Investissements immobiliers : mieux vaut miser sur les villes moyennes

Depuis cinq ans, les Français sont devenus donateurs ! Et la tendance se poursuit, car des taux de crédit historiquement bas, couplés à une rentabilité attractive, ont vu la demande exploser. « Au premier trimestre 2021, 31,5 % de nos acquéreurs étaient des investisseurs », rapporte Laurent Vimont, président de Century 21. La cible privilégiée de tous ces acquéreurs : les grandes villes, où les locataires sont nombreux. Mais face à cette demande exponentielle, les prix se sont envolés. Ces cinq dernières années, selon Meilleursagents, elles ont augmenté de 53% à Rennes, 44% à Lyon, 39% à Rennes, 34% à Strasbourg, 30% à Toulouse et 29% à Bordeaux, Lille et Paris… les loyers n’ont pas augmenté au même rythme, la rentabilité locative s’est donc effondrée. « Aujourd’hui, il oscille entre 1 et 3,5 % dans l’hypercentre des métropoles », observe Manuel Ravier, co-fondateur d’Investissement-locatif.com.

Pour optimiser leurs revenus locatifs, les particuliers s’intéressent désormais aux villes moyennes. Mais si cette stratégie permet de dépasser les 4,5 % de rentabilité brute, elle demande de la prudence. Car toutes les communes n’offrent pas les mêmes perspectives, tant en termes de risque que de plus-values ​​à long terme.

Pour y investir, premier conseil : analysez l’évolution démographique de la ville ; si vous perdez des gens depuis dix ans, passez à autre chose. Trouver alors un emplacement avec une université, de grandes écoles ou un CHU pour attirer les étudiants, mais aussi les administrations pour garantir une demande de locataires fonctionnaires. Vous pouvez élargir le spectre en recherchant où les nouveaux résidents sont susceptibles de s’installer.

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Avec le développement du télétravail, de plus en plus de travailleurs quittent les grandes villes pour gagner de l’espace et de la qualité de vie. Cette cible « nouveaux locataires » choisira son appartement si la proximité des infrastructures routières et ferroviaires facilite les liaisons vers les pôles urbains où se concentrent les emplois. « On assiste à un retour en grâce des sous-préfectures situées sur le périmètre des grandes mégalopoles », confirme Laurent Vimont.

Dernier point : proposer un appartement en parfait état et au goût du jour. « La vacance locative est un peu plus élevée dans les villes moyennes, pour la réduire, il faut que les logements soient de qualité, avec un niveau de confort élevé », précise Manuel Ravier. Par exemple, si un appartement de deux pièces de 35 m2 est envisageable dans une grande ville, il doit faire au moins 50 m2 dans une ville moyenne. Aujourd’hui, un balcon ou un extérieur sont des atouts indiscutables, ainsi qu’une cuisine équipée et une salle de bain. Enfin, ne soyez pas trop gourmand et fixez votre loyer environ 5% en dessous de la moyenne du marché. Ainsi, vous serez assuré de garder votre locataire plus longtemps, ce qui vous évitera des périodes de vacances locatives longues – et coûteuses – et facilitera considérablement votre gestion au quotidien.

© / Dario Ingiusto / L’Express

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