Investir dans le logement étudiant : quelles questions se poser ?

Investir dans un logement étudiant à louer est une opportunité pour un investisseur (crédit photo : GettyImages)

Acheter un logement pour le louer à un étudiant peut être un placement intéressant. Toutefois, ce marché présente des spécificités. Comment sélectionner la ville ? Quelle surface choisir ? Faut-il louer en meublé ou en location nue ? Faut-il déléguer la gestion ? Dans quel cas est-il plus intéressant d’acheter un logement pour son enfant plutôt que de louer ? Découvrez tous nos conseils pour investir dans un logement étudiant.

Pourquoi investir dans un logement étudiant?

Le logement étudiant est l’une des principales pistes envisagées par les épargnants souhaitant investir dans l’immobilier. Ce sont généralement de petites zones, avec un droit d’entrée relativement faible. Parier sur ce segment peut être rentable, car le déséquilibre entre l’offre et la demande est important. En effet, il existe aujourd’hui plus de 350 000 résidences étudiantes, alors qu’un million de jeunes cherchent un logement chaque année universitaire. Le nombre d’étudiants reste supérieur à l’offre de logements dans la plupart des villes universitaires de France.

Cet investissement apparaît comme un investissement important car il offre des perspectives d’avenir dans un marché porteur. De plus, un logement étudiant peut offrir un rendement locatif attractif s’il est situé dans une ville où la demande est forte. Pour optimiser votre investissement, il est essentiel de cibler les villes étudiantes les plus prometteuses, et de combiner cet investissement avec l’un des dispositifs de défiscalisation existants.

Pourquoi investir dans une résidence de services pour étudiants?

Investir dans des résidences-services pour étudiants présente plusieurs avantages, à commencer par la tranquillité d’esprit. En effet, la gestion de la résidence étudiante est assurée par un opérateur professionnel. Il s’occupe de la location de l’appartement et vous verse un loyer dont le montant est fixé à l’avance. Grâce au bail commercial, vous avez la garantie de percevoir les loyers pendant la durée de l’engagement du bail, que l’appartement soit occupé ou non. Ainsi, cet investissement présente les avantages d’un investissement immobilier classique, sans les contraintes liées à la gestion locative. En revanche, ce type d’investissement est une opportunité pour les épargnants disposant d’un budget limité. En France et en moyenne, le droit d’entrée est d’environ 70 000 euros car ce sont de petites zones.

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Il est important de souligner que la qualité du manager est un élément essentiel dans la réussite du projet. Pour l’emplacement, essayez d’acheter un bien proche des universités pour assurer son attractivité.

Quelle surface privilégier pour votre investissement dans un logement étudiant?

La surface de votre bien locatif dépend du budget alloué à votre investissement. Acheter un appartement étudiant ne veut pas forcément dire acheter un studio. De la chambre en centre-ville à l’appartement familial en résidence étudiante, les possibilités sont nombreuses. Pour autant, les petites surfaces restent prisées : selon une enquête réalisée en juin 2021 pour l’Orpi immobilier auprès de 800 maîtres d’ouvrage, près de 80% des personnes qui envisagent ce type de projet recherchent des appartements du studio au 2 pièces. Si la colocation est devenue coutumière, de nombreux propriétaires de grands appartements s’y refusent. Cela peut donc être un atout pour se positionner sur ce créneau. De plus, investir dans un T3 ou T4 augmente votre rendement locatif annuel.

Vaut-il mieux louer en meublé ou en location nue?

D’un point de vue pratique, les étudiants recherchent principalement des appartements meublés pour éviter d’acheter des meubles. Un appartement meublé sera donc plus facile à louer. De plus, la location meublée permet de demander un loyer plus élevé et donc d’obtenir une meilleure rentabilité.

Dans quelle ville investir pour votre logement étudiant?

Le choix de l’emplacement est l’un des principaux critères à retenir lors de l’achat d’un bien immobilier. Le site d’investissement locatif clé en main Masteos conseille aux investisseurs de se tourner vers les villes moyennes. Avec des prix au mètre carré inférieurs à 4 000 euros, une forte concentration d’étudiants ou encore la proximité des grands pôles universitaires, ces communes présentent de belles opportunités. De plus, des mastodontes comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Rennes proposent des prix immobiliers prohibitifs.

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Dans une étude publiée en juillet 2022, le cabinet de conseil en investissement locatif Masteos dévoile les 5 villes étudiantes offrant les meilleurs rendements :

Cependant, les performances seules ne suffisent pas. En effet, il faut aussi tenir compte de la demande et du potentiel général de la ville. Masteos a choisi Le Mans et Perpignan, mais aussi Metz ou Clermont-Ferrand : ces villes allient bonnes performances et forte pression locative. Arras, Besançon, Marseille, Montpellier, Poitiers, Orléans, Caen ou Brest sont également cités, ainsi que Nancy : ces villes conjuguent une offre immobilière attractive (2 300 ou 2 400 euros le mètre carré) et une importante population étudiante. En Île-de-France, privilégiez Évry ou Cergy, affichant respectivement des rendements locatifs de 7,8% et 6,09%. Le rendement locatif parisien est de 3,37%.

De son côté, la plateforme d’investissement locatif 100% digitale Beanstock a recensé les villes accessibles à l’investissement locatif dans un bien meublé avec un budget de 100 000 euros. Au-delà du critère de profit, le site met l’accent sur la tension locative. Cela offre l’avantage de louer votre bien rapidement. Les villes populaires sont Rouen, Metz et Le Havre.

Faut-il investir dans l’immobilier neuf ou ancien pour votre investissement locatif?

Pour rentabiliser votre investissement, il est possible d’utiliser l’un des régimes d’exonération sur l’immobilier, vous donnant droit à d’importantes réductions d’impôts. Les conditions pour en bénéficier peuvent orienter votre choix vers du neuf ou de l’ancien.

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Logement étudiant: acheter pour son enfant, la bonne stratégie?

Dispositif Pinel, prolongé jusqu’en 2024

, est particulièrement bien adapté au logement étudiant, à condition d’investir dans un appartement neuf ou dans certains appartements anciens rénovés. Elle permet d’obtenir une réduction d’impôt pendant 6, 9 ou 12 ans à hauteur de 21% de l’investissement, soit un maximum de 63 000 euros.

Le dispositif Denormandie offre les mêmes opportunités que le Pinel, à condition de disposer d’un logement ancien dans l’une des communes labellisées Cœur de ville. Ce dispositif est axé sur la revitalisation de plus de 200 villes moyennes, dont plusieurs pôles universitaires comme Poitiers, Valenciennes, Perpignan ou Dunkerque. Le bien acquis doit faire l’objet de travaux représentant au moins 25% du prix d’achat.

Est-il rentable d’investir dans un logement étudiant?

La dépense d’hébergement de votre enfant étudiant peut constituer une perte financière s’il s’agit d’une simple location, mais cela peut être une opportunité de développer votre patrimoine immobilier et de vous lancer dans un investissement locatif. Selon le secteur géographique, le type de bien, le budget, la durée estimée des études ou encore les éventuelles aides financières, cela peut s’avérer une stratégie judicieuse.

Les parents peuvent héberger leur enfant gratuitement dans un appartement qu’ils ont acheté. L’appartement n’est pas considéré comme une location. Pour les parents, il n’y a pas de revenus ou de charges foncières déductibles des revenus fonciers. Les enfants étudiants peuvent payer un loyer à leurs parents mais, sauf exception, ils ne peuvent pas bénéficier de l’allocation personnalisée de logement (APL). Par ailleurs, les dispositifs Pinel et Denormandie restent valables si vous louez votre bien à vos descendants. Cependant, ceux-ci ne doivent pas nécessairement être attachés au vôtre

Qu’est-ce qu’un bail étudiant?