L’immobilier haut de gamme international résiste aux crises

Dans un contexte de crises récurrentes, le marché international de l’immobilier de luxe persiste. Plus récemment, avec la guerre en Ukraine et le retour de l’inflation mondiale, l’immobilier haut de gamme conserve son statut de valeur refuge et apparaît comme la meilleure protection contre l’inflation pour les investisseurs. Ces crises ont généré une forte création monétaire ; il y a donc toujours beaucoup de liquidités et les taux d’intérêt sont toujours raisonnables.

De belles villégiatures sont créées qui permettent aux investisseurs de combiner à la fois un investissement sûr dans un « bien trophée », c’est-à-dire une très belle villa ou un très beau cottage de prestige, tout en obtenant des revenus importants (de 3% à 5%) grâce aux locations saisonnières. 2022 reste une bonne année de consolidation pour l’immobilier de luxe tant en Europe qu’aux Etats-Unis.

« Et même au-delà. En Afrique et au Moyen-Orient (Côte d’Ivoire, Nigéria, Afrique du Sud, Dubaï et Qatar), on constate que le marché immobilier de l’immobilier haut de gamme reste très dynamique, avec souvent des hausses de prix à deux chiffres en 2022. L’immobilier international haut de gamme reste la meilleure boussole dans la lutte contre les crises », analyse Thibault de Saint Vincent, président de Barnes.

New-York : La valeur absolue sur le plan immobilier

New York reste l’une des meilleures destinations internationales pour les familles aisées et les investisseurs. Les modes et les générations passent, New York est et reste une icône dont le charme a résisté aux crises. Ce qui en fait une valeur absolue à long terme dans l’immobilier. Alors que le marché ralentit et que les conditions économiques se détériorent, des opportunités de rabais se présentent, notamment sur les programmes neufs.

« Aujourd’hui, c’est le marché de l’acheteur. Le retour des New-Yorkais et de la population internationale vers les bureaux, les universités, les commerces… a considérablement augmenté les loyers, de l’ordre de 30% (également dopés par la hausse des taux d’intérêt) et accru la rentabilité des investissements locatifs. Maintenant et dans les prochains mois, il y a une belle opportunité d’obtenir de grosses remises sur des programmes neufs », explique Yann Rousseau, directeur de BARNES New York.

Dans le même temps, un dollar fort pourrait inciter les propriétaires internationaux à vendre leurs propriétés à New York pour convertir le produit de la vente en euros. En termes de tendances, le marché a retrouvé ses niveaux d’avant-crise. Le billet d’entrée à New York est d’environ 500 000. € pour un petit studio dans un quartier correct.

La location d’une chambre (ou d’un studio dans le quartier souhaité ou pour un lotissement neuf) coûte 1 M€, à partir de 3 M€ dans le cas d’appartements familiaux et environ 5 M€ dans le cas d’un immeuble locatif.

Les penthouses dans les plus beaux quartiers ou immeubles se négocient pour des dizaines de millions. Alors que Brooklyn et la proche banlieue (Westchester, Long Island, New Jersey, Connecticut) étaient très demandées pendant la pandémie, les quartiers les plus prisés de Manhattan, à savoir Hudson Yards, TriBeCa, SoHo, restent en tête du classement puis accusent un grand retard. d’autres quartiers de Manhattan (Flatiron, Little Italy, …), mais aussi de Brooklyn (Dumbo, Red Hook, …).

New-York : A vendre appartement de 8,1 Millions €

Au coeur de Manhattan (NoMad), proche de Flatiron et de Madison Square Park, un grand appartement de 206 m² avec 3 chambres.

Madrid : + 15 % pour les biens haut de gamme depuis 2020

En tant que capitale cosmopolite et en pleine croissance, Madrid a toujours des prix plus abordables que les autres capitales européennes. « Les prix moyens haut de gamme sont inférieurs à 8 000 €/m² », précise Alvise Da Mosto, directeur de BARNES Madrid.

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La qualité de vie à Madrid est influencée par un climat agréable, des services publics gratuits, des services de santé de première classe, une éducation de haute qualité et un excellent système de transport. De plus, la fiscalité reste très avantageuse pour les étrangers souhaitant vivre à Madrid, grâce à la loi Beckham qui permet un impôt forfaitaire de 24% sur le revenu.

Madrid tente de se positionner comme un centre économique européen, notamment avec un projet très important appelé « Madrid Nuevo Norte », un projet de développement de la ville qui comprend un centre d’affaires à 10 minutes de l’aéroport international, 350 immeubles de bureaux ainsi que le plus haut tour d’Europe, qui devrait culminer à près de 350 mètres.

Les investissements étrangers ont toujours été très présents sur ce marché et leur nombre devrait continuer à croître. En effet, 85% des clients de BARNES sont étrangers, majoritairement sud-américains, notamment colombiens, péruviens et chiliens. Les acheteurs du Moyen-Orient sont encore peu présents, mais commencent à s’intéresser à Madrid.

L’évolution des prix de l’immobilier de luxe à Madrid continue d’évoluer, atteignant une augmentation de 15% par rapport à 2020.

Avant Covid, les biens immobiliers les plus ciblés étaient les appartements de deux chambres à rénover, mais comme les prix des matériaux de construction augmentent en raison de problèmes de chaîne d’approvisionnement, l’écart entre le neuf et le rénové est moins important aujourd’hui. Pré-covid, un appartement de deux pièces à rénover dans le quartier de Salamanca, pouvait être acheté à 6 000 €/m², il coûte aujourd’hui près de 7 000 €/m². De plus, comme la plupart des acheteurs ne sont plus des investisseurs mais des personnes cherchant à s’installer dans la ville à temps partiel ou à temps plein, la demande s’oriente désormais vers les appartements de 3 chambres.

Le quartier de Salamanca reste le quartier le plus prisé des étrangers, avec des immeubles de pierre et de brique du début du XXème siècle, de grands appartements familiaux ou de réception de plus de 150m², des boutiques de luxe et des restaurants gastronomiques. Le bien moyen vendu par BARNES à Madrid est un 3 pièces refait à neuf pour 2,4 millions d’euros.

Madrid : A vendre Appartement de 2,45 millions d’€

Au cœur de Salamanque, dans la rue General Pardiñas, cet appartement de 3 chambres mesure près de 280 m².

Saint-Barth « Le Monaco des Caraïbes » : 50 000 et 60 000 €/m² pour un bien avec vue mer

Un cadre de vie protégé, la sécurité des investissements et les revenus locatifs renforcent l’image prestigieuse de Saint-Barth et attirent une clientèle internationale, également intéressée par une fiscalité réduite pour les résidents. Le climat économique reste favorable et le marché immobilier continue de croître, soutenu par un haut niveau de sécurité pour les investissements immobiliers à long terme et des taux d’intérêt des prêts relativement bas.

« Le marché est très demandé et il y a une pénurie de produits, avec un nombre record de transactions réalisées en 2021 et cette année », souligne Thibault de Saint Vincent.

La demande est particulièrement forte pour les propriétés de grande cubature, avec plusieurs pièces et de grandes ouvertures pour profiter de la vue. D’autre part, l’offre est très faible et il y a une pénurie de biens sur le marché. De plus, la nouvelle politique locale, avec le changement majeur récent, et la nouvelle carte urbaine rendent difficile l’obtention de permis de construire. Les prix des maisons ont baissé de 25 % en un an. Un bien avec vue mer coûte entre 50 000 € et 60 000 €/m².

L’île attire une clientèle majoritairement américaine puisque la moitié des voyageurs débarquant à Saint-Barth viennent des États-Unis, et plus précisément de New York. L’autre moitié vient de France (25%), d’Amérique du Sud, surtout du Brésil (10%) et d’Europe. Saint-Barth est devenu le « Monaco des Caraïbes ».

Saint Barth : Villa vendue 11 millions d’€

Située sur un terrain de 1619 m² sur les hauteurs de Gustavia, avec permis de construire pour une villa 5 chambres. Vendu 11 millions d’euros.

Saint-Tropez : Les prix ont augmenté de 15 à 20 % par rapport à 2021

Au pied du Massif des Maures, Saint-Tropez est un lieu d’inspiration pour les artistes depuis la fin du XIXe siècle. Si le village et son port attirent un jet international depuis les années 1960, ils séduisent toujours par la vie nocturne et la beauté des plages de la presqu’île. Les acquéreurs, souvent familiaux, viennent de toute l’Europe pour des maisons authentiques, des appartements de luxe ou des villas contemporaines. Tout à l’abri des regards pour une véritable intimité. Depuis la fermeture, les clients sont très pointilleux sur l’environnement (voisinage, nuisances sonores éventuelles, vis-à-vis) et la présence d’espaces extérieurs utilisables en famille.

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« Le marché a toujours été très demandé à Saint-Tropez et à Ramatuelle, mais d’autres villes du Golfe (Gassin, Grimaud, La-Croix-Valmer) gagnent également en popularité », précise Thibault de Saint Vincent.

Côté prix, ils ont encore augmenté de 15-20% par rapport à l’année précédente. En effet, la demande reste élevée et les stocks sur les marchés sont très bas.

Vendue : villa 8 millions d’euros

Cette grande villa de 400 m² avec 6 chambres est située à proximité immédiate de la plage des Salins.

Verbier : De plus en plus de résidences principales

Eté comme hiver, Verbier ravit ses hôtes. Domaine skiable réputé, haut lieu de la musique classique, la station bénéficie d’une situation idéale sur un plateau ensoleillé, ouvert sur les massifs des Combins et du Mont-Blanc. Une clientèle internationale, majoritairement britannique, scandinave et belge, vient ici à la recherche d’un luxe discret et authentique.

Cottages (anciens ou neufs) et appartements avec vue imprenable, dotés d’intérieurs contemporains et offrant un service irréprochable sont bien sûr les biens les plus appréciés par une clientèle fortunée.

Du côté du marché, on observe le phénomène des résidences principales, comme dans d’autres lieux à la montagne : des couples en pleine activité avec enfants souhaitent s’y installer, profitant de la proximité et de l’accès facile aux infrastructures modernes et aux écoles internationales, avec un accès facile aux grandes villes comme Genève, Lausanne ou Zurich. La location se porte également extrêmement bien, et tous les indicateurs pointent vers la saison record 2022-2023.

« Cependant, malgré le fait que la demande dépasse l’offre et contrairement à d’autres marchés similaires, les stations de montagne ne connaissent pas d’augmentations de prix injustifiées, qui dans la fourchette la plus élevée s’établissaient en moyenne entre 25 et 35 000 CHF/m² (25 795 € à 36 114 €/m²) », analyse Thibault de Saint-Vincent.

Verbier : Un chalet  vendu 22,6 millions d’€

Ce bungalow de 700 m², 7 chambres, spa privatif avec piscine, bénéficie d’un emplacement unique, à l’abri des regards et avec une vue imprenable sur les Alpes suisses et françaises.

Et aussi : Londres, Bruxelles, La Suisse, Hong Kong, Singapour, Budapest, Prague

Londres souffre plus de la crise économique que Paris, notamment d’une importante clientèle russe, qui n’est plus là. En revanche, il n’y a pas de baisse des prix, car les propriétaires qui ont les moyens et ne sont pas pressés de vendre, gardent leurs biens. La livre est actuellement très faible, ce qui offre des opportunités d’investissement. En matière de location, avec le retour des étudiants, BARNES est très demandé, y compris pour les petites surfaces.

Le marché bruxellois est comparable au marché parisien, avec la recherche de produits irréprochables. Pour les propriétés à rénover et défectueuses (rez-de-chaussée, pas de lumière, etc.), les propriétés peuvent bénéficier d’une remise de 10 à 15 %.

La Suisse est sortie vainqueur des récentes crises en termes de monnaie et de qualité de vie. Les Suisses sont très présents dans la clientèle internationale, même s’ils sont moins actifs dans les stations de sports d’hiver (Verbier, Zermatt, Gstaad etc.). S’agissant d’une clientèle internationale aisée, Verbier devant Courchevel reste la première station balnéaire des Anglais fortunés. Les stations françaises de Megève, Les Trois Vallées et Val d’Isère ont très bien survécu à la crise et les prix restent élevés. La même histoire vaut pour les stations américaines comme Vail. Quelle que soit la station de sports d’hiver que vous choisirez, BARNES compte de plus en plus d’habitants toute l’année.

Du côté des villes moins prisées, on retrouve notamment Hong Kong, dans laquelle sévit une crise sociale et où les affaires ne se font plus localement, mais à distance, d’où le basculement vers Singapour.

A Budapest et Prague, les transactions sont gelées, avec une baisse de 50% des transactions. Les raisons sont simples : les taux de crédit, qui ont doublé de 7% à 14%, et une monnaie locale « faible ».