A Marseille peut-être encore plus qu’ailleurs, la connaissance et la maîtrise du secteur sont essentielles. Les conseils de Mon Majord’Home.
Mon Majord’Home, spécialiste de l’investissement immobilier, vous partage ses quartiers de prédilection en fonction de votre stratégie d’investissement. Aux yeux des investisseurs, les prix de l’immobilier à Marseille sont sous-évalués et connaissent une forte revalorisation depuis 2018. Début 2022, le prix du m² à Marseille est 4 fois inférieur au prix moyen du m² à Paris, et 2 fois inférieur supérieur au prix moyen du m² à Lyon. Pourtant, sa valeur locative est la même qu’à Lyon ! Cet effet de levier permet une excellente rentabilité locative.
Afin de cibler les bons emplacements pour vos futurs investissements, Mon Majord’Home partage aujourd’hui 4 de ces quartiers dans lesquels nous investissons avec 3 stratégies d’investissement différentes.
Bompard (7ème arrondissement de Marseille – Patrimonial)
Le quartier de Bompard commence sous Notre-Dame de la Garde et se termine au bord de la mer, au niveau de la corniche du président John Fitzgerald Kennedy. Niché sur les hauteurs du 7ème arrondissement, son emplacement est idéal pour les citadins amoureux de la mer et des vues dégagées. La construction en 1954 de la corniche transforme ce quartier et le bord de mer en en faisant une promenade doublée d’un axe routier très fréquenté.
Le quartier regorge d’une multitude de ruelles, de carrefours et d’impasses typiques qui s’articulent autour du boulevard Bompard et qui divisent le quartier en deux.
50% des 4 200 habitants du quartier sont des couples sans enfants et les ¾ sont des cadres et chefs d’entreprise. Bompard est l’une des destinations phares de l’immobilier haut de gamme à Marseille, le quartier abrite également de magnifiques villas avec vue sur la Corniche. Les prix dans le quartier sont parmi les plus élevés de Marseille, à l’instar des quartiers voisins bordés par la Corniche au sud de la ville, comme Endoume et Roucas Blanc. Le prix moyen est d’environ 5 100 euros le m2 pour un appartement et 6 300 euros le m2 pour une maison.
Cependant, Marseille est difficile à appréhender sans une connaissance fine de la ville et de ses disparités d’un quartier à l’autre. Il faut bien délimiter les zones stratégiques de la ville pour investir dans les quartiers à fort potentiel et envisager une plus-value à la revente.
Les Chartreux (4ème arrondissement de Marseille – Hybride)
Le quartier des Chartreux limitrophe des quartiers Saint-Just, Montolivet et Cinq-Avenues se développe sur les pentes de la vallée de la Madeleine, creusée par le Jarret. Il fait partie du 4ème arrondissement qui est le plus petit de Marseille avec une superficie de 3km2.
Son église emblématique est l’une des plus anciennes de Marseille. Quartier central et paisible, les habitants du 4ème arrondissement sont composés de jeunes actifs et de familles qui apprécient la proximité des commerces et commodités mais aussi de l’entrée de l’autoroute du Nord. Le centre-ville est accessible en 10 minutes en transports en commun et à mi-chemin de plusieurs pôles économiques et universitaires, son emplacement est idéal pour les jeunes actifs et les étudiants.
Les Chartreux est un quartier calme et propice à l’investissement locatif avec 92% d’appartements dans son parc de 5 541 logements.
Dromel / Sainte-Marguerite (9ème arrondissement de Marseille – Aggresif)
Le quartier Sainte-Marguerite est situé dans le 9ème arrondissement, le plus grand de Marseille. Il a deux avenues principales, l’avenue du Prado à l’ouest et l’avenue Viton.
Desservi par le métro, le quartier Sainte-Marguerite est facilement accessible depuis le centre-ville en voiture et en métro. Les étudiants de l’enseignement supérieur aiment y vivre en raison de sa situation à mi-chemin entre le centre-ville et la banlieue sud de la ville comme Luminy où résident l’école de commerce KEDGE ou l’université STAPS.
Encore sous-exploité par les investisseurs locatifs, c’est un quartier en devenir grâce à l’arrivée du Tramway dans 2 ans qui achèvera de le relier à tous les quartiers de Marseille en moins de 10 minutes. On y trouve également un important pôle médical reconnu avec ses Hôpitaux Universitaires et de nombreux projets d’entreprises fleurissent aux alentours grâce au rayonnement du vélodrome voisin.
Belle de Mai (3ème arrondissement de Marseille – Hybride)
Dans le 3ème arrondissement, La Belle de Mai fut longtemps le siège de la manufacture de tabac marseillaise. Le quartier est délimité par la zone industrielle du quartier se situe au Sud, le long des voies ferrées et de la rue Guibal qui longe les voies ferrées de la gare St Charles, tandis que le centre du village de la Belle de Mai se situe en retrait, au Nord, jusqu’aux voies rapides de Plombières.
Quartier historique de Marseille, il est passé de lieu de villégiature des notables marseillais à zone industrielle au XIXe siècle grâce à sa proximité avec le port de commerce de la Joliette. L’usine désaffectée, devenue une friche industrielle, a été rénovée et transformée en site culturel et patrimonial dans les années 1990.
Aujourd’hui, l’avenir du quartier se dessine grâce au développement immobilier des projets Euroméditerranée en front de mer, et la Belle de Mai abrite désormais les Archives Municipales de Marseille, une Médiathèque et la Friche, important espace culturel.
De bonnes affaires immobilières sont encore possibles avec les maisons de ville situées autour du noyau villageois de La Belle de Mai. La vie de quartier est animée, il y a de nombreux commerces. Avec un budget un peu plus élevé par rapport à la moyenne du quartier (environ 2 400 €/m2), on peut se diriger vers le sud-ouest de l’arrondissement, pour profiter de l’effet Euroméditerranée et de la proximité de St Charles qui représentent un bon investissement grâce à l’Université des Sciences et l’IUFM à deux pas.
Cet article a été rédigé par les équipes de Mon Majord’Home.