Investissez dans l’immobilier. Est-ce toujours la promesse de la retraite…

Nous rêvons tous d’une retraite facile et confortable. De plus, beaucoup considèrent les investissements immobiliers pour profiter de revenus passifs pour compléter leurs revenus de retraite. Bien que la charge de travail en tant que telle nécessite moins d’heures qu’un emploi, il n’en reste pas moins qu’un investissement immobilier représente certains risques.

Le risque économique

Comme son nom l’indique, il découle de divers facteurs économiques issus de la macroéconomie tels que l’inflation, les taux d’intérêt, l’indice des prix à la consommation et les types d’investissement des ménages, entre autres. La microéconomie affecte également le comportement individuel tel que l’offre et la demande et les relations sur les différents marchés. Même une seule transaction immobilière nécessite une réflexion approfondie avant de prendre une décision d’achat.

Les variations du marché et le taux d’inflation

Les facteurs macroéconomiques, tels que les fluctuations du marché, peuvent présenter un risque important car ils réduisent potentiellement la valeur de l’acquisition. De même, l’annonce d’une récession ou d’une hausse du taux de chômage peut également représenter un risque financier, car les locataires potentiels pourraient choisir de rester dans leur logement actuel plutôt que d’assumer les frais de déménagement de peur de perdre leur emploi. Même les appartements vides pourraient rester vacants. En matière de baux commerciaux, la diminution de l’achalandage entre les locataires offrant des produits et services peut amener un locataire potentiel à fermer boutique. Une augmentation brutale de l’inflation peut être dangereuse pour un propriétaire qui fournit de l’énergie au locataire, car il doit en supporter le coût jusqu’à ce qu’il augmente les loyers, notamment, qui est généralement l’augmentation fixée par la loi et bien en deçà. les frais réels. Il en va de même pour une augmentation des taxes foncières.

Les locataires résidentiels et commerciaux dans le même bateau

Lorsque vient le temps d’acheter un immeuble résidentiel ou commercial, les défis sont nombreux. Par exemple, les locataires d’un immeuble résidentiel doivent avoir un toit, mais rien n’indique que le chômage ne les obligera pas à déménager dans un immeuble moins luxueux ou qu’une baisse du taux d’intérêt d’un prêt ne les incitera pas à acheter un bien immobilier. Ceci s’applique également aux locataires d’un immeuble commercial.

Le nombre de locaux disponibles et la localisation

Le nombre de locaux potentiellement locatifs contribue aux risques. Le fait d’avoir un seul locataire augmente le risque de pertes, car la faillite ou la relocalisation du locataire unique a inévitablement des conséquences négatives pour l’investisseur.

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En ce qui concerne l’emplacement du bâtiment, il affecte également la décision d’achat. Est-ce une zone potentiellement inondable ? Des tremblements de terre peuvent-ils se produire ? Le sol est-il pollué ? L’immeuble est-il desservi par les transports en commun ou sur un axe routier important ? Le quartier se développe-t-il ? Est-ce facilement accessible ?

Enfin, la situation géographique de l’immeuble dans une ville où le risque de délinquance est élevé ou dans une zone très reculée peut freiner l’enthousiasme des locataires commerciaux et des particuliers. Ce sont des éléments à prendre en compte lors d’un achat.

La règlementation et l’insolvabilité des locataires

Certaines limitations légales liées au fonctionnement des activités ou aux réglementations de zonage ou environnementales peuvent affecter la possibilité de louer les locaux. Il en va de même pour les obligations contractuelles découlant des baux. La violation d’une clause contractuelle par le locataire ou le propriétaire peut créer un véritable imbroglio qui risque de mettre en péril la relation commerciale entre les deux parties et d’entraîner des poursuites judiciaires coûteuses. Quant au risque de faillite potentielle des locataires, il faut savoir qu’il y a une donnée importante à considérer. Le bailleur n’est jamais à l’abri de la mauvaise gestion de ses locataires.

Enfin, une augmentation forfaitaire des taxes foncières peut également affecter la rentabilité d’un immeuble à des fins locatives, un tel montant constituant une charge supplémentaire pour un exploitant d’immeuble.

Le risque opérationnel

Le risque opérationnel est tout risque généré par des pertes directes ou indirectes. Ces pertes peuvent résulter de procédures de gestion inadéquates. En effet, un manque d’expérience du gestionnaire ou des erreurs de décision peuvent fortement affecter la rentabilité d’un investissement immobilier.

On retrouve également parmi les facteurs de risques opérationnels, le manque de productivité du personnel de la société de gestion de travaux ou encore son fort taux d’absentéisme. Prenons par exemple le cas d’une équipe affectée à l’entretien des bâtiments. Dans le cas où le personnel ne donne pas sa pleine prestation ou s’absente à plusieurs reprises, l’entretien du bâtiment peut laisser à désirer, ce qui pourrait conduire à l’abandon du bâtiment. Cette situation pourrait entraîner des coûts supplémentaires pour restaurer le bâtiment.

Il existe également une couverture d’assurance déficiente en cas de sinistre comme aggravation des risques, puisque l’insuffisance de la couverture pour la remise en état de l’immeuble pourrait obliger l’investisseur à supporter lui-même les frais de cette remise en état. Il en va de même pour tout un risque lié à l’augmentation du nombre de postes vacants dans un secteur qui préoccupe indéniablement tout investisseur.

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Enfin, cette catégorie de risque comprend les risques liés aux améliorations du bail qui sont apportées pour mettre aux normes l’immeuble acquis, comme la qualité des sous-traitants engagés pour réaliser les travaux, l’explosion des coûts de construction ainsi qu’une mauvaise gestion. le contracteur. En effet, toute irrégularité entre ces facteurs peut entraîner une diminution de la rentabilité des investissements, qu’il s’agisse de surcoûts en cours de construction ou à la fin des travaux, d’erreurs de construction qui sont reprises par un nouveau sous-traitant de traitement ou de délai de réalisation des travaux. Les retards peuvent être causés par des difficultés à obtenir des matériaux ou des retards de travail. Ces retards ont pour effet de retarder le moment de la prise de possession des lieux par les locataires et occasionnent un manque à gagner. Cela peut avoir un impact financier réel et important selon les cas.

Le risque financier

Le risque financier peut être défini comme le risque associé aux transactions financières. Généralement, la principale cause de risque est associée aux difficultés de trésorerie. Ils surviennent principalement lors d’une mauvaise planification des besoins à court terme. Cela peut gêner l’investisseur, mais aussi provoquer le non-respect de ses engagements financiers de toutes sortes, du fait du manque de liquidités. Cela conduira ultérieurement à des difficultés d’obtention de financement ou de refinancement, car la cote de crédit sera affectée par les retards de paiement liés aux passifs courants. Enfin, l’augmentation des intérêts lors du refinancement de l’hypothèque peut augmenter considérablement la charge financière de l’investisseur, de même que l’évolution des taux de change peuvent également être considérées comme des facteurs à examiner dans cette catégorie de risques. .

Le risque de non-conformité

Les risques de non-conformité peuvent découler de la violation de certaines dispositions légales et réglementaires relatives à la protection du territoire ou du public, aux normes environnementales ou aux normes de construction, ainsi qu’aux éventuelles normes fiscales liées à l’exploitation de l’immeuble. La transgression de ces lois peut rendre l’exploitation de l’immeuble risquée, car elles s’accompagnent souvent de sanctions importantes qui affectent la rentabilité de l’investissement, car ces sanctions sont associées à des déboursements importants et peuvent parfois être accompagnées d’une hypothèque. légal en cas de non-paiement.

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