A l’heure où la réforme des retraites passionne les Français, les investissements locatifs jouent un rôle important de complément de revenu pendant la retraite. Si la demande locative continue de croître, mais que divers freins empêchent sa production, ce problème s’est reflété dans le débat du Thinkers’ Club III.
L’AVIV Thinkers Club revient sur les défis auxquels sont confrontés les propriétaires et cherche des moyens d’augmenter les investissements dans les logements locatifs, dont l’un pourrait être la dépréciation.
Une demande locative qui explose
Pour lancer la discussion, Cécile Roquelaure, directrice d’Empruntis Learning, rappelle « le besoin d’une offre locative abondante et accessible, qui d’une part explose, principalement en raison de l’inflation, qui rend les acquéreurs immobiliers moins solvables, mais aussi de phénomènes moins récents. , de nature sociologique, comme la mobilité professionnelle, l’évolution du modèle familial, la vitalité démographique .. entre autres. Sans compter que le parc locatif social est insuffisant »
En effet, désormais 40% des ménages français sont locataires de leur résidence principale*, habitant 7 millions de logements.
L’épuisement des bailleurs
97% de ces biens sont détenus par des particuliers**, directement ou par des sociétés civiles ou foncières, et 90% comptent en moyenne un ou deux logements.
Quelle est la psychologie de ces ménages propriétaires-bailleurs aujourd’hui ?
Ils déplorent les contraintes réglementaires toujours croissantes :
L’amortissement comptable des biens locatifs
Malgré ces problèmes, leur implication dans l’investissement immobilier résidentiel reste pérenne.
Lors du dernier dîner du Club des Penseurs, nous avons évoqué une proposition audacieuse : l’amortissement comptable des immeubles locatifs. Une solution largement soutenue par la présidente des Etats-Unis, Danielle Dubrac, qui a assisté au débat.
Actuellement, l’amortissement est considéré comme consensuel entre les principales associations professionnelles de l’industrie et les associations professionnelles existantes, ainsi qu’avec les associations de propriétaires.
Ce n’est rien d’autre que la reconnaissance des appartements locatifs (neufs et anciens) comme immeubles de placement à usage d’immobilier commercial. De quoi lui redonner son identité d’actif rentable et l’ériger en prestataire indépendant de services de logement, contre la stérilité certaine que lui ont parfois associée certains discours au sommet du pays, la qualifiant de « rente ».
Il semble également nécessaire que les déclarations publiques ne stigmatisent pas la location privée en décourageant l’aspiration. A l’heure où le sujet de la retraite est central et passionnel, il est important de rappeler qu’un investissement locatif procurera des revenus après la fin de l’activité professionnelle. C’est la façon la plus naturelle d’épargner dans le double but d’investir dans le logement locatif et de capitaliser pour la retraite afin de compléter vos revenus actuels.
Outre l’usure des biens, ce mécanisme d’amortissement pourrait tenir compte du niveau des loyers et de la valeur écologique des logements. A cet égard, une dépréciation d’origine sociale conduirait à la création d’une offre locative abordable, ce qui est évidemment important dans le contexte économique dégradé du début de période.
Un propriétaire bénéficierait également d’un meilleur taux d’imposition s’il faisait un effort pour améliorer l’efficacité énergétique de son logement. Elle peut aussi dans ce cas sortir du cadre ou bénéficier de plafonds revalorisés, compte tenu de ses investissements environnementaux.
La nécessaire stabilité fiscale, pierre angulaire pour rassurer les investisseurs
Lors des débats du dîner, les partisans ont rappelé que ce statut devait s’appliquer aux investissements réalisés dans des logements avec services, dont l’utilité sociale n’est autre que de l’espace de vie pur, destiné prioritairement aux étudiants, retraités ou dépendants. En plus de cet amortissement, ils veulent utiliser l’option d’une imposition uniforme, un mécanisme qui s’applique aux revenus de valeurs mobilières.
En particulier, on espère que la fiscalité des revenus des ventes liée aux amortissements reste digeste, compte tenu du rôle social des investissements locatifs. Il convient d’ajouter que le statut de loueur privé ainsi défini resterait facultatif parallèlement au dispositif
Le débat des penseurs n’a pas épargné l’instabilité budgétaire, ennemie des investisseurs, qui les prive de visibilité et de capacité d’anticipation. Le concept de loi de programmation a été nommé, ce qui réduit les bouleversements liés au budget annuel et aux lois de finances initiales et rectificatives.
Sécuriser les bailleurs : des pistes à exploiter
Par ailleurs, la hausse des taux d’intérêt et des taux d’attrition mettant en péril le financement de l’accession à la propriété tout en pesant sur la demande locative, il est impératif de faciliter l’accès au crédit pour les investisseurs particuliers. Maintenant, cela est compliqué par les critères introduits par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fin 2019, qui a une limite d’endettement à 35 %.
En effet, la plupart des primo-investisseurs sont déjà en train de rembourser le prêt affecté à leur résidence principale, et systématiser la prise en compte des revenus locatifs futurs, par exemple jusqu’à 70%, est indispensable. Cette doctrine devrait être modifiée.
Ce dernier point doit être lié à la maîtrise du risque de non-paiement.