Si vous êtes expatrié et que vous souhaitez investir en France pour louer, mieux vaut choisir un bien ancien. En effet, l’immobilier neuf n’offre pas d’avantages fiscaux pour les non-résidents (sauf dans les résidences services de type Ehpad). De plus, par rapport au neuf, l’ancien sera plus économique (un bien neuf coûte, en moyenne, 20 à 30% de plus qu’un bien ancien) et rentable (entre 2 et 5% pour l’ancien contre 2 à 4% pour le neuf). ). La demande locative est également plus élevée car les propriétés plus anciennes sont souvent situées dans des quartiers animés, alors que les propriétés plus récentes ne le sont généralement pas. Certes, la rénovation d’un bien ancien peut parfois décourager certains investisseurs, mais elle peut augmenter la valeur du bien. Enfin, pour obtenir plus de biens patrimoniaux (pour être un pied-à-terre à votre retour, une maison de vacances ou un appartement pour accueillir des enfants, etc.), l’ancien dispose d’une offre plus importante que les dispositifs d’investissement en possession vacante, LMNP et SCPI .
Globalement et pour simplifier, l’investissement locatif en France est divisé en deux grandes catégories fiscales : la location nue et la location meublée. La location nue permet de renoncer à quelques points de revenus locatifs en échange d’une simplicité de gestion accrue (les baux durent trois ans et les efforts de gestion locative réduits). Surtout, le dispositif permet de réduire le revenu imposable généralement par le mécanisme du déficit foncier. A noter que l’investissement immobilier dans les pays étrangers autres que la France comporte de nombreuses incertitudes : le dynamisme de la ville, l’évolution du marché immobilier local, la complexité des démarches administratives, l’attractivité, etc.
LMNP : une solution avantageuse
La plupart des investisseurs expatriés choisissent le statut de loueur non professionnel (LMNP) : en plus de rendements plus élevés que les autres régimes, le système offre la possibilité d’une excellente défiscalisation. Bien géré et fiscalement optimisé grâce aux amortissements, vous pouvez espérer jusqu’à dix ans de défiscalisation sur vos revenus locatifs, déclarés au régime des avantages industriels et commerciaux (BIC). La formule est rentable grâce à la déduction des amortissements et des frais d’acquisition. Seule condition : le bien doit être meublé. De nombreuses stratégies sont également possibles : location longue durée (location à l’année), location saisonnière Airbnb… Rappelons également qu’il existe deux types de LMNP : non géré et géré. Un LMNP non géré est une location classique qui permet au propriétaire de conserver la liberté de disposer du bien comme il l’entend, par exemple le revendre à tout moment. Afin d’être éligible au LMNP non géré, les investisseurs doivent respecter la liste minimale de mobilier prévue par la Loi d’Alur. Pour un LMNP géré, le bien meublé se trouve dans un lieu de service tel qu’une maison de repos, un étudiant, un site touristique ou une entreprise et sa gestion est déléguée à un gestionnaire professionnel pour une durée comprise entre neuf et douze ans. Cela vous permet de bénéficier de la récupération de la TVA (à 20%). Un bail commercial qui lie l’investisseur au gestionnaire permettant ainsi de bénéficier d’une rente régulière sans avoir à se soucier de la gestion immobilière.
Nue-propriété : l’immobilier sans peine
La nue-propriété du démembrement est aussi une solution pour éviter les tracas de la gestion directe d’un bien. Ce système permet une décote de 40% sur l’acquisition d’un bien par rapport à la pleine propriété, en échange de l’abandon de l’usufruit pendant quinze ans. La nue-propriété du démembrement vous permet de ne jamais avoir de risque de gestion car aucun loyer, aucun frais ou aucune taxe n’est payé jusqu’à la récupération en pleine propriété. Autre option, les SCPI internationales représentent une solution pour investir de manière mutualisée, en acquérant des parts dans un parc d’immeubles professionnels en France et à l’étranger entièrement pris en charge par la société de gestion. Selon le cabinet Calci Patrimoine, c’est la meilleure solution pour se constituer un patrimoine immobilier diversifié à travers le monde, sans gestion, hors IFI (impôt sur la fortune immobilière) et avec un faible revenu fiscal pour les expatriés.
Investir dans les grandes villes
L’émergence des visites virtuelles ces dernières années simplifie les choses, mais elle ne peut se substituer à votre présence sur le site. Isolation, luminosité, qualité de construction, ville, environnement sont les éléments dont vous avez besoin sur le site. Cependant, si vous ne pouvez pas vous déplacer, l’idéal est de faire appel à une société de confiance spécialisée dans l’accompagnement des investisseurs immobiliers. Vous pouvez enregistrer auprès de lui un mandat de recherche qui définit votre budget et le domaine que vous souhaitez investir. Votre « chasseur » immobilier effectuera donc pour vous des visites et vous adressera régulièrement une sélection de biens adaptés à votre projet. L’emplacement du bien est un élément important dans votre choix. Si vous souhaitez investir en France, il est recommandé de vous déplacer dans les grandes villes. En effet, elles attirent de nombreux investisseurs grâce à leur dynamisme, leur croissance et la rentabilité de leurs investissements. Paris, Bordeaux, Lyon et Marseille attirent notamment de nombreux professionnels, familles et étudiants. Par conséquent, la demande dans cette ville est très forte. Cela conduit à une faible vacance locative et sécurise l’investissement réalisé.
> Fiscalité : tout ce qui change pour les expatriés
2019 est une année charnière pour la fiscalité des non-résidents. Tout d’abord, le taux minimum d’imposition des expatriés est passé cette année-là de 20 à 30 % (sauf si les revenus sont inférieurs ou égaux à 27 519 €/an). Le gouvernement a également décidé de supprimer les cotisations sociales (CSG-CRDS) sur les revenus du patrimoine immobilier des non-ressortissants de l’Union européenne. Cependant, ils doivent s’acquitter d’un prélèvement de solidarité sur les revenus du patrimoine et des produits d’investissement, qui s’élève à 7,5 %. Les Français expatriés hors Europe restent soumis à la CSG-CRDS de 17,2 %. Immobilier toujours, depuis 2019, le nouveau dispositif permet également aux expatriés de bénéficier d’exonérations fiscales sur les plus-values lorsqu’ils revendent leur résidence principale après un transfert depuis leur résidence fiscale à l’étranger, mais à condition que la vente intervienne au plus tard le 31 décembre de l’année. après le départ. Toutefois, cette mesure ne s’applique qu’aux personnes qui s’installent dans un autre pays de l’Union européenne ou dans un pays ayant signé une convention avec la France en matière de lutte contre la fraude fiscale. Autre spécificité, suite à la nouvelle loi de finances PLFSS 2021, les expatriés passent quasi automatiquement au dispositif LMP (loueur professionnel) dès que leurs revenus locatifs dépassent 23 000 € annuels soit 50% des revenus totaux du propriétaire, sachant que le salaire est reçu à l’étranger. pas pris en compte dans ce calcul. Le statut de ce loueur professionnel est moins intéressant car il prévoit le paiement des cotisations sociales Urssaf sur le bénéfice, soit 30 à 45% du coût en plus de 20% ou 30% de l’impôt sur le revenu.