L’effondrement de la société chinoise Evergrande devrait également servir d’avertissement au Vietnam

Vous pouvez gagner un salaire élevé, mais seul l’immobilier peut créer de la richesse – pendant des décennies, c’est la mentalité chinoise. L’immobilier représente environ 70 % de la richesse des ménages chinois et jusqu’à 30 % de son économie. Mais l’explosion de la dette du China Evergrande Group, ainsi que la chute des prix de l’immobilier et les boycotts hypothécaires qui ont suivi, ont plongé l’économie dans sa plus profonde tournure depuis la Révolution culturelle. Les Chinois ont des doutes.

La chute spectaculaire d’Evergrande devrait également servir d’avertissement au Vietnam. De l’amour de l’immobilier à la pratique des préventes en passant par la gouvernance d’entreprise des promoteurs, le Vietnam partage trop de similitudes avec la Chine pour être à l’aise.

Déjà, la nation d’Asie du Sud-Est est criblée de scandales de développeurs. En mars, le gouvernement a arrêté Trinh Van Quyet, président du groupe FLC, pour manipulation boursière. Quyet avait ordonné à ses proches d’ouvrir 450 comptes-titres ; ils s’échangeaient fréquemment, créant artificiellement un volume de transactions et faisant grimper le cours des actions des sociétés de son portefeuille. Le mois suivant, Do Anh Dung, président d’un autre promoteur, a été arrêté pour avoir leurré des investisseurs avec de fausses informations financières. Dung avait levé plus de 10 billions de dongs (427 millions de dollars) grâce à la vente d’obligations de placement privé.

Ce sont des tactiques bien connues mises en œuvre par les développeurs chinois. Des gens comme Evergrande cherchaient toujours des moyens d’emprunter pour développer un peu plus leur entreprise. Pour contourner les contrôles réglementaires de Pékin, les promoteurs ont levé des fonds provenant de la vente d’obligations privées structurées pour être hors bilan pendant la saison des audits. Les cours des actions des sociétés de leur portefeuille peuvent aussi mystérieusement monter et chuter. Ça ne s’est pas bien terminé. Au cours de l’année écoulée, 28 des 100 principaux développeurs ont soit fait défaut, soit demandé des prolongations à leurs créanciers.

Mais la mère de tous les scandales a été perpétrée par Alibaba – rien à voir avec le géant chinois du commerce électronique – mais Alibaba Real Estate Corp., basée à Ho Chi Minh-Ville. Alibaba au Vietnam vendait de petites parcelles de terrain vides, disant à des milliers d’acheteurs qu’ils obtenaient une partie d’un site de développement majeur près du centre commercial. Il a fraudé des investisseurs de plus de 100 millions de dollars.

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C’était un signe de la façon dont le marché immobilier peut être chaotique et non réglementé – ce qu’Alibaba au Vietnam vendait était des terres agricoles qui ne pouvaient pas être utilisées pour le logement – mais aussi le reflet d’un état d’esprit culturel de l’État qui donnait la priorité à la terre par rapport à tous les autres actifs.

Malgré le scandale Alibaba en 2019, les Vietnamiens ne se laissent pas décourager. Le foncier reste la catégorie d’investissement immobilier avec la plus forte valeur ajoutée, suivi des propriétés foncières telles que les villas et les maisons de ville, puis des copropriétés. Au deuxième trimestre, la propriété foncière à Ho Chi Minh-Ville valait 6 913 $ par mètres carrés, un bond de 48% par rapport à il y a un an, selon les données fournies par CBRE, un agent immobilier.

Comme en Chine, les préventes, où les appartements sont achetés bien avant leur construction, dominent le principal marché du logement au Vietnam. Chez la filiale de VinGroup JSC, Vinhomes JSC, le plus grand promoteur immobilier du pays, la plupart des unités sont vendues immédiatement après que le gouvernement a approuvé les documents d’utilisation commerciale des terres et que la construction du projet a commencé, les acheteurs doivent payer au moins 30 % du prix d’achat total. Le reste est collecté au fur et à mesure de la construction.

Les préventes peuvent être mutuellement bénéfiques, en particulier sur un marché en croissance comme le Vietnam. Cela aide les promoteurs à obtenir des rendements en espèces plus rapidement, tandis que les acheteurs de maison sont en mesure de verrouiller les prix actuels avant que les unités ne soient achevées, souvent deux ans plus tard. Mais comme le découvrent les consommateurs chinois, ils prennent des risques importants. Les récents boycotts hypothécaires sont dus à la frustration des acheteurs face aux promoteurs qui prennent leur argent mais ne parviennent pas à terminer la construction.

L’approche a déjà causé des maux de tête au Vietnam. En 2019, un projet de logements de luxe développé conjointement par Novaland Investment JSC, l’un des plus grands promoteurs du pays, a déclaré qu’il n’était pas en mesure de livrer les 187 appartements à Ho Chi Minh-Ville. Le terrain a été saisi par le gouvernement à la suite d’enquêtes anti-corruption.

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L’année dernière, le projet Palm Garden de la ville, développé conjointement par Keppel Land Ltd. à Singapour, a remboursé l’acompte de 10 % qu’elle avait perçu auprès de plus de 600 acheteurs. Les développeurs « n’avaient pas encore reçu l’approbation pour commencer la construction » deux ans après le lancement et étaient « incapables de déterminer quand » ils pourraient commencer, selon une lettre de résiliation envoyée aux acheteurs et vue par Bloomberg Opinion. Les acheteurs de Palm Garden ont eu de la chance – leur promoteur a été l’un des rares à restituer rapidement les acomptes.

Le gouvernement vietnamien est clairement inquiet. Pour éviter une bulle immobilière, la banque centrale a demandé à ses prêteurs commerciaux de resserrer le crédit. En juin, les encours de crédits immobiliers, qui représentaient environ 20% du portefeuille total de crédits, ont augmenté de 14% sur un an, plus rapidement que la croissance moyenne du crédit de 9,4% dans l’économie.

Les consommateurs ont maintenant du mal à faire approuver des prêts hypothécaires. Seuls 20 à 30% des acheteurs peuvent obtenir des prêts immobiliers de nos jours, contre 50 à 60% dans le passé, selon les agents immobiliers de Ho Chi Minh-Ville. Mais le verdict n’a pas encore été rendu quant à savoir si ce resserrement du crédit peut freiner la spéculation. De toute façon, les spéculateurs se sont rarement tournés vers les banques pour des hypothèques, disent-ils.

Comme la Chine dans le passé, le Vietnam est occupé. Dès qu’ils auront terminé le sous-sol, les promoteurs vendront toutes les unités prévues et passeront à un autre projet. Les consommateurs veulent également accéder rapidement à la classe moyenne et devenir de fiers propriétaires avant que le logement ne devienne trop cher. Ce chiffre d’affaires rapide sème les graines de problèmes à l’avenir. Alors que l’économie vietnamienne a encore beaucoup de marge de croissance, son marché immobilier semble déjà en plein essor.