Vous souhaitez vous lancer dans des investissements locatifs et vous vous intéressez aux appartements anciens et énergivores, autrement dit « passoire thermique » ? Première chose à savoir : la location d’un tel bien est vouée à disparaître. Les appartements bénéficiant d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) seront en effet retirés du marché locatif en 2025, F en 2028 et E en 2034 (hors locations saisonnières), selon la loi climat. Des mesures visant à limiter les émissions de gaz à effet de serre et à réaliser des économies d’énergie, sachant que 23% de ces émissions sont générées par le secteur de la construction. De plus, un gel des loyers a déjà été instauré pour tous ces appartements, le 24 août.
Acheter une « passoire » puis la louer telle quelle n’est absolument pas un bon plan. Et si cette reprise s’accompagnait d’un renouveau énergétique ? Aubaine financière ou prise de risque ? La question a été posée par 20 minutes.
Un coût à l’achat attractif
Investir dans une « passoire », c’est d’abord accéder à des coûts d’achat inférieurs à ceux d’un boîtier standard. « Les propriétaires qui ne veulent pas ou n’ont pas les moyens de faire ces travaux mettront leur bien en vente », explique Stéphane Fritz, président du réseau Guy Hoquet Immobilier. Mais à quel pourcentage de réduction peut-on s’attendre ? C’est difficile à dire, mais « le prix de l’immobilier va globalement baisser », prédit l’expert.
Pourquoi? D’une part, en raison du grand nombre de biens vendus sur le marché, après « un décès et un divorce » pendant la pandémie de Covid-19, explique-t-il dans 20 minutes. D’un autre côté, les taux d’intérêt augmentent, les taux d’intérêt baissent et les banques rendent plus difficile l’octroi de prêts. Cela signifie moins de candidats à l’achat, donc moins de biens achetés, donc plus de biens sur le marché, et donc des prix plus bas. Sur sa page, la start-up spécialisée dans les investissements locatifs, Investir dans l’ancien, précise qu’il est possible d’obtenir une « passoire » 20 à 30 % moins chère qu’une maison qui est déjà dans le standard.
Mais pour le moment « il n’y a pas de vente massive de ce type de biens sur le marché », précise Yann Jéhanno, président de Laforêt Immobilier. Stéphane Fritz le confirme : « Nous préférons tabler sur un million de transactions sur les « passoires » cette année plutôt que sur 1,2 million, comme l’an dernier », explique le chef d’entreprise.
Est-il possible de devenir gagnant sur le rendement locatif ?
L’achat d’un « écran thermique » est-il rentable pour les propriétaires ? A tel point que je peux vous dire tout de suite qu’il est impossible de répondre par oui ou par non. « C’est à gérer au cas par cas », précise Eric Allouche, directeur général d’Era Immobilier. « Si nous devons ré-isoler l’intérieur, cela peut réduire l’espace de vie. Et quand on sait que le prix du mètre carré à Paris est de 11 000 euros, il peut y avoir un manque à gagner important », explique Yann Jéhanno.
Alors deux visions s’opposent. Selon Stéphane Fritz, l’objectif de la rénovation énergétique du bien est de s’assurer qu’il « conserve sa valeur ». Mais pour Eric Allouche, il s’agit avant tout de « construire un bon rendement ». En d’autres termes, le meilleur qui soit. Quant à la « passoire », Lior Pardo, co-fondateur d’Investir dans l’ancien, promet pour sa part des rendements qui « cuireront jusqu’à 10% » après travaux.
De nombreuses aides pour financer les travaux
Afin de mener à bien cette rénovation, qui sera donc à terme obligatoire, Eric Allouche conseille tout d’abord de « faire un audit énergétique ». Grâce à cette dernière, les rénovations qui seront réalisées seront ciblées et facturées.
Vous êtes tenté par une entreprise « à domicile » ? Eric Allouche déconseille cette option, car elle permet d’économiser sur les coûts de main-d’œuvre, « si le client est bricoleur et se sent capable de faire le travail ». Des travaux qui oscillent entre 15 000 et 60 000 euros. En revanche, seul le recours à des experts agréés par le RGE permet d’accéder à une aide. « Et c’est là que ça devient intéressant, car en plus des coûts d’achat avantageux, les aides et les prêts empêchent l’acheteur de retirer de l’argent immédiatement », explique Eric Allouche. CEE, « Ma Prime Rénov », audit énergétique, « Mieux vivre en paix » de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), prêt environnemental à taux zéro… Autant de solutions financières cumulables, allant de 49 à 50 000 euros.
Cependant, il n’y a pas assez d’entreprises à reconstruire. « Avons-nous suffisamment d’entreprises RGE disponibles aujourd’hui pour rénover votre logement ? D’après des informations publiées ces dernières semaines, on ne sait pas », assure Yann Jéhanno. Un constat qui pourrait freiner les projets de rénovation d’un certain nombre d’appartements.