Les SCPI, un nouvel Eldorado pour les investisseurs immobiliers ?

Les investisseurs français ont un fort appétit pour les investissements immobiliers. Toutes les recherches le prouvent, année après année. L’immobilier rassure, car il est considéré comme sûr, concret. La Bourse est au contraire considérée comme le temple du casino financier et de la spéculation. Faux! Mais la Bourse fait toujours peur dans notre pays et suscite généralement le rejet.

Il y a un placement qui mêle immobilier et bourse, ce sont les REITs. Prononcés « riit » en français, les « SCI » sont des sociétés cotées dont l’objet social est d’acquérir, de gérer des biens et de distribuer des revenus aux propriétaires, actionnaires de la société.

Un REIT : véhicule d’investissement immobilier fiscalement transparent

Les REIT sont nés aux États-Unis en 1960 pour démocratiser l’investissement immobilier, alors réservé aux riches. De nombreuses sociétés se sont créées depuis et ont permis à des générations entières d’épargnants américains d’investir dans l’immobilier et de préparer leur retraite.

Un régime fiscal sur mesure et dérogatoire de l’impôt sur les sociétés

Le statut fiscal des SCPI est une exonération d’impôt sur les sociétés. Les SCPI doivent remplir plusieurs conditions cumulatives pour bénéficier des avantages de ce statut fiscal :

Si ces conditions sont remplies, la FPI est exonérée d’impôt sur les sociétés ! Les revenus distribués ne sont pas imposés au niveau du FPI, mais au niveau des actionnaires lors du dépôt de vos déclarations de revenus. On parle de transparence fiscale.

En France, l’équivalent des SCPI sont les SIIC, sociétés d’investissement immobilier cotées. Les exemples incluent des noms comme Klépierre, Unibail, Carmila.

Un véhicule offrant des rendements attractifs aux actionnaires

L’obligation de distribuer l’essentiel des revenus des locations immobilières fait des REIT un placement dit « à revenus ». C’est la principale différence avec les autres segments de la cotation de l’action. Les REIT sont clairement identifiés comme des produits de rente, générant des revenus supplémentaires pour les actionnaires. C’est ce qui explique son succès auprès des investisseurs particuliers.

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Un univers d’investissement diversifié et très vaste

Les REIT sont destinés à couvrir tous les segments de l’industrie immobilière. Si l’on prend les statistiques américaines compilées par NAREIT, plus de 12 zones sont représentées :

Au troisième trimestre de 2022, plus de 210 FPI étaient cotées aux bourses de New York et de Toronto.

Il y a une forte croissance dans ce segment du marché boursier à travers le monde. Les FPI sont un secteur qui offre d’importantes opportunités d’investissement. Avantages fiscaux, diversification des investissements, gestion déléguée sont les principales raisons du développement rapide des SCPI.

Une gestion totalement déléguée à des professionnels

L’avantage pour les investisseurs est d’avoir une gestion entièrement déléguée. Il est courant d’admettre que l’investissement immobilier n’est pas chose aisée et devient de plus en plus complexe et chronophage pour un néophyte. Ainsi, dans le cas des SCPI, une équipe de gestion est chargée d’administrer les biens immobiliers détenus par la société, en tant qu’administrateur de copropriété. Cette équipe rend compte régulièrement de sa gestion, au moins une fois par trimestre pour les résultats semestriels et lors de la présentation annuelle des comptes.

On peut aussi préciser que le REIT est un véhicule qui utilise le levier d’endettement pour se développer. L’investisseur n’a donc pas besoin de gérer la relation bancaire pour le financement d’un bien immobilier. C’est un point important à noter ! Certaines vérifications standard porteront sur le poids de la dette dans le bilan du FPI afin de garantir la solidité financière de l’entreprise.

Une vraie diversification de l’allocation d’actifs des investisseurs à coût maîtrisé !

Investir dans une ou plusieurs SCPI est la garantie d’une saine diversification et d’une réduction des risques d’allocation d’actifs de l’investisseur. En effet, souvent le seul investissement immobilier d’une vie est la résidence principale financée à crédit sur de nombreuses années. Les REIT permettent de diversifier des actifs déjà implantés ailleurs. Pricebank vous offre également la possibilité de profiter de votre évaluation d’actifs gratuite pour avoir une vue à 360° de vos actifs. L’outil se chargera de mettre en évidence vos éventuelles déficiences ou surexpositions à certains actifs financiers ou immobiliers, en tenant compte de votre propre situation et de votre appétence au risque.

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L’achat d’un bien immobilier implique de nombreux frais. Les « frais de notaire » mal nommés sont en grande partie des impôts qui financent les services publics locaux. Rien de tout cela avec les FPI ! En fait, les frais d’achat et de revente ne sont que des frais de courtage. Ces coûts sont nettement inférieurs à ceux de l’achat d’un bien immobilier.

Des versements de dividendes trimestriels parfois même mensuels !

Contrairement aux SCPI ou autres investissements immobiliers qui versent un loyer, les SCPI versent des dividendes à leurs actionnaires.

Un historique de rendement à faire pâlir d’envie les plus exigeants !

La pratique des sociétés anglo-saxonnes est de fidéliser les actionnaires par une politique de versements réguliers (et idéalement croissants) de dividendes. En général, les dividendes des FPI sont payés trimestriellement. Mais il existe de nombreuses FPI, au Canada en particulier, qui verseront vos dividendes mensuels. Cette option plaira à de nombreux investisseurs qui ont besoin d’un revenu mensuel. Plus généralement, il nous semble qu’un investisseur avisé aura tout intérêt à s’intéresser à cet univers d’investissements.

Selon NAREIT, le retour sur investissement moyen des FPI dépasse 9 % par an au cours des 25 dernières années.

Comment un investisseur français peut-il investir en REIT ?

Les FPI ont clairement été un véhicule d’enrichissement pour les investisseurs dans un passé récent par rapport à d’autres actions ou obligations. A noter que le « rendement total » est un concept de rendement global : gain en capital et revenu. Cependant, la volatilité est élevée sur le segment des REIT, ce qui rebutera certains investisseurs soucieux de stabilité. Ces entreprises sont en effet fortement corrélées à la croissance économique et aux taux d’intérêt. Toute modification de l’un de ces indicateurs aura un impact immédiat sur la valeur des FPI. Comme tout investissement boursier, la détention de SCPI ne doit être envisagée que sur le long terme.

Pour investir dans des FPI en Amérique du Nord, un investisseur doit avoir accès à la Bourse de New York et/ou de Toronto. De nombreux courtiers donnent accès à ces 2 bourses. Il est conseillé de vérifier à l’avance pour vérifier les frais de courtage et de ne pas être « assommé » lors de l’achat et de la revente.

Quelle fiscalité s’applique sur les REIT ?

Ainsi, l’investisseur a la possibilité d’acheter directement les SCPI qui l’intéressent ou d’explorer l’univers des ETF, s’il souhaite regrouper ses investissements. Un exemple est l’ETF « VNQ » – Vanguard Real Estate Index Fund ETF qui est l’un des plus connus.