Investissement locatif défiscalisé et remise en cause du taux de défiscalisation

Contexte de l’affaire ¶

Le 10 janvier 2011, M. B a acheté un appartement. Inscrit au régime « Scellier », il a bénéficié de 2011 à 2015 d’une réduction d’impôt sur le revenu, en application de l’article 199 septvicies du CGI, à la suite d’un nouvel investissement immobilier locatif, calculée sur la base d’un taux de 25 % du prix de revient du logement.

Suite à un contrôle documentaire, l’administration a remplacé le taux de 25% initialement appliqué par celui de 15% et a soumis M. B. une cotisation complémentaire IRPEF pour les années 2013 à 2015.

M. B. demande au TA (Tribunal Administratif) de payer les contributions fiscales supplémentaires.

Le contrat de réservation signé le 8 septembre 2010 pour un appartement en VEFA (Vente en l’état Futur d’Achèvement), a été enregistré avant le 31 décembre 2010 et l’acte notarié a été signé avant le 31 janvier 2011, l le taux prévu de 25% devrait appliquer.

Les travaux de construction de l’immeuble étaient terminés et le contrat notarié de vente, signé le 10 janvier 2011, n’indique pas qu’il s’agit d’une VEFA. Elle a acquis un bien achevé dans le cadre d’une « file d’attente de programmes » immobiliers

La modulation tarifaire ne concernait pas les logements acquis en l’état Futur d’Achèvement au plus tard le 31 janvier 2011, avec un contrat préalable de réservation signé et déposé au procès-verbal ou enregistré au fisc n. avant le 31 décembre 2010.

MB avait conclu un contrat de réservation pour une VEFA.

La construction de l’appartement s’est terminée par la signature dudit acte de vente car il a été acquis en « queue de programme immobilier ».

L’acte authentique de vente ne comportait aucune référence à la date d’achèvement des travaux de construction ni les mentions normalement portées dans un acte de VEFA.

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L’acte de vente comporte une clause sur les modalités de paiement de la totalité du prix, soit un acompte de 1 000 euros immédiatement versé, et le solde d’un montant de 275 000 euros versé quinze jours après sa signature.

Le contrat de réservation du 8 septembre 2010 indique pour seule mention que « le vendeur est tenu envers l’acheteur de lui vendre de préférence le local objet de la présente vente ».

L’acte notarié indique que Monsieur B. est propriétaire et jouissant de l’appartement dès l’acte de vente.

La date d’achèvement des travaux, qui a eu lieu le 30 septembre 2010, a permis l’utilisation effective de la propriété, soit quelques jours après la signature du contrat de réservation. * –

Pour l’administration, l’acte de vente du 10 janvier 2011 concernait un bien achevé et non une VEFA.

Article 199 septvicies du CGI (CGI) « I. – 1. Les contribuables domiciliés en France en application de l’article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un état d’achèvement nouveau ou futur bénéficient d’une réduction de l’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu pour en faire une résidence principale pendant une durée minimale de neuf ans (…) IV. …) Le taux de la réduction d’impôt est de : – 25 % pour les habitations acquises ou construits en 2009 et 2010 ; – 15 % pour les logements acquis ou construits en 2011 ; – 10 % pour les logements acquis ou construits en 2012. (…) ».

Les logements visés à l’article 62 de la loi de finances pour l’année 2010, qui bénéficient de l’application du taux de réduction de 25%, sont ceux faisant l’objet d’une vente en l’état futur d’achèvement, à condition que cette vente ait été précédée de l’avant-contrat signé , déposé au procès-verbal ou enregistré à l’administration fiscale avant le 31 décembre 2010 et qui a fait l’objet d’un acte authentique de vente avant le 31 décembre 2010. Janvier 2011.

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L’acte authentique signé le 10 janvier 2011 par Monsieur B. a pour seul titre « Acte de vente », et ne comporte aucune référence à la date d’achèvement des opérations de construction ni les mentions figurant normalement dans un acte en VEFA, l’état d’avancement des travaux, les garanties particulières attachées à la vente en l’état futur d’achèvement et les modalités de paiement du prix.

Article 1° : La requête de M. B … est rejeté.

Article 2 : Cette condamnation sera notifiée à M. A … B … et au ministre de l’économie, des finances et de la relance.

Cour de cassation du 03 février 2022, pourvoi n° ARRÊT DE CAA DE NANCU DU 3 FÉVRIER 2022, N° 20NC00523

La réduction d’impôt du système d’exonération fiscale est strictement appliquée.

Une acquisition en l’état futur d’achèvement n’est pas considérée ici comme une acquisition immobilière réalisée.

Les travaux de construction avaient déjà été réalisés.

Le contrat de vente notarié n’indique pas qu’il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement.

Il s’agit de l’acquisition d’un bien immobilier réalisée dans le cadre d’un « programme de file d’attente immobilière ».

« Il n’a pas pu bénéficier de la réduction d’impôt au taux de 25 % réservée aux logements achetés en VEFA. « 

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