Pour investissement locatif | Publié le 20/07/2022 à 17:30 | Mis à jour le 20/07/2022 à 17:30
En ces périodes d’inflation, de nombreux Français vivant en France ou à l’étranger s’interrogent sur les placements et les investissements. Investir en France ou à l’étranger ? Quel est le plus intéressant ? Quels sont les avantages et les inconvénients de l’investissement locatif en France VS à l’étranger ?
Investir à l’étranger présente-t-il un réel avantage par rapport à la France ?
Certains pays attirent les Français principalement en raison d’une fiscalité qui semblerait plus intéressante, mais certaines variables sont souvent laissées de côté alors qu’elles ont un réel impact sur l’investissement.
Investir en Europe (Allemagne, Espagne et Portugal), quels avantages et inconvénients ?
La première variable à considérer lors d’un investissement à l’étranger comprend toutes les conditions et obligations.
Avec un taux d’emprunt fixe généralement compris entre 1,3% et 2,5%, la France a un taux inférieur à l’Espagne et au Portugal. Ils facturent des taux fixes et variables. En général, l’Espagne propose un taux forfaitaire compris entre 1,75 % et 2,75 % avec une augmentation de 0,2 % à 0,4 % pour les expatriés.
L’utilisation de taux fixes au Portugal peut être assez difficile car il s’agit d’une pratique peu courante. En effet, les banques privilégient un taux d’emprunt variable basé sur l’Euribor (l’un des principaux taux de référence du marché monétaire de la zone euro). Quant à l’Allemagne, si elle propose également des taux flottants dépendant de l’Euribor, les investisseurs auront également accès à des taux fixes compris entre 2,8% et 5%. La durée du prêt est généralement plus longue pour les résidents espagnols et portugais (respectivement 40 ans et 30 ans). En tant que Français expatrié à l’étranger, l’apport demandé diffère en revanche peu d’un pays à l’autre puisqu’il est de 30 à 40 % du montant du prêt.
En dehors de la fiscalité liée au revenu fiscal selon le régime fiscal choisi, la France ne dispose d’aucune réglementation substantielle. L’impôt sur le revenu (locatif ou immobilier) dans les autres pays européens est à un taux fixe de 19% (Espagne) ou 25% (Portugais non-résident) ou à un taux progressif jusqu’à 45% (Allemagne). En outre, une taxe de transfert de propriété a été introduite.
De nombreux frais supplémentaires sont à prendre en compte, certaines procédures nécessitant des frais d’inscription, la traduction de documents ou le recours systématique à un avocat pour l’Espagne.
États-Unis, Indonésie, et Mexique, quels inconvénients ?
La question de l’emprunt dans ces pays est très difficile. A Bali, la possibilité d’emprunter est pratiquement inexistante et les taux pratiqués aux Etats-Unis et au Mexique sont supérieurs à 5%. La contribution demandée en tant que non-résident dépasse généralement 35% et peut atteindre 50% au Mexique.
Les démarches administratives pour l’obtention d’un bien immobilier sont telles que vous devez être accompagné. De nombreux coûts et obligations sont à prendre en compte aux États-Unis, tels que les frais d’inspection et d’enregistrement ou l’obtention d’un ITIN (Tax Identification Number).
Pour acquérir légalement un bien immobilier en Indonésie, l’acquéreur devra passer par un contrat appelé « bail » avec un Indonésien ou, plus communément, créer une société par actions. En fait, les Indonésiens sont les seuls à avoir le droit de propriété. Dans le cas de la création d’une société dénommée PMA, l’acquéreur devra s’acquitter des frais liés à sa constitution.
L’État mexicain, en revanche, exige une licence fiduciaire (fideicomiso). Ce permis, valable 50 ans et cessible, correspond à un « contrat » passé avec une banque mexicaine qui cèdera le droit d’exploiter le bien mais restera le véritable propriétaire du bien.
L’investissement immobilier locatif est un levier pour se constituer des revenus annuels attractifs. Lorsque l’on tient compte des possibilités de financement, de la fiscalité ou des frais liés aux démarches administratives, le bilan s’alourdit. Par conséquent, il est important de connaître les détails de chaque pays et d’établir une véritable comparaison.
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