Immobilier : les investisseurs qui voient plus grand

Investir dans la pierre est un rêve pour beaucoup de Français et certains rêvent plus grand que d’autres. Ils conjuguent projet immobilier et entrepreneurial en imaginant parfois de nouveaux concepts. C‘est le cas d’Edouard Daehn, fondateur de l’hôtel Barn près de Rambouillet

L’immobilier, un moyen de s’enrichir en dormant ? Rien n’est moins sûr. Le poids des taxes, la multiplication des normes et les travaux de mise aux normes énergétiques compliquent la situation. Et le bien locatif, il faut le gérer ! Le marché immobilier est à un tournant, la hausse des taux d’intérêt réduit le pouvoir d’achat des investisseurs, les prix se stabilisent et les transactions ralentissent. Mais certains n’abandonnent pas. Pour une raison très simple : la pierre conserve une valeur unique, vous permettant de vous constituer un patrimoine important en profitant de l’effet de levier du crédit.

« L’immobilier reste l’une des meilleures couvertures contre l’inflation pour les investisseurs. En Europe, les banques financent toujours des projets à des taux raisonnables », a déclaré Thibault de Saint-Vincent. Pour le président Barnes, « l’hôtellerie et l’immobilier sont très complémentaires ». Lui-même fera un pas dans ce sens : son groupe doit reprendre la gestion d’appartements avec services hôteliers début 2024 pour devenir « Maisons Barnes » à Paris.

Gestion simplifiée. Il n’est pas le seul entrepreneur à s’intéresser à l’hôtellerie. Pour certains c’est un business et ils n’hésitent pas à investir dans la pierre et à tenter de rentabiliser de nouveaux lieux. Des prêts de plus en plus chers et rares vont rendre un peu plus difficile le démarrage d’aventures entrepreneuriales. Mais avec un concept qui colle, un positionnement bien pensé et une gestion serrée, l’immobilier et l’hôtellerie peuvent faire bon ménage. Des investisseurs privés et professionnels (plusieurs fonds de private equity) l’achètent et y croient.

À Lire  easyHotel acquiert un portefeuille de 8 hôtels franchisés au Benelux pour environ 145 millions d'euros – TendanceHotellerie

Un exemple près de Rambouillet avec le Barn Hotel ouvert en 2018. Edouard Daehn a choisi un concept bien précis. « Nous avons créé le Barn, qui signifie stable en anglais, en imaginant dès le départ le concept d’un hôtel-auberge qui pourrait fonctionner la semaine, mais aussi le week-end. En semaine, nous recevons des entreprises pour des séminaires et team building sur un ou plusieurs jours, les grands noms du CAC 40 sont nos clients. Le week-end, nous recevons des familles à la recherche d’un lieu qui ressemble à la campagne », explique Edouard Daehn. Il est convaincu que, pour redonner vie aux bâtiments abandonnés de notre village, il faut trouver une autre destination à ce lieu. « Et pas seulement le week-end ou les jours fériés, sinon ce n’est pas rentable », prévient-il.

A 43 ans, il a vingt ans d’expérience dans le secteur et a enfin créé un hôtel qui lui ressemble. « Le client type est le même en semaine et le week-end, la quarantaine, les curieux, les enfants. » Le concept devrait être dupliqué ailleurs. « Nous avons trois nouvelles opérations en développement : une dans le Vexin, d’autres près de Compiègne et en Champagne. La première ouverture est prévue dans un an et demi », annonce celui qui a déjà une longue expérience dans l’hôtellerie et est soutenu par un fonds de dette.

« J’ai voulu créer un lieu qui corresponde à de nouveaux usages. Beaucoup ne reconnaissent pas les offres du château, avec toile de Jouy, spa, service à l’ancienne et table gastronomique. Mon idée était de proposer un lieu simple et convivial qui sera au plus près de la nature. En 2014, j’ai trouvé le terrain idéal pour cela, 200 hectares dans le Parc Naturel de la Haute Vallée de Chevreuse. Il appartenait à un propriétaire privé, qui est devenu mon associé », explique Edouard Daehn. Ce propriétaire privé est l’entrepreneur franco-américain William Kriegel, fondateur du Haras de la Cense, pionnier dans le domaine de l’éthologie.

À Lire  Stratégie d'adaptation immobilière

Cible identifiée. Le positionnement de cet hôtel-auberge de 69 chambres est précis et pensé pour une clientèle bien précise. « Il ne faut pas chercher à plaire à tout le monde, ce n’est pas possible », résume Edouard Daehn. La cible est bien identifiée. La carte de visite de l’hôtel en donne un avant-goût… « A 45 minutes de Paris en voiture. 1h30 à vélo. Départ de l’équipe cycliste Barn tous les vendredis soir (rdv Porte Maillot). La grange cultive son propre potager. Ostéopathe et masseur ayurvédique permanent. Variété de tarifs : à partir de 45 € la nuit en dortoir et 180 € en chambre. Familles, tribus, ranicas, citadins en quête de nature sont donc les bienvenus !

Derrière cette convivialité démontrée se cachent de vrais professionnels. Le restaurant, ouvert à la clientèle extérieure, mise sur la simplicité. « La restauration représente 40 % de notre chiffre d’affaires. Avoir des clients en semaine et le week-end nous permet d’avoir une équipe suffisante, 50 personnes travaillent à Barno », explique le patron du bar.

Offre originale. Ceux qui rêvent grand pour leurs projets immobiliers ont encore moins de marge d’erreur que les autres. L’investissement du premier hôtel Barn était de 20 millions d’euros. Budget dédié à l’achat de terrain, construction et rénovation de locaux (bâtiment de 3500 m²) pour devenir des espaces confortables, des maisons de campagne pour ceux qui n’en ont pas. L’architecture, conçue dans le respect du paysage, s’est également inspirée des hangars agricoles qui se trouvaient sur le site. « Ce n’est pas plus compliqué de faire grand que petit. L’hôtellerie est un vrai métier, un métier de chien. C’est pourquoi beaucoup s’y brûlent les ailes. Il faut se donner les bons moyens de développement et de commercialisation et proposer une offre originale », précise Edouard Daehn.

Lorsqu’ils investissent, les particuliers fortunés, les chefs d’entreprise qui souhaitent réutiliser le produit des ventes, le font de moins en moins avec un grain de sel. « On voit arriver des projets arrivés à maturité après clôture de la part d’investisseurs en quête de diversification immobilière et disposant de budgets de 5 à 15 millions d’euros. Ce qui est nouveau, c’est que ce sont des projets où il y a un vrai business plan », note Olivier Brunet de Barnes.