Les décennies ont passé, mais l’investissement locatif reste l’un des investissements les plus fiables et les plus durables. Cerise sur le gâteau, l’investissement en pierre en location bénéficie également de plusieurs renforts fiscaux de la part de l’Etat. Par exemple, grâce au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), un investisseur peut facilement effacer la taxe sur ses loyers perçus depuis de nombreuses années. Un avantage fiscal qui a incité Marie R. à franchir le pas de l’investissement.
LMNP : un statut rentable !
Avantage principal du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), la déduction fiscale de vos charges et amortissements ! « Grâce à toutes ces déductions, je ne paie pas d’impôt sur les loyers que je perçois avec mon appartement loué. Et cela, il y a déjà 7 ans », explique Marie.R. Concrètement, comment cela fonctionne-t-il ? Pour bénéficier du statut LMNP, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou rester inférieurs aux autres revenus de votre foyer soumis à l’impôt sur le revenu. De plus, vous serez contraint de passer au statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Une fois cette condition de revenus remplie, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux :
L’amortissement, une solution efficace pour réduire l’imposition sur vos loyers
L’administration fiscale part du principe que l’immobilier s’use avec le temps et se déprécie. Pour compenser cette perte de valeur, il offre la possibilité de comptabiliser cette usure comme une charge non monétaire. Votre bien, ainsi que vos frais d’acte, peuvent être amortis sur une durée comprise entre 25 et 40 ans. La valeur d’amortissement sera alors comprise entre 2,5 et 4% par an. L’amortissement de tout ouvrage peut se faire entre 10 et 20 ans. Quant au mobilier, il peut se déprécier entre 10 et 20% par an de sa valeur sur une durée de 5 à 10 ans. Un moyen efficace de réduire votre revenu imposable de vos rentes et donc de réduire vos impôts et cotisations sociales. Attention, l’amortissement LMNP ne s’applique qu’aux locations meublées. Les résidences gérées avec services (résidences étudiantes et résidences seniors) sont donc éligibles.
LMNP VS investissement locatif Pinel : quelles différences ?
En tant que futur investisseur, vous avez sûrement entendu parler du dispositif Pinel. Bien qu’attractive, la location Pinel ne convient pas à tous les profils d’investisseurs. Et pour cause, avec ce dispositif, vos avantages fiscaux dépendront directement du prix d’achat de votre bien et du nombre d’années pendant lesquelles vous vous engagerez à le louer. Outre le fait qu’il doit être loué, le bien doit être situé dans des zones précises de France pour être éligible au dispositif. Le Pinel actuel prendra fin le 31 décembre 2022 et sera remplacé en 2023 et 2024 par un Pinel à taux réduit et un Pinel+, chacun soumis à des conditions différentes. Quant à la réduction d’impôt (12, 18 ou 21%), elle dépendra toujours de la durée de l’engagement locatif, mais aussi du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) de votre investissement. En 2023, seuls les biens notés au moins B (selon les normes RE2020) seront éligibles à ce dispositif. Ils seront également tenus d’avoir un extérieur entre 3 et 9 m2 selon la surface de l’appartement. Des critères qui compliquent un peu l’investissement.
Pour faire un bon choix, gardez à l’esprit que si, comme Marie R., vous souhaitez investir dans un bien sans difficultés et/ou contraintes réelles, mieux vaut recourir à l’investissement LMNP. Avec ce statut : pas de restrictions géographiques ni de loyers et plafonds de loyers ! Grâce aux résidences gérées avec services, vous bénéficierez en prime d’une gestion globale de votre bien (entretien, sélection et rénovation des locataires, vie quotidienne et gestion des petits travaux dans la résidence où se situe votre logement, etc.). Enfin, l’investissement du LMNP dans une résidence étudiante ou résidence senior est une valeur sûre en termes de location. La raison ? Avec le vieillissement de la population française, la demande de logements en résidences gérées n’a jamais été aussi forte. Quant aux résidences étudiantes, elles ont un attrait incontestable pour leur utilité !
Contenu réalisé en partenariat avec Réside Études. Aucun membre de la rédaction de BFMTV n’a participé à la rédaction de ce contenu.