Ivan Tartière et Christian Dosmas (SdH/LPI)
Les prix de l’immobilier ont continué d’augmenter en 2022, selon la Chambre d’Auvergne de la FNAIM, qui a récemment organisé un point presse.
La FNAIM Auvergne a organisé une conférence de presse le 18 janvier pour faire le point sur l’année 2021 de l’immobilier en Auvergne. Ils étaient présents cette fois Christian Dosmas, président de la FNAIM Auvergne, et Ivan Tartière, vice-président de la Chambre.
Une année en deux temps
Ivan Tartière a d’abord évoqué la dynamique contrastée de 2022, avec une année qui s’est déroulée en deux phases.
« On attend l’année 2022 qui a été plutôt dynamique dans son ensemble. En revanche, il y a eu une pause à partir d’octobre. Entre octobre et décembre, il y a eu une réduction relativement importante du nombre de transactions. »
En Auvergne, les ventes ont plus globalement augmenté de 1,5 % en 2022, à 25 506 unités, après avoir augmenté de près de 20 % en 2021.
« A fin novembre, 1 116 000 ventes (actes signés) ont été réalisées sur 12 mois glissants (-5% sur un an). En 2022, environ 1 100 000 ventes ont été réalisées, la 2e meilleure année. »
Suite à cette année opposée en 2022, la fédération prévoit deux scénarios pour l’année 2023. Le scénario central table sur une baisse modérée des transactions, à un million de ventes sur l’année en cours. Le deuxième scénario, plus défavorable, prévoit une chute sous la barre du million, à 950 000 transactions.
Clermont-Ferrand et Vichy, les deux plus gros marchés
Les 5 marchés immobiliers les plus actifs, totalisant plus de 500 ventes par an sont Clermont-Ferrand (2 963 ventes), Vichy (1 090 ventes), Montluçon (743 ventes), Aurillac (606 ventes) et Chamalières (531 ventes). Vichy a été assez active, avec un taux de rotation assez élevé en 2022, proche de 5 % du parc de logements.
« Le marché évolue beaucoup plus rapidement. C’était un marché qui dormait il y a quelques années. Il y a une sorte de rattrapage, avec une attraction qui s’explique par les politiques, la dynamique économique, et tout ce qui est mis en place dans ce secteur. »
Christian Dosmas note l’importance de la métropole clermontoise dans les chiffres généraux.
« La moitié du marché est dans la région de Clermont. Vichy est la deuxième ville de la région Auvergne en nombre de transactions. »
Le Président de la Chambre a ensuite détaillé les chiffres nationaux et régionaux. Au niveau national, les prix dans les villes moyennes augmentent presque deux fois plus vite que ceux des grandes villes, et les stations balnéaires près de 3 fois plus vite. En revanche, les prix dans les grandes villes ont moins augmenté que l’inflation (+5,9%).
Forte hausse des prix dans le Puy de Dôme et à Clermont
Dans les sections, c’est dans le Puy-de-Dôme que les prix augmentent le plus sur un an, de 7,3 % à 1 889 € le m². Vient ensuite la Haute-Loire qui enregistre une hausse des prix de 6,7 % à 1 424 € le m². Enfin, l’Allier et le Cantal progressent respectivement de 5,4% et 5,8% à 1 180 € le m² et 1 284 € le m².
A Clermont-Ferrand, les prix ont augmenté de 7,2 % en 2022, une hausse légèrement inférieure à Saint-Etienne (+8,3 %) et Annecy (+10 %), mais supérieure à Grenoble (+6,7 %). Christian Dosmas a ensuite évoqué l’impact de l’inflation qui érode la performance nette des villes françaises. Si une grande partie des villes françaises, dont Lyon, ont enregistré des variations de prix à la baisse corrigées de l’inflation, d’autres grandes villes d’Auvergne-Rhône-Alpes ont connu des hausses, comme Grenoble (0,8%), Saint-Etienne (2,4%), Annecy (+ 4,1 %) et Clermont-Ferrand (1,3 %).
Recul du pouvoir d’achat immobiier
Les deux représentants ont ensuite discuté des tendances fondamentales du marché, et de ses perspectives. Ivan Tartière a notamment évoqué la nouvelle baisse du pouvoir d’achat de l’immobilier. En 2022, ce dernier a en effet encore diminué d’environ 6,1 %, soit une réduction de 11,1 % sur trois ans. Et cette tendance à la baisse du pouvoir d’achat devrait se poursuivre en 2023, selon la FNAIM.
« C’est une baisse qui s’accélère depuis trois ans en termes de pouvoir d’achat. Depuis quelques années, on se rend compte que le pouvoir d’achat de l’immobilier a été dopé par des taux bancaires bas. »
En 2022, le taux de prêt moyen était de 1,5 %. Cependant, si les taux montaient à 3 %, le pouvoir d’achat des ménages chuterait de 13 %. Et dans un scénario très défavorable, avec des taux de 4%, le même pouvoir d’achat diminuerait de 20%.
« Si demain j’aurai un couple avec un projet à 250 000 €, avec une perte de capacité de 20 % du budget, demain j’aurai un achat de 200 000 €. Ce n’est plus pareil… On a des gens qui n’auront plus accès pour acheter leur résidence principale. »
L’agent immobilier exprime également son inquiétude quant aux exigences des établissements bancaires, notamment en matière d’apport personnel, plutôt qu’au niveau des tarifs.
«Nous avons beaucoup plus de cas de refus de prêt. Les banques ont fermé le robinet. Et c’est dangereux. »
Repli du marché anticipé en 2023
Concernant les perspectives pour l’année 2023, la FNAIM prévoit que la hausse des taux d’intérêt va se poursuivre, au moins durant le 1er semestre. « Ce sera le paramètre déterminant en 2023 », pense la fédération, qui s’attend également, comme indiqué plus haut, à une réduction du volume des ventes en 2023. Le ralentissement des prix est en cours et se conjugue à un contexte de poursuite de l’inflation. Les réductions observées dans les grandes villes les plus chères devraient se poursuivre
En matière d’investissement locatif, la hausse des taux de crédit devrait entraîner une baisse des rendements. Nous aurons une baisse du pouvoir d’achat et moins de maisons sur le marché en raison des obligations énergétiques. « Avec les taxes foncières, on pénalise sévèrement la rentabilité ; il ne sera pas facile de restaurer la confiance des donateurs », ajoute Christian Dosmas.
De plus, sur le marché locatif, la couverture du marché locatif est déjà là. En effet, il y a une diminution de la rotation des stocks et moins de renouvellement du marché locatif par la construction neuve. En outre, les biens à forte intensité énergétique sont transférés du marché de la location au marché des transactions.
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