Investissement locatif : Quelle assurance prendre pour limiter le risque ? – MySweetimmo

Alors que l’Assemblée nationale vient d’adopter une disposition permettant la résiliation du bail en cas de non-paiement par un locataire, les contraintes pour les investisseurs, les bailleurs, entre les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière et les interdictions de la loi sur climat, restent importantes.

Pour ceux qui veulent ou peuvent encore investir en 2023, autant le faire en étant bien assuré pour limiter les risques ! Weassure, réseau de 80 courtiers en assurances, avec un pôle spécialisé en assurances immobilières, détaille les garanties à prévoir, du crédit aux locations et travaux !

Lors d’un investissement immobilier, certaines spécificités en matière d’assurance doivent être prises en compte. Si certaines assurances peuvent avoir des garanties réduites comme l’assurance habitation ou l’assurance emprunteur, d’autres sont fortement recommandées comme la garantie accidents du travail ou la garantie loyers impayés.

L’assurance habitation Propriétaire Non Occupant (PNO)

L’assurance PNO offre une protection contre les risques survenus pendant une période d’inoccupation du propriétaire en complément de l’assurance habitation que le locataire souscrira. Protection notamment en cas d’incendie, événements atmosphériques, catastrophes naturelles, bris de glace, dégâts des eaux et vol facultatif pour le logement loué en meublé. Elle couvre également la responsabilité du propriétaire, désormais imposée par la loi Alur de 1994. Dans l’ensemble, l’assurance PNO est environ 40 % moins chère que l’assurance habitation.

« L’assurance bailleur non locataire permet d’être couvert au sein d’une copropriété en cas d’absence d’un locataire ou si le locataire n’est pas à jour de ses cotisations et n’est donc plus assuré, ou encore en cas d’accident lié, par exemple, à une panne électrique dans laquelle la responsabilité du propriétaire peut être engagée. C’est donc plus que nécessaire à un coût, pourtant réduit », explique Christel Caterino, responsable de l’offre immobilière d’Assicuramo.

Le PNO peut également intervenir en complément de l’assurance du locataire, par exemple en cas de dégâts des eaux, si les travaux dépassent un certain montant.

La garantie loyers impayés (GLI) pour sécuriser ses loyers

La Garantie Loyers Impayés est une assurance qui vous permet de sécuriser les revenus immobiliers en vous protégeant contre les risques locatifs, le non-paiement des loyers mais aussi en cas de litige.

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En cas de non-paiement par le locataire, et jusqu’à la reprise du bien, l’assurance GLI garantit à l’assuré bailleur le remboursement du loyer impayé, charges comprises (ou l’indemnité d’occupation en cas de résiliation du bail). De plus, l’assurance prend en charge le recouvrement amiable ou judiciaire des impayés, de la résiliation du bail à l’expulsion. Ce contrat libère donc le propriétaire du fardeau des poursuites judiciaires en lui offrant une protection juridique.

« L’adoption en première lecture le 29 novembre d’un texte visant à accélérer les procédures judiciaires dans les litiges locatifs en introduisant une ‘clause résiliation automatique’ est une bonne nouvelle pour les propriétaires. En cas de non-paiement des loyers, les propriétaires seront donc pouvoir obtenir la résiliation du bail sans avoir à saisir la justice et ainsi obtenir plus rapidement l’expulsion du locataire. Cependant, une action en justice sera encore nécessaire pour récupérer le loyer impayé… Même dans ce contexte, la garantie des impayés le loyer reste donc indispensable », analyse Jérôme Robin, fondateur de Nousassurons.

Autre avantage, et non des moindres dans certaines zones géographiques, la possibilité de souscrire une prolongation de vacance en plus du contrat de base « loyers impayés ». Dans ces cas, l’assurance couvre également le remboursement de la perte du loyer et des dépenses engagées pendant la période de libération du logement dans la limite du maximum de garantie et de franchise.

« La Garantie Loyers Impayés, c’est l’assurance pour un bailleur qu’il loue son bien en toute sérénité, en ayant la certitude qu’il n’aura pas de loyers impayés, mais aussi qu’il est déchargé du poids des litiges avec le locataire en limiter le risque de vacance locative, ou en tout cas la perte financière qui en découle », ajoute Jérôme Robin.

L’assurance dommage ouvrage (DO), en cas de travaux importants

L’assurance Dommages aux Ouvrages vient s’ajouter à l’assurance décennale obligatoire des artisans, maçons et fabricants de matériaux, qui couvre le risque de malfaçon sur chantier pendant 10 ans. En cas de panne couverte par la garantie décennale des professionnels, l’assurance Dommages aux Ouvrages couvre les dommages, anticipe les frais de remise en état puis recourt à la responsabilité civile et se tourne vers l’assureur de l’entrepreneur, ou des entrepreneurs lorsqu’ils sont différents .

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« Cette assurance chapeau élimine le risque de litiges et de réclamations en responsabilité sans fin. L’avantage est que, grâce à l’avance sur les frais, les réparations peuvent être effectuées sans attendre l’identification des responsabilités, ce qui peut s’avérer utile en plein hiver en cas de problème lié à l’installation du nouveau système de chauffage !  » explique Christel Caterino.

C’est la multiplicité des types de travaux et les entreprises prestataires qui les réalisent qui imposent la stipulation de l’Assurance Dommages, qui n’est pas indispensable pour les simples travaux d’embellissement.

Le prix moyen d’une assurance dommages aux biens en France oscille entre 2 et 3 % du coût des travaux ou de la construction.

L’assurance emprunteur : certaines garanties pas indispensables pour les investisseurs

Lors d’un investissement locatif, les garanties exigées par les banques sont généralement plus faibles que pour l’achat de la résidence principale. En effet, les loyers perçus peuvent servir à rembourser les échéances des prêts, ce qui réduit le risque de non-paiement…

L’assurance emprunteur pour un investissement locatif doit donc comporter au minimum les garanties décès et obligatoirement PTIA, et éventuellement ITT (Incapacité Temporaire de Travail) : suite à maladie ou accident ou IPP ou IPT (Invalidité Permanente Partielle ou Totale). Du fait du moins grand nombre de garanties souscrites, une assurance emprunteur pour un investissement locatif coûte donc environ un tiers moins cher, tout le reste, qu’une assurance pour une résidence principale.

De plus, les cotisations d’assurance sont déductibles des revenus de placement !

« Chez WeAssurance, nous accompagnons les investisseurs dans la sécurisation de leur achat immobilier, du financement à la location, avec des produits négociés auprès des grands assureurs et une souscription simplifiée. Nous permettons également aux professionnels de l’immobilier et aux administrateurs de biens de proposer eux-mêmes ces produits à leurs clients, leur permettant de poursuivre le relation au-delà de l’achat et fidéliser », conclut Jérôme Robin.