En France, la montagne a la côte. Avec 10 millions de touristes chaque hiver, un tourisme estival en croissance et pas moins de 250 destinations de vacances, investir dans l’immobilier à la montagne peut s’avérer très rentable. A condition de bien choisir.
« Les destinations les plus rentables sont celles qui affichent de bons indicateurs d’enneigement et de qualité de vie, qui ne sont pas encore à la mode, où le prix au mètre carré est encore bas avec une très bonne attractivité, qui tire « r la rentabilité vers le haut », résume Ludovic. de Jouvancourt, fondateur de Preello (pionnier français de l’achat en copropriété d’une résidence secondaire), et auteur d’une étude en décembre dernier sur l’investissement immobilier à la montagne.
Forte demande locative, augmentation des prix
La montagne est devenue une destination de choix. Très prisée des Français depuis juillet 2021, elle offre un emplacement dépaysant et une grande variété d’activités, hiver comme été, pour des vacances ou des longs week-ends. Cet enthousiasme en fait un excellent choix pour les investisseurs. Au point que les prix ont connu une hausse moyenne de 8,6% des destinations en 2021 et de 21,3% sur 5 ans, selon la FNAIM Savoie Mont-Blanc.
La demande des vacanciers pour la montagne est telle qu’elle le devient encore plus quelle que soit la saison. En un an, une croissance de +20% a été enregistrée dans les stations-villages en location longue durée (sur l’ensemble de l’année, le taux d’occupation moyen se situe entre 50 et 70%).
Les stations moins cotées sont plus rentables
Parmi les cinq massifs montagneux de France (Alpes, Pyrénées, Massif Central, Vosges, Jura), le Massif du Mont-Blanc « est l’un des plus recherchés pour acheter une résidence secondaire à la montagne et les prix ont quasiment explosé. 9% en un an et plus de 12% en deux ans », témoigne un agent immobilier de l’agence Century 21 à Chamonix.
« Dans cette rubrique, il faut désormais compter en moyenne 4.520 €/m² », souligne Ludovic de Jouvancourt, qui souligne que la recette de la rentabilité, « c’est encore un prix d’achat bas et un attrait touristique au top possible ». Les stations les plus responsables ne sont pas forcément les plus rentables. Au contraire. Le prix d’achat étant déjà très élevé, même si le prix de la location à la nuitée est élevé, il est très difficile de rattraper le niveau de rentabilité.
Transports et proximité avec de grands pôles urbains
« Etre proche des grands centres urbains et bien desservi par les axes routiers et les transports est un critère très important pour la rentabilité d’une station », Jean-Michel Villars, conseiller immobilier chez Eneo, agence spécialisée dans l’investissement résidentiel montagne, située à Bourg St Maurice. C’est la raison pour laquelle les Alpes sont en tête de liste des destinations les plus rentables, car elles sont facilement accessibles depuis Paris, Lyon, Marseille. » D’autre part, les Alpes regorgent de destinations mondialement connues, ce qui renforce attraction.
« Dans ce cas, il est bon de choisir une petite gare montante située à proximité d’une gare célèbre », a-t-il déclaré. Alors oubliez les destinations comme Val d’Isère (12 000 €/m2), l’Alpe d’Huez (plus de 10 000 €/m2) et Megève (18 000 € m2/m2) ! Misez plutôt sur Molines-en-Queyras (2500 €/m2), Valmeinier (3300 €/m2) ou Montclar Les 2 Vallées (1650 €/m2).
Miser sur du logement premium haut de gamme
Acheter un studio n’est pas forcément un bon choix. « Dans le coin de l’Alpe d’Huez, les propriétaires de studios résidentiels s’arrachent les cheveux, car ils ne peuvent plus les vendre, témoigne Eric Montfort, natif de l’Alpe d’Huez et propriétaire de plusieurs biens. la vieillesse est mauvaise et ce sont des passoires énergétiques qu’il faut isoler de l’extérieur.
Dans ce contexte, mieux vaut miser sur un bien qui se démarque, une cabine premium avec une bonne capacité, sans sur-optimiser l’hébergement, l’erreur que certains ont commise au détriment du confort.
Studio mal isolé, grange, bien mal situé… Que faire ?
Aujourd’hui, les professionnels de l’immobilier recommandent vivement l’isolation, afin de pouvoir maintenir les loyers dès 2025 ou vendre sans survendre. « Si vous avez un studio, commencez par l’isoler de l’intérieur, car isoler une copropriété peut prendre du temps, souligne Valérie Sembres de l’agence des Gaves, située à Cauterets dans les Pyrénées. Même s’il y a concurrence, ce type de bien est souvent demandé par les familles aux revenus modestes, l’hiver et de plus en plus l’été. Tout le monde ne peut pas louer une cabane privée ! »
« Des biens très mal isolés, mais avec le charme de l’atypique peuvent très bien réussir », poursuit l’agence qui vient de vendre un ancien enclos à restaurer à 5000 €/m2. Sur ce type de bien à fort potentiel, on trouve toujours des clients qui vont investir dans des rénovations pour obtenir une belle propriété. Cela peut être une bonne opportunité pour les investisseurs qui souhaitent restaurer une propriété authentique pour la transformer en chambres d’hôtes. Tout dépendra de l’estimation des travaux.