Après une année 2022 qui s’annonce, une nouvelle fois, historique pour le marché de l’immobilier, de nombreux observateurs s’attendent à un ralentissement en 2023. Si une baisse des prix est envisageable, le manque d’offres risque bien, du moins dans certaines zones tendues, de continuer à les gonfler artificiellement.
1,1 million de ventes immobilières en 2022, ce qui en ferait la deuxième meilleure année après 2021 où 1,17 million de propriétés ont été vendues. Les statistiques publiées lundi 17 octobre par le groupe AVIV (Best Agents & SeLoger Group) montrent un marché immobilier solide, avec une hausse moyenne des prix de 5,6% au cours de cette année et une, bien que des nuages aient été annoncés depuis plusieurs semaines. .
La guerre en Ukraine, l’inflation autour de 6%, la hausse des prix de l’énergie… Il y a beaucoup de mauvaises nouvelles. Au point de décourager les emprunteurs ? Pour Xavier Timbeau, directeur général de l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), « les risques de fermeture du marché immobilier sont ailleurs. L’impact de la crise économique et énergétique sur l’immobilier sera faible, par rapport à l’effet direct de la hausse des cotes de crédit. »
L’engagement de la Haute Cour de Stabilité Financière de ne pas dépasser la dette de 35%, le nouveau taux d’intérêt qui est la limite légale la plus élevée à laquelle la banque peut accorder un prêt, le poids de l’assurance emprunteur depuis plus de 50 ans ou encore une augmentation incroyable. Apport demandé : trop de problèmes qui peuvent affecter durablement la production de crédits, nécessaire au marché immobilier. Ainsi, selon l’Observatoire Crédit Logement, la chute de la production de crédit a été très rapide avec une baisse de 32% en août et septembre par rapport à 2021.
Vers une baisse des prix de l’ordre de 10% à 20% ?
Cependant, la hausse des taux d’intérêt et les problèmes d’emprunt persisteront. Alors que le taux moyen d’un crédit immobilier sur 20 ans s’établissait à 2,30 % mi-octobre selon le courtier Meilleurtaux, l’Observatoire Crédit Logement CSA estime que les taux se stabiliseront autour de 2,45 % fin 2023, après les turbulences. : « Au niveau homologué en octobre, et compte tenu des progrès intervenus durant l’été, le taux moyen attendu est de 1,65 % pour 2022, pour s’établir à 2,40 % en fin d’année. Il faudrait des données 40 autres au cours du premier semestre 2023 (à 2,80 % fin juin 2023), retombant lentement à 2,45 % fin 2023, une position qui se stabiliserait en 2024.
Souvent, la hausse des taux d’intérêt s’accompagne d’une baisse du pouvoir d’achat des emprunteurs, même si Xavier Timbeau explique qu’ils trouvent souvent d’autres options : acheter des plus petits ou évaluer un peu leur projet de changer de propriété. limité (très lumineux, petit espace, vue un peu belle, pas de balcon…). Cependant, tout cela ne fonctionne que temporairement. « Si les consommateurs se retrouvent coincés, ils devront probablement passer par un ajustement de prix important, de l’ordre de 10 à 20 % », prédit Xavier Timbeau. Mais pas tout de suite : « Il faut du temps au vendeur pour accepter de baisser son prix. Il y a toujours des acheteurs pressés, ou des acheteurs très riches, donc ça peut désactiver quelques sections. »
Des disparités selon les marchés
Toutefois, l’économiste pense que cette baisse devrait toucher « des marchés qui ont beaucoup monté ces dernières années, comme le centre des grandes villes, où les prix ont atteint des niveaux très élevés ». Au niveau national, Meilleurs Agents et SeLoger estiment de leur côté que « dans les 12 prochains mois, la hausse des prix de l’immobilier va certes diminuer, cependant elle devrait se maintenir en France, avec la hausse attendue en moyenne de 3% » . Cependant, il existe un véritable clivage entre les différents marchés. Ainsi, à Paris, les Meilleurs Agents s’attendent à une baisse d’environ -3%, tandis que les 10 plus grandes villes de France devraient voir leurs prix augmenter d’environ 1%.
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Toutefois, la baisse du nombre de transactions devrait refléter l’évolution en cours du marché immobilier. Selon le groupe AVIV, le nombre de transactions devrait diminuer de 15% en 2023 pour « revenir sous le million de ventes avec 950.000 transactions dans les douze prochains mois ». Revenant sur les chiffres rapportés en 2020 et expliqués selon Xavier Timbeau par le fait que « les propriétaires peuvent finir par annuler leurs ventes car ils ne trouvent pas de biens à acheter. Cela peut aussi calmer un peu le marché. »
Cependant, il est difficile de croire que le marché de vendeurs d’aujourd’hui deviendra un marché d’acheteurs, avec plus d’offres que de demandes. Philippe Buyens, fondateur et expert Immo chez CapiFrance, déclare : « Le marché ralentit, mais l’offre reste ferme et la demande toujours forte. Pourtant, le groupe AVIV indique dans son baromètre que le parc de logements disponibles aujourd’hui sur le marché a baissé de -40% par rapport à octobre 2018. Et comme dit le proverbe, le rare coûte cher.
La pénurie actuelle de logements fait donc grimper artificiellement les prix. Et ce phénomène, jusqu’à présent dans les « zones attractives », se poursuit dans les villes moyennes. « Il y a un mode de vie et de travail qui a beaucoup changé avec les télécommunications. Si les prix sont stables dans les centres urbains, ils augmentent dans les villes moyennes où la demande est forte », précise Philippe Buyens.
Le marché immobilier ne devrait donc pas connaître de changements majeurs dans les mois à venir, selon Philippe Buyens. « C’est un marché qui va revenir à la normale, sain, mais 2023 continue d’être une bonne année. »