolaires, une activité dynamique et artistique, s’affichent dans le « loyer des locataires, grâce aux listes de 9 à 12 ans de l’entreprise », précise Stanislas. .

Enfin, les taux de rendement de la classe d’actifs sont attractifs, du point de vue de la spécialisation de l’immobilier, dans une situation où le prix des factures est en hausse. Dans certains territoires, la valeur maximale du foncier local est proche du tarif bureau. Il y a cependant un aspect négatif : l’offre est restreinte, restreinte et spécialisée, ce qui affecte la liquidité de ce petit marché.

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L’Allemagne, pays cible de la diversification européenne

La classification de l’immobilier haut de gamme en Europe existe depuis de nombreuses années. Les investisseurs recherchent une performance accrue tout en réduisant le risque global de leur portefeuille. L’Allemagne est encore aujourd’hui l’un des pays les plus prometteurs. « Malgré un problème particulier lié à la guerre en Ukraine, il y a beaucoup d’investisseurs là-bas et il y a de l’argent. Mais à Londres, il y a peu d’acheteurs maintenant, à cause d’un gros problème d’endettement », explique Olivier Loussouarn, directeur des investissements du groupe Sofidy. .

Les perspectives se sont détériorées au cours de l’année en raison de la guerre en Ukraine et de la hausse des prix de l’énergie notamment. Après des corrections de prix et de volume dans certains pays, le marché européen de l’immobilier commercial est dans une période d’incertitude.

« Les investissements qui montrent les effets d’une consommation excessive attendent de voir ce qu’il adviendra des consommateurs, qui, pour l’instant, ne baissent pas leurs prix », a déclaré Jean-François Chaury, vice-président exécutif de Come to REIM. La société contrôle deux SCPI à 95 % en bureaux, dont Eurovalys qui investit en Allemagne.

Cap sur la santé malgré l’affaire Orpea

Les investissements en immobilier de santé sont concentrés en France dans quelques sociétés spécialisées et gestionnaires d’actifs. Ces acteurs historiques ont renouvelé ce marché depuis 2018, confirmé par le niveau élevé d’occupation, de revenus locatifs et d’investissements constants. Le sujet reste prisé par les investisseurs pour les mois à venir même si le marché n’est globalement pas à l’abri de l’onde de choc de l’affaire Orpea.

Le scandale qui a secoué le géant tricolore des maisons de retraite Orpea, dans la tourmente depuis la parution du livre « Les Fossoyeurs », a provoqué une véritable tempête. Cela affecte l’ensemble du secteur des maisons de retraite privées. Le groupe, criblé de dettes, qui a menacé les actionnaires d' »extrêmes pressions », tente de monter au capital.

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Sur la base de la recherche, il a présenté un plan à la mi-novembre pour se remettre sur les rails. Le grand plan consiste à se départir des actifs, ce qui donne un peu d’air, peut être plus compliqué que ce qu’il était prévu de mettre en œuvre. Cependant, le bébé ne doit pas être jeté avec l’eau du bain.

Concernant Orpea, « l’ensemble de la situation est un excellent atout », c’est l’assurance de la juge Aurélie Basnier, directrice des actifs/bâtiments résidentiels en charge chez CBRE Valuation France. De plus, estime-t-il, « personne ne financera le manque de confiance dans les Ehpad, car il n’y a pas de lits et il y a peu d’actifs à vendre. L’amélioration du domaine de la santé ».

Les événements récents dans ce domaine en témoignent. Ainsi, début novembre, la société de gestion Lifento a annoncé avoir clôturé la collecte de son OPPCI Lifento Care France, fort de plus de 120 millions d’euros d’actifs, et lancé, en fin. de 2022, un nouveau fonds dédié aux actifs de santé.

De plus, il y a deux grosses transactions entre les entrepreneurs qui sont plus avancés, l’un sur le marché des Ehpad, l’autre sur les hôpitaux. Au premier semestre, Primonial a acheté 7 EHPAD en région pour 171 millions d’euros, tandis que la SCPI Euryvalle Pierval Santé a payé 30 millions d’euros pour deux immeubles Korian à Marseille. Icade Santé cède 4 hôpitaux pour 78 millions d’euros en France.

« Sur les 6 premiers mois de 2022, nous avons annoncé 450 millions d’euros d’investissements en France dans les hôpitaux et Ehpad », confirme Aurélie Basnier. « En 2021, nous étions à 1,3 milliard. Ce fut une très bonne année, après 2 ans à 800/900 millions. Et, même si le profit moyen des établissements de santé a légèrement baissé, reste attractif pour les investisseurs, de 4% pour les infirmiers logements à 4,5 % pour les hôpitaux, fin 2021.