Lorsqu’il s’agit d’optimiser son patrimoine personnel, la question se pose de savoir s’il est préférable d’acheter ou de louer une maison. Même si vous êtes déjà propriétaire de votre logement, vous devez également vous demander s’il est optimal d’y habiter.
Emprunter pour acheter une maison est un bon pari. Mais si vous suivez cette voie, votre objectif sera d’utiliser la dette pour vivre une vie meilleure que celle que vous pourriez vous permettre si vous deviez payer comptant. Les premières années après avoir contracté une dette pour acheter une maison sont souvent les plus risquées.
En revanche, le retour sur le loyer que vous payez est pratiquement nul. Oui, en échange de payer un loyer, vous avez un endroit où vivre et profiter. Mais il est peu probable que vous accumuliez des capitaux propres. C’est l’avis de l’expert immobilier Sam Dogen, qui a travaillé avec des banques d’investissement pendant des années et est l’auteur de plusieurs livres sur les finances personnelles.
BURL, la règle d’investissement immobilier à suivre
En tant qu’investisseur immobilier, Sam Dogen recommande de toujours appliquer la règle « BURL » – qui signifie « acheter utile, louer luxueux » – pour éviter les regrets financiers.
L’utilité peut être définie comme quelque chose dont vous avez absolument besoin avec très peu d’espace inutilisé. Le luxe est quelque chose au-delà de ce dont vous avez besoin, comme une troisième chambre vide, une immense terrasse et une cour avec piscine.
BURL vous aide à comprendre que le véritable coût de la vie dans votre propre maison est supérieur à l’argent que vous y avez dépensé. C’est le coût d’opportunité de ne pas le louer au prix du marché.
Une étude de cas de la règle BURL
« J’ai rencontré un couple à San Francisco qui a décidé de réduire ses effectifs lorsqu’il a réalisé qu’il pouvait louer sa maison de 2 600 pieds carrés, quatre chambres et trois salles de bain pour 7 500 $ par mois », explique Dogen. Il ajoute qu’avant la pandémie, ils ont acheté une deuxième maison plus petite dans un endroit moins central, ce qui leur a coûté 40 % de moins que ce qu’ils ont payé pour la première. Leur nouvelle maison avait une hypothèque de 3 000 $ et ils auraient pu la louer pour 4 500 $ par mois.
Pour eux, une maison plus petite, d’une valeur locative de 4 500 $, convenait mieux à leur budget et à la taille de leur ménage. Ils ont donc loué leur ancienne maison pour 7 500 $ par mois et augmenté leur trésorerie mensuelle d’au moins 3 000 $.
Suivant la règle BURL, ils ont choisi d’acheter – et d’habiter – la maison légèrement plus utilitaire de trois chambres et deux salles de bain et demie, et de laisser quelqu’un d’autre louer l’autre, plus grande et plus luxueuse.
Si vous êtes propriétaire depuis longtemps, il n’est jamais inutile de faire des recherches pour savoir combien votre maison pourrait coûter à louer sur le marché actuel. En juillet 2022, le prix moyen des loyers à l’échelle nationale a augmenté de 5,6 % en glissement annuel, selon idealista.
Et grâce à l’inflation, à la croissance démographique et à la démographie, les loyers devraient continuer à augmenter indéfiniment.
Ce que font les investisseurs immobiliers intelligents
D’après l’expérience de Sam Dogen, la question « louer ou acheter » se résume à ceci :
Les investisseurs immobiliers intelligents ne paient généralement pas plus de 100 fois le loyer mensuel pour acheter une propriété. Dans le cas du couple ci-dessus, après le loyer mensuel multiplié par la règle de 100, un investisseur ne paierait pas plus de 750 000 $ car le loyer mensuel du marché était de 7 500 $.
Selon Dogen, dépenser 7 500 $ par mois (90 000 $ par an) en loyer peut sembler cher, mais payer 7 500 $ par mois en loyer est en fait relativement bon marché, car il aurait dû dépenser environ 360 fois le loyer mensuel pour acheter cette maison à son prix de marché d’environ 2,7 millions de dollars à l’époque.
Il peut être plus difficile de suivre la règle d’investissement immobilier BURL dans des villes chères comme New York, Los Angeles et San Francisco. Il y a des gens qui paient un loyer à six chiffres par an, mais ils s’en sortent avec la règle BURL. Ces locataires investissent dans différentes propriétés dans d’autres régions du pays pour obtenir des rendements locatifs plus élevés.
Une Honda Civic vous permettra de vous déplacer sans problème, mais certaines personnes aiment conduire des Ferrari. La règle BURL est, si vous pouvez vous le permettre, achetez la Honda Civic et louez la Ferrari pour le week-end.
L’autre côté de BURL
Dans le Midwest, il existe des propriétés d’une valeur d’environ 200 000 $ qui pourraient être louées pour 2 000 $ par mois en vertu de la règle des 100 fois le loyer mensuel. Une valeur faramineuse pour les investisseurs, mais pas tant pour les locataires, même si le montant locatif absolu est faible.
Si une telle maison était achetée avec un acompte de 40 000 $, une hypothèque de 160 000 $ et un taux d’intérêt de 4 %, le coût de possession annuel serait d’environ 1,5 million d’euros :
Un total de 13 000 $ en dépenses annuelles.
Ajoutez 800 $ par an en coût d’opportunité si vous n’obtenez pas un rendement sans risque de 2 % sur l’acompte de 40 000 $, et cela ne vous coûte que 13 800 $ par an pour la propriété, contre 24 000 $ par an pour la location.
Bien que le propriétaire ne puisse percevoir que 1 200 $ (au lieu des 2 000 $ prévus) par mois de loyer, ce qui rend l’achat de 200 000 $ égal à 167 fois le loyer mensuel, la propriété reste une meilleure proposition de valeur. , surtout si la propriété continue de prendre de la valeur.
Pour Sam Donge, si la zone dans laquelle vous vivez ou souhaitez vivre a des taux de marché similaires à ceux-ci, vous devriez acheter au lieu de louer car vous pourriez immédiatement réaliser un flux de trésorerie positif si jamais vous deviez louer la propriété. .
En fin de compte, où nous choisissons de vivre est une décision très personnelle. Nous voulons tous vivre près de nos amis et de notre famille. Nous voulons aussi vivre dans un quartier confortable et bien connecté.