Hausse des taux d’intérêt des crédits bancaires, hausse des prix des intrants… Les perspectives du secteur immobilier pour l’année en cours s’annoncent sombres. Dans ce contexte, plusieurs candidats acquéreurs se demandent s’ils doivent procéder immédiatement à l’achat d’un bien immobilier, avec le risque que la situation s’aggrave dans les prochains mois, ou s’ils doivent retarder cette action et attendre une plus grande visibilité. Signe de cette tristesse, selon le Tableau de bord mensuel des crédits et dépôts bancaires de Bank Al-Maghrib (BAM) pour le mois de novembre 2022, les crédits à l’habitat ont baissé de 3,3% par rapport au mois précédent. L’effet de deux hausses consécutives du taux directeur décidées par la banque centrale ? « Nous n’avons en effet ressenti aucune conséquence de la première hausse du taux directeur par les banques. Mais la deuxième augmentation aura un certain effet. Les prêts immobiliers coûteront plus cher, ceux qui avaient un prêt à taux variable, même s’il est minoritaire, leur maturité sera allongée », explique Amine Mernissi, expert immobilier et auteur du guide « Répons’IMMO ». . Mais selon un expert, cette hausse des taux d’intérêt n’explique pas à elle seule la baisse des crédits immobiliers. « Cette baisse s’explique aussi par la baisse du pouvoir d’achat des citoyens, ainsi que des difficultés à planifier et donc à s’engager dans un projet à long terme comme l’achat d’un bien immobilier », poursuit Amine Mernissi. Doutes chez les constructeurs Du côté des promoteurs immobiliers, même s’il est trop tôt pour connaître l’impact des décisions de BAM sur le secteur, certains indicateurs ne trompent pas. La plus importante est la vente de ciment, qui renseigne sur les constructions neuves et donc sur les prévisions de demande du point de vue de l’investisseur. Selon la « Revue mensuelle des conditions économiques, monétaires et financières » de janvier 2023 de BAM, les ventes de ciment ont chuté de 17 % au quatrième trimestre 2022 par rapport à la même période l’an dernier. Selon la même source, l’activité de construction a reculé de 2,5% au troisième trimestre 2022, après avoir augmenté de 14,2% un an plus tôt. Celui-ci la baisse devrait également se poursuivre au quatrième trimestre. Succès pour les logements d’occasion. Résultat : les acquéreurs se tournent vers les appartements de seconde main. Il est dérivé de l’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI). Cet indice a été élaboré conjointement par la Banque Centrale et l’ANFCC et renseigne sur l’état du marché immobilier secondaire. Au troisième trimestre 2022, l’indice des prix de l’immobilier a augmenté de 1,3 % par rapport au troisième trimestre 2021, porté par une hausse de 0,8 % des prix des logements, de 2,3 % des prix des terrains et de 2,5 % des prix des biens professionnels d’usage. En nombre de transactions, il a augmenté de 44,9 %, avec des ventes de logements en hausse de 60,8 %, des terrains de 19,8 % et des commerces de 11,4 %. « Les gens ont massivement opté pour des biens d’occasion car il y a plus de visibilité, moins de risque par rapport à un futur projet immobilier. Le bien existe déjà et je négocie directement avec mon vendeur. Ce qui ne s’applique pas aux nouveaux. Le début de la construction n’est pas gérable, car il faut au moins 24 mois pour terminer le projet. Beaucoup de choses peuvent se passer en 24 mois », analyse l’expert immobilier Amine Mernissi. Malgré ces conditions, « l’investissement immobilier reste aujourd’hui le meilleur placement : dans un contexte d’inflation persistante, les taux réels de crédit* sont négatifs, ce qui signifie que la banque rémunère l’emprunteur pour sa volonté. VS Le prêt finance un actif qui captera la valeur de l’inflation. C’est donc le bon moment pour acheter », conclut Malik Belkeziz, co-fondateur et PDG de la plateforme immobilière AGENZ. *Taux débiteur réel : différence entre le taux d’intérêt nominal et le taux d’inflation sur une période donnée.
