Avec plus de vendeurs et moins d’acquéreurs actifs, la tension sur le marché immobilier de la Côte Basque observée ces dernières années s’atténue.
« Nous avons constaté une baisse de 20 à 25 % du volume des transactions en 2022 par rapport aux records observés en 2020 et 2021… tout en restant au-dessus du niveau pré-covid », explique Philippe Thomine Desmazures, directeur de BARNES Côte basque.
Il ajoute : « Un bon graphique (ci-dessous) résume le marché immobilier tel que nous le vivons depuis 21 mois… mais nécessite néanmoins des connaissances pour appréhender le marché des transactions immobilières avec nuance et discernement. »
Une combinaison de plusieurs facteurs explique cette situation :
Un cercle vicieux du renchérissement des coûts liés à l’immobilier
D’une part, le doublement du coût du crédit 12 mois, comme en témoigne la hausse du taux d’attrition à 3,05 % au 1er octobre. Emprunter 1 000 000 $ sur 20 ans coûte environ 150 000 $ de plus aujourd’hui qu’il y a un an. Ceci se fait nécessairement au détriment de la capacité d’emprunt qui se réduit d’autant.
D’autre part, l’augmentation des coûts de construction et de rénovation. La réforme d’un bien de 200 m² coûte en moyenne 200 000 € de plus aujourd’hui qu’il y a 5 ans. Cette augmentation du coût des travaux va de pair avec un allongement des délais de réalisation par les artisans, et pèse également négativement sur l’achat d’un bien à réformer.
De plus, l’investissement en résidences secondaires est ébranlé par la réglementation sur les locations saisonnières. La règle, qui s’appliquera à partir du 1er mars 2023, n’autorisera les locations saisonnières à partir de 2025 qu’aux propriétaires dans leur résidence principale (ou aux quelques chanceux qui auront pu compenser/créer une surface locative équivalente par an).
« En effet, les acquéreurs qui envisageaient de financer une partie de leur résidence secondaire par la location saisonnière mettent leur projet en attente, ou le revoient à la baisse… et ceux qui avaient acheté sur la base du créneau LMNP nous font estimer leurs biens pour éventuellement les revendre au plus haut niveau, pas sûr de pouvoir louer son bien à moyen terme », commente Philippe Thomine Desmazures.
Pour les mêmes raisons, l’investissement locatif est en berne et BARNES Côte Basque rencontre ces investisseurs plus en vendeurs qu’en acquéreurs.
Une hausse des coûts qui n’est plus au bénéfice unique du vendeur
Dans le même temps, quelques éléments donnent une vision plus favorable du maintien du niveau des prix, dont la hausse s’est considérablement ralentie depuis le début de l’année, et expliquent ce « plateau tarifaire » :
« Face à des prix qui ne baissent pas (encore ?) nous constatons la tentation de certains clients historiques (français) d’investir sur la côte basque espagnole autour de Saint-Sébastien », ajoute-t-il.
Le secteur immobilier est le moteur de l’inflation depuis 5 ans. « Il est clair que maintenant, le secteur immobilier émerge comme un modérateur contre l’inflation. Si l’on peut s’attendre à ce que l’amélioration de l’état du parc immobilier contribue à expliquer la hausse des prix (les maisons rénovées à vendre sont un peu plus nombreuses chaque année), il semble probable que les prix vont désormais se stabiliser à un rythme inférieur à celui de l’inflation. . En particulier, la hausse des prix et la hausse des taux d’intérêt ont incité les acquéreurs à différer leurs projets », poursuit Philippe Thomine Desmazures.
Est-il urgent d’attendre ?
« Pas pour tout le monde : paradoxalement, on assiste à de très bonnes affaires. Insouciance ou impudence du boom immobilier (basque) ? Le couple immobilier résidentiel résidence principale/résidence secondaire a mieux que résister. Un havre de paix quelle que soit la crise. C’est comme ça qu’on se sent sur la côte basque (jusqu’à présent du moins) », conclut-il.