A la recherche de nouvelles opportunités patrimoniales, Cyril Jarnias parcourt le monde et partage son regard sur les propriétés internationales. Sa démarche consiste à accompagner les Français qui s’installent à l’étranger afin qu’ils puissent bénéficier d’un meilleur cadre de vie dans un environnement où leur pouvoir d’achat et leur fiscalité sont plus favorables.
Le constat est clair : la plupart des Français occupent le marché immobilier français dans un pays où il y a plus de 60% de propriétaires fonciers, avec notamment des risques locatifs souvent importants pour le propriétaire français. La gestion immobilière et les taux d’imposition sont également pris en compte dans ce bénéfice. Le bénéfice locatif est, en effet, faible : en moyenne, on est à environ 2% du bénéfice à Paris et à environ 3 à 4% dans les villes de province. Son idée : aider les Français à diversifier leur patrimoine et à investir judicieusement à l’étranger dans les pays qui offrent les meilleurs taux de rendement. Nous vous révélerons les meilleurs endroits pour investir dans l’immobilier international afin de réaliser des bénéfices et de générer des rendements élevés.
Comment et pourquoi acheter à l’international ?
> Le manque de rendement locatif en France
Plus de 60 % des ménages français sont désormais propriétaires d’un terrain en France. Ce sont des maisons qui font face à un marché très liquide et avec un risque locatif. La France offre un excellent environnement de développement économique. Les taux de location en France sont relativement bas : en moyenne 4% net dans la plupart des provinces françaises (Lyon, Marseille) et autour de 2 à 3% à Paris. Vous devez savoir comment trouver un emploi là où il se trouve. La Bulgarie, membre de l’Union européenne, par exemple, offre un taux de rendement élevé avec l’inflation (environ 9,24 % par an depuis 2015 dans la ville de Sofia, la capitale de la Bulgarie).
> Les risques d’une acquisition immobilière internationale
Contrairement à l’achat d’un bien immobilier traditionnel, l’international comporte des risques importants. Le Nicaragua en est un parfait exemple. C’est un endroit intéressant en termes de prix des logements, mais qui n’est pas stable. Récemment, le président de ce petit pays d’Amérique centrale a ordonné l’arrestation de certains candidats de l’opposition à la présidentielle. Par conséquent, il est nécessaire de savoir comment procéder avec des doutes. Pour obtenir un bien immobilier, il faut veiller aux conditions suivantes : taxe de superficie, prix au mètre carré, stabilité politique et géopolitique, loyer élevé voire risque.
Le droit international n’est pas le même que le droit français. Certains pays, comme le Costa Rica par exemple, offrent le droit de squatter. Bien que les squatters ne soient pas courants dans ce petit pays d’Amérique centrale, les squatteurs peuvent revendiquer la propriété s’ils peuvent prouver qu’ils maintiennent la propriété pendant un certain temps. Le droit d’expulser un locataire délinquant est très simple en termes de lois locales.
Les inondations et les fortes pluies font partie des risques à prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier hors de France. Dans des pays comme le Panama, un appartement se trouve à partir de 20 000 dollars américains (20 000 euros actuellement). Le prix est très abordable, il faut malheureusement faire attention car en réalité le terrain est exposé à de fortes pluies, avec des risques de glissements de terrain ou d’inondations, qui peuvent causer des dégâts irréparables. .
> La fiscalité à considérer
En France, les revenus tirés de la location d’un bien non bâti sont non seulement soumis à une contribution sociale de 17,20 %, mais sont également soumis au régime de l’impôt sur le revenu. Les impôts fonciers augmentent et mesurent les profits. Par ailleurs, certains pays étrangers proposent un impôt régional intéressant, comme la Bulgarie avec un taux d’impôt sur le revenu de 10 %. La fiscalité internationale est un facteur important à considérer dans sa stratégie de diversification patrimoniale. Le pays a-t-il, par exemple, une convention de double imposition signée avec le fisc français ? Quel est le bon impôt sur les revenus locatifs ?
Exemple de pays où acheter de l’immobilier à l’international
> USA
L’économie américaine est un endroit précieux sur le plan financier. Les impôts ne sont pas particulièrement bons, mais la plupart des États offrent des protections juridiques complètes aux propriétaires fonciers. Le marché immobilier local est très dynamique et liquide.
L’économie du pays
Les États-Unis comptent plus de 340 millions d’habitants, c’est non seulement la première puissance économique et financière du monde, mais c’est aussi une région très puissante (60% de son PIB provient de la consommation). La superficie couvre au total 9,83 millions de km², soit plus de 18 fois la superficie de la France ! Vivre dans les Rocheuses ou dans une ville très développée n’est clairement pas la même chose.
La situation de l’immobilier
Vous devez également savoir qu’il existe des zones hors taxes aux États-Unis où les taxes sont très légères avec très peu de biens immobiliers. Ce manque est fort car on assiste à la migration de la population des grandes villes vers des lieux plus écologiques où ils peuvent avoir une grande tente avec la nature dans les yeux ! Ce phénomène tente de développer et d’intégrer les nouvelles technologies dans le monde du travail. La fibre optique ou les connexions sans fil comme la 5G permettent de faire fonctionner le téléphone dans de meilleures conditions.
L’Amérique intérieure est à nouveau belle. Complètement négligés en des temps difficiles, les États ruraux américains sont désormais accessibles.
La Floride est une place importante en termes d’immobilier. De nombreux jeunes Millennials se sont installés en Floride pour profiter des plages et de l’ambiance décontractée de cet État américain. La détérioration de l’économie de l’État y joue également un rôle majeur. De plus en plus d’Américains envisagent de vivre dans cet État pour en profiter.
Comment on achète aux USA ?
Les étrangers ont le droit de posséder des biens aux États-Unis : appartement, maison détestée. L’achat du bien peut se faire en pleine propriété ou par l’intermédiaire d’une société qui se chargera donc de détenir votre bien pour vous.
L’obtention d’un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) est essentielle pour posséder une propriété aux États-Unis. Ce numéro est délivré par l’US Internal Revenue Service : IRS, pour les personnes qui ne sont pas éligibles pour un numéro de sécurité sociale américain. Pour obtenir ce numéro, vous devez remplir un formulaire W-7.
L’achat d’une propriété par l’intermédiaire d’une LLC est généralement recommandé pour des raisons fiscales, de sécurité et de confidentialité. Mais sachez qu’il vous sera difficile de financer l’achat d’un terrain par un prêt bancaire auprès d’une SARL, à moins de fournir une garantie de paiement à la banque (hypothèque, caution). Cependant, une SARL vous offre un avantage majeur : la sécurité de vos actifs. Tant que votre société sera le propriétaire, la poursuite du locataire sera probablement au nom de votre LLC. Sauf en cas de faute professionnelle ou en cas d’hypothèque, si votre LLC est condamnée à verser des dommages-intérêts à la victime, vous n’êtes pas propriétaire de votre propriété. Dans tous les cas, il est important de souscrire une assurance qui vous couvrira contre votre responsabilité civile. Enfin, il faut savoir qu’au niveau fiscal, l’agence fiscale américaine traite les LLC avec option d’IR, comme un partenariat au niveau fiscal. Par conséquent, ces sociétés n’ont pas à payer d’impôt sur les sociétés, mais en revanche, les propriétaires de cette société paieront un impôt sur leur part des bénéfices qu’ils gagnent dans leurs recettes fiscales.
La rentabilité espérée
Investir dans l’immobilier aux États-Unis peut rapporter des taux de rendement proches de 10 % dans certaines villes. Il n’est pas rare de trouver un taux de rendement de plus de 8 % sur des maisons neuves comme une maison jumelée de deux chambres.
Les augmentations de prix ont été phénoménales depuis la fin de la Grande Dépression, et même aujourd’hui, il y a plus de 20% d’augmentations de prix annuelles dans certains secteurs de l’économie du pays. Je pense qu’il est important de savoir demander de retourner là où il est et de ne pas être un mouton.
Les financements bancaires
Il est difficile pour un étranger non résident d’obtenir un prêt bancaire destiné à financer l’achat d’un terrain. En fait, cela dépend de votre statut fiscal aux Etats-Unis : Green Card, résident fiscal… La plupart des banques américaines vous demanderont de présenter d’autres documents, comme un numéro de sécurité sociale ou un numéro ITIN, des documents valables comme eux. passeport, vos dernières coordonnées bancaires, vos fiches de paie, vos revenus et votre cote de solvabilité. Il est difficile pour un étranger non résident d’accorder un crédit sans établir au préalable une relation bancaire solide avec une institution bancaire située aux États-Unis. Cependant, ce n’est pas possible. La façon dont vous obtenez votre propriété jouera également un rôle dans l’obtention de votre prêt hypothécaire : achetez en tant qu’entreprise individuelle ou achetez via une société à responsabilité limitée comme une LLC par exemple. Vous pouvez obtenir jusqu’à 70% du montant à investir sous forme de prêt bancaire.
Des exemples de biens
En cours d’acquisition de terrain aux États-Unis, n’hésitez pas à élargir le champ de votre recherche. L’Est-Ouest est très demandé, mais ce n’est pas nécessairement là que vous trouverez le meilleur travail. Rappelez-vous que l’Amérique est un grand pays et que la distance est longue. Il faut parfois parcourir plus de 50 km pour se rendre sur son lieu de travail. L’Amérique rurale est souvent considérée comme offrant des opportunités de logement uniques. Il y a des petites maisons modernes dans les petites villes d’Amérique. Pourtant, tous les professionnels domestiques, comme une infirmière en arts libéraux, un maçon ou un chaudronnier, ont un salaire moyen de plus de 4 000 dollars par mois et ont donc largement les moyens de trouver de bons logements neufs à proximité de la résidence. Investir dans le marché de l’immobilier rural peut avoir du sens !
Les taxes aux USA
En matière de fiscalité, la France a signé une convention fiscale avec les États-Unis pour éviter la double imposition et prévenir l’évasion fiscale en matière d’impôts sur le revenu et sur la propriété. Cet accord a été signé le 31 août 1994. La France est également membre de FATCA, le réseau fiscal américain d’échange automatique d’informations fiscales. La fiscalité est compliquée aux États-Unis d’Amérique et les propriétaires sont confrontés à des impôts à plusieurs niveaux.
> Bulgarie
La Bulgarie reste à ce jour le pays le plus pauvre de l’Union européenne. Le pays se développe rapidement et devrait rejoindre l’Union européenne d’ici le 1er janvier 2024.
L’économie du pays
La Bulgarie est un endroit à découvrir dans l’Union européenne. Le pays a rejoint l’Union européenne le 1er janvier 2007. Le pays reçoit toujours le soutien de pays européens qui jouent un rôle important dans le développement du pays. Jusqu’à présent, le pays est le pays le plus pauvre de toute l’Union européenne, mais il connaît toujours une forte croissance économique. Le marché immobilier bulgare est peut-être faible, mais les prix sont toujours inférieurs à la moyenne européenne. Les entrées dans la nouveauté sont donc intéressantes.
La situation de l’immobilier
Dans la capitale, Sofia, les prix des logements sont passés en moins de quatre ans de 850 euros le mètre carré dans les immeubles neufs à plus de 1 400 euros aujourd’hui. Cette hausse des prix est due à un important déficit de logements neufs. Le marché immobilier bulgare est dominé par des biens anciens hérités du passé « communiste » qui ont mal vieilli et de nombreux Bulgares, étrangers et expatriés sont à la recherche de logements neufs répondant aux normes d’Europe de l’Ouest. Il y a donc un grand déficit de logements dans la capitale, d’autant plus que le nouveau programme a mis plus de deux ans à démarrer. La Bulgarie devrait également rejoindre la zone euro au début de 2024 et de nombreux experts immobiliers s’attendent à une nouvelle croissance des prix de l’immobilier en Bulgarie.
La procédure d’achat d’un bien immobilier
La Bulgarie permet aux citoyens de l’UE d’acheter des biens immobiliers (appartements, maisons, terrains) dans son pays dans les mêmes conditions que les citoyens bulgares. En tout cas, c’est avec la réglementation européenne que la Bulgarie doit travailler. En revanche, les citoyens de pays hors UE ne peuvent pas avoir une maison avec un jardin ou un terrain. Pour obtenir des terres agricoles, il faudra surtout rester en Bulgarie au moins cinq ans. Le processus d’achat est simple pour les résidents de l’UE. Le prix d’achat est généralement faible : il faut compter entre 0,10 et 3% de taxe foncière, entre 0,10 et 1,50% de frais de notaire, 0,10% d’inscription et un agent immobilier en moyenne entre 3 et 5% (selon la valeur du bien).
La rentabilité espérée
La Bulgarie reste une destination préférée en Europe pour de nombreux acheteurs internationaux. Le pays offre les meilleurs prix de l’Union Européenne et une large offre pays : villes reculées comme Sofia ou Plovdiv, stations de ski, stations balnéaires ou villages plus reculés. Il y a eu une augmentation du prix du logement depuis 2015, selon l’Institut bulgare des statistiques NSI, l’immobilier dans la ville de Sofia a augmenté de 85,66% (soit une augmentation annuelle de 9,24%). D’autres grandes villes du pays (plus de 120 000 habitants) connaissent des augmentations de prix similaires. Il existe des logements avec des taux de location entre 4 et 7% par an, selon le type de logement et sa localisation.
Le financement bancaire
Il est difficile d’obtenir de l’argent bancaire parce que les banques européennes ne peuvent pas se couvrir les unes les autres. Vous devez financer votre bien sur fonds propres.
Des exemples de biens
Les meilleurs prix d’achat se trouvent dans les programmes de construction neuve. C’est normal, car non seulement l’acheteur prend le risque, mais il immobilise également son argent pendant la construction. Dans la capitale de la Bulgarie, une maison d’une chambre nouvellement achevée a été vendue environ 120 000 euros pour 70 mètres carrés, tandis qu’une maison similaire en construction a été vendue environ 100 000 euros.
On s’est vite rendu compte qu’en revente le gain serait de 20% en moyenne.
La fiscalité en Bulgarie
La fiscalité en Bulgarie est particulièrement intéressante. Il faut savoir que le propriétaire de la maison n’est pas exonéré de l’impôt sur son capital à partir de trois ans de possession du bien.
L’impôt sur le revenu est fixé à 10 %. Il n’y a pas de taxe foncière et les taxes foncières locales sont encore à des niveaux bas.
La Bulgarie a signé un accord bilatéral visant à éviter la double imposition des revenus et à prévenir l’évasion fiscale en matière d’impôts sur le revenu et sur la propriété. Cette convention fiscale est entrée en vigueur le 1er mai 1988. La Bulgarie est également membre du Tax Exchange Automatic Agreement (TIEA) et du réseau américain FATCA.
> Ile Maurice
Située au milieu de l’océan Indien, l’île Maurice attire non seulement les touristes, mais aussi les investisseurs professionnels à la recherche de nouvelles opportunités financières.
L’économie du pays
Maurice reste une destination immobilière importante. La petite île est située au milieu de l’océan Indien. Le français reste l’une des principales langues de l’île Maurice, bien que la plupart de ses habitants parlent le créole mauricien ou l’anglais. Il est donc facile de communiquer avec les populations locales.
La situation de l’immobilier
Maurice attire plus de 1,4 million de touristes par an (en année pleine, hors situation Covid). La plupart des touristes recherchent des locations en bord de plage, dans les secteurs de Grand Baie, Flic-en-Flac, Pereybère, Trou aux biches, Tamarin, Le Morne ou sur la côte est avec Roches Noires ou Belle Mare. Doit visiter des endroits pour les touristes. Ainsi la demande de locations saisonnières est forte tout au long de l’année, d’autant plus que la température de l’île Maurice est facilement tolérable pour les touristes avec deux saisons : la saison chaude avec une température moyenne entre 30 et 35° et la froide avec une température d’environ 25° .
De nombreux réfugiés sont également à la recherche d’un logement, ce qui a dynamisé le marché local. Les prix des logements ont monté en flèche ces dernières années, principalement en raison du coût élevé des matériaux de construction et de l’inflation générale.
Depuis le début du conflit en Ukraine, de nombreux Russes souhaitent également vivre à Maurice pour profiter du soleil et profiter de la vie dans ce petit paradis sur terre.
La procédure pour acheter un bien à l’île Maurice
L’acquisition d’un bien immobilier à Maurice peut se faire par accès direct ou par l’intermédiaire d’une société intermédiaire qui en sera propriétaire.
Le gouvernement mauricien a créé un système qui permettra aux étrangers de posséder des biens à Maurice. Après le Real Estate Scheme (RES) et le Ministry of Cooperation Scheme, Maurice a mis en place, depuis 2015, le régime PDS (pour Priority Development Scheme) qui permet aux étrangers de devenir propriétaires d’un terrain dans une maison privée.
Ce qui est intéressant, c’est qu’un investisseur peut bénéficier d’un permis de séjour permanent sur l’île s’il investit plus de 500 000 USD dans l’achat de son bien.
La fiscalité à l’île Maurice
La fiscalité à Maurice est très intéressante. Le loyer est taxé à un taux de 15% seulement. Maurice a signé une convention fiscale avec la France pour éviter la double imposition en matière d’impôts sur le revenu et sur la propriété.
La rentabilité espérée
L’île est particulièrement attractive en termes de biens avec des rendements dépassant parfois les 8% sur du neuf avec des biens comprenant deux chambres à moins de 200 000 euros à l’achat.
Les programmes de résidence à l’île Maurice
Maurice essaie d’attirer les pays étrangers par tous les moyens pour développer son économie. Par conséquent, le gouvernement a conçu un programme résidentiel dans le but d’attirer des investisseurs étrangers dans sa région.
Le projet RES est un programme de résidence qui permet à un étranger de posséder un bien immobilier à Maurice. Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison, d’un penthouse ou même d’un duplex. Ainsi l’étranger est éligible, ainsi que toutes ses personnes à charge, au programme de résidence permanente s’il investit plus de 375 000 dollars US pour acheter le bien. Ce programme de résidence offre le droit d’investir et de travailler à Maurice.
Le rôle du gestionnaire de patrimoine et du réseau local
En effet, le gestionnaire immobilier a un rôle à jouer dans l’accompagnement des réfugiés. Il a une profonde connaissance internationale. Son expérience lui permet sans aucun doute d’accompagner le prochain étranger dans le processus d’achat d’un terrain.
> Le réseau local du gestionnaire de patrimoine
L’acquisition de terres présente un risque élevé. Il vaut mieux dépenser quelques milliers d’euros dans une stratégie que de risquer tout son capital dans un mauvais investissement.
Assurer votre propriété est la règle la plus importante pour protéger votre propriété. L’asset manager a non seulement une expérience de l’achat, mais surtout peut vous mettre en relation avec le réseau local (banquiers, propriétaires immobiliers, fiscalistes, avocats experts en droit commercial, etc.). Cela vous garantit la possibilité d’investir dans la meilleure sécurité possible.
Cyril Jarnias est un professionnel de la gestion de patrimoine avec plus de 20 ans d’expérience, titulaire de deux Masters Européens en Gestion de Patrimoine et Finance. Il aide les particuliers et les chefs d’entreprise à construire, protéger et distribuer leur patrimoine en toute sécurité. Il part souvent à l’étranger pour trouver de nouvelles opportunités de développer les propriétés de ses clients. Il contribue régulièrement au site cyriljarnias.fr où il présente à ses lecteurs sa vision de l’immobilier et de la gestion immobilière.
Avertissement : Nous attirons votre attention sur le fait qu’un investissement comporte un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article ne constitue pas une incitation à acheter un produit financier.