A l’heure où la réforme des retraites inquiète les Français, l’investissement locatif joue un rôle important de complément de revenu pendant la retraite. Si la demande de loyer continue d’augmenter, divers freins entravent cependant sa production, ce problème a fait l’objet de réflexion lors du 3ème débat du Thinkers’ Club.
Le Club des Penseurs d’AVIV revient sur les enjeux auxquels sont confrontés les propriétaires et identifie des moyens de dynamiser l’investissement locatif résidentiel, l’une des voies par lesquelles la dépréciation pourrait se produire.
Une demande locative qui explose
Pour lancer le débat, Cécile Roquelaure, directrice d’études chez Empruntis, rappelle « le besoin d’une offre locative abondante et accessible qui s’accroît sous l’effet de l’inflation notamment, qui rend les acquéreurs immobiliers moins solvables mais aussi des phénomènes qui ne le sont pas ». tellement ces derniers temps. , de nature sociologique, comme la mobilité professionnelle, l’évolution du modèle familial, l’énergie démographique .. entre autres. Sans compter que le parc de loyers sociaux est insuffisant »
En effet, à ce jour, 40% des familles françaises sont locataires de leur résidence principale*, habitant 7 millions de logements.
L’épuisement des bailleurs
Ces biens sont détenus par des particuliers pour 97% d’entre eux**, en direct ou par des sociétés civiles ou des sociétés immobilières et ils possèdent une ou deux maisons en moyenne pour 90% d’entre eux.
Quelle est la psychologie de ces familles propriétaires-bailleurs aujourd’hui ?
Ils regrettent des contraintes réglementaires toujours plus fortes :
L’amortissement comptable des biens locatifs
Malgré ces difficultés, avec une stabilité remarquable, leur attachement à l’investissement dans l’immobilier résidentiel demeure.
Lors du dernier dîner du Club des Penseurs, nous avons évoqué une proposition audacieuse : l’amortissement comptable du bien locatif. Une solution largement soutenue par Danielle Dubrac, la présidente des États-Unis, qui était présente au débat.
On voit désormais qu’il est consensuel entre les grandes organisations professionnelles des métiers de la production et celles existantes, mais aussi avec les associations de propriétaires, le dédain est une voie sérieuse à creuser.
Il s’agit simplement de reconnaître les logements locatifs (neufs et anciens) comme un actif de placement, utilisé dans le domaine commercial pour les biens servant à l’exploitation d’une entreprise. De quoi lui redonner son identité d’actif émergent et l’ériger en producteur de services du logement à part entière, par rapport à une certaine stérilité que certains discours au sommet de l’Etat lui associaient en le qualifiant. « rente ».
Il apparaît également essentiel que les déclarations publiques ne stigmatisent pas la location privée, en décourageant les aspirations. A l’heure où la question des retraites est centrale et passionnelle, il est essentiel de rappeler que l’investissement locatif procure des revenus après la cessation d’activité professionnelle. C’est le moyen le plus naturel d’épargner avec deux objectifs, augmenter l’offre locative résidentielle et capitaliser pour la retraite afin d’augmenter le revenu à verser au fur et à mesure de son utilisation.
Au-delà de l’usure et de la dépréciation du bien, ce mécanisme d’amortissement pourrait prendre en compte le niveau du loyer et l’impact écologique du logement. Pour cela, un amortissement socialement conditionné créerait une offre locative abordable, bien sûr nécessaire dans le contexte économique dégradé de la période émergente.
Le bailleur pourrait également bénéficier d’un meilleur avantage fiscal s’il tentait de travailler à l’amélioration des performances énergétiques de son logement. Elle peut aussi, dans ce cas, pouvoir échapper au cadre ou bénéficier de plafonds réévalués en considération de son investissement environnemental.
La nécessaire stabilité fiscale, pierre angulaire pour rassurer les investisseurs
Au cours du dîner, les penseurs ont évoqué que ce statut devrait s’appliquer aux investissements réalisés dans les résidences-services, dont l’utilité sociale n’est pas moindre que le logement résidentiel pur, destiné notamment aux étudiants, aux seniors ou aux personnes dépendantes. L’option flat tax, mécanisme lié aux revenus des valeurs mobilières, est requise en complément de cet amortissement.
En particulier, on s’attend à ce que la taxation des plus-values de cession liées aux amortissements soit néanmoins digeste, compte tenu du rôle social de l’investissement locatif. Il convient d’ajouter que le statut de loueur privé ainsi défini resterait facultatif, parallèlement au système
Le débat entre penseurs n’a pas surmonté l’instabilité budgétaire, ennemie des investisseurs, qui manque de visibilité et de capacité d’anticipation. Le concept de loi de programmation a été évoqué, qui réduirait les à-coups liés au budget annuel et aux lois de finances initiales et rectificatives.
Sécuriser les bailleurs : des pistes à exploiter
Par ailleurs, si la hausse des taux et du rythme de consommation affecte le financement de l’accession à la propriété, tout en pesant sur les demandes de location, il est indispensable de faciliter l’accès au crédit pour les investisseurs personnes physiques. Elle est désormais compliquée par les critères édictés par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fin 2019, avec une limite à 35 % du taux d’endettement.
En effet, la plupart des primo-investisseurs sont déjà en train d’affecter le remboursement du prêt à leur résidence principale et il est indispensable d’envisager de systématiser les revenus locatifs futurs, jusqu’à 70% par exemple. Cette doctrine devait être changée.
Ce dernier point sera lié à la maîtrise du risque de non-paiement.