« Nos clients sont les propriétaires des immeubles que nous gérons et sont de plusieurs types : privés, québécois et internationaux, publics et institutionnels, explique Joël Chareyron, vice-président stratégies et opérations chez Alfid. Des clients publics comme la Ville de Montréal ou la La Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM) nous délègue la gestion d’immeubles résidentiels ou de bureaux.La clientèle institutionnelle comprend des propriétaires occupants tels que des institutions bancaires, des compagnies d’assurances, des cabinets d’avocats et d’autres grandes entreprises.Au fil des ans, le groupe Alfid a internalisé la métiers indispensables à la bonne gestion d’un bien immobilier : nettoyage, entretien, gardiennage, construction et courtage.Le groupe gère aujourd’hui plus de 2 700 appartements ainsi que plus de 500 000 m² de bureaux à Montréal et sa proche couronne. Alfid emploie plus de 400 « Nos locataires résidentiels viennent du monde entier, avec un penchant marqué pour les étudiants internationaux qui bénéficie de l’offre d’écoles de recherche de qualité afin m Mc Gill, Concordia et HEC Montréal », déclare Chareyron.
Un territoire à privilégier
L’histoire du groupe Aflid en fait un interlocuteur privilégié pour les clients européens, notamment français. Une partie de la clientèle, propriétaires d’immeubles sous gestion, se trouve en Europe. « Nous les rencontrons plusieurs fois par an pour faire le point sur leur patrimoine immobilier, ainsi que pour échanger sur les futurs sujets d’investissement », précise Chareyron. L’Amérique du Nord, le Québec et plus précisément Montréal sont des territoires de prédilection pour l’investissement immobilier. Montréal, grande ville du Canada, n’a pas encore atteint les niveaux de prix de Vancouver ou de Toronto. Il existe de nombreuses opportunités d’investissement dans les immeubles de bureaux et multi-résidentiels. Chaque territoire a ses propres caractéristiques. « Ce qui a toujours rassuré les investisseurs français qui veulent investir au Québec, c’est la langue que nous partageons, mais aussi la fonction commune des notaires qui interviennent dans les transactions immobilières », témoigne Chareyron.
Des bureaux clé en main
Quant au marché de l’immobilier commercial à Montréal, il a continué de croître au deuxième trimestre de cette année, note Alfid : les pôles immobiliers de bureaux de banlieue ont particulièrement bien performé dans la plupart des villes. « Le taux de chômage national des banlieues est aujourd’hui inférieur de 90 points de base au taux de chômage national des centres-villes de 16,9 % », a déclaré M. Chareyron. La surface totale disponible à la sous-location est désormais au plus bas depuis le quatrième trimestre 2020, ce qui signifie que la confiance augmente parmi les entreprises occupant des espaces de bureaux. Le chômage est resté stable depuis le dernier trimestre à 16,1%. C’est la première fois en deux ans qu’il n’affiche pas d’augmentation trimestrielle. Bien que la vacance ne montre aucun signe d’essoufflement, les occupants restent confiants et recherchent des bureaux clés en main qui présentent moins de risques et un délai plus court. « En général, nous pensons que le bureau physique ne peut pas être complètement remplacé. Il y aura toujours des employés, des équipes, des départements qui travailleront mieux ensemble dans le même bureau. Le bureau restera pour les entretiens en face à face avec les salariés et les clients, conclut Chareyron.
Un marché en faveur des locataires
Dans le marché immobilier résidentiel, le taux d’inoccupation sur l’île de Montréal est passé de 1,6 % en 2019, à 3,2 % en 2020 puis à 3,7 % à l’automne 2021. Mais en avril 2022, à peine six mois plus tard, le taux d’inoccupation atteint 4,67 % , une augmentation qui s’explique surtout par le nombre phénoménal de ménages quittant Montréal. Les locataires qui ne renouvellent pas leur bail sont nombreux, 5,85% du marché, c’est-à-dire qui seront vacants à la fin du bail, principalement le 1er juillet. « Cela ramène plus de 10% des logements disponibles à la location, un chiffre qui montre que le marché tourne en faveur des locataires et que les prix ne sont plus aussi forts qu’il y a un an ou deux », ajoute Chareyron. La situation est particulière à Montréal, car le taux d’inoccupation du côté québécois est encore assez faible, à 2,11 % (semblable à l’automne dernier), et lorsqu’on considère la disponibilité, le potentiel de logements pour ceux qui veulent louer à Québec est de 4,44 %, deux fois moins qu’à Montréal.
Un marché de la dette
L’inflation au Canada a atteint son plus haut niveau en près de quarante ans, ce qui a incité la Banque du Canada à relever son taux directeur. L’incertitude affectant les perspectives économiques et la hausse importante des coûts de financement ont ralenti l’investissement en immobilier d’entreprise au deuxième trimestre 2022 ; les entreprises ont fait preuve de la même prudence que lors du Covid19. « Le marché immobilier nord-américain est avant tout un marché de la dette qui ne ressemble pas au marché français. Un crédit immobilier, terme utilisé pour caractériser le crédit immobilier, se négocie sur une durée d’amortissement comparable à celle d’un crédit immobilier en France (vingt-cinq ans en moyenne). La différence, c’est que l’hypothèque est renégociée tous les cinq ans, précise Chareyron. En d’autres termes, tous les cinq ans, votre banque peut vous refinancer au cours des cinq prochaines années à un taux d’intérêt qui peut ne pas être différent, mais aussi vous demander de rembourser toute dette restante.