L’immobilier résidentiel dans le Grand Est, un marché toujours attractif

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Les prix au mètre carré commencent seulement à augmenter, mais de fortes variations sont évidentes

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Les prix de l’immobilier ont commencé à se stabiliser, même avec une baisse dans certaines grandes villes qui, comme Bordeaux ou Lyon, semblent avoir atteint un plateau et souffrent de la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation. Le Grand Est fait exception à la règle avec des prix toujours attractifs, tant pour les particuliers que pour les investisseurs. Une situation qui pourrait changer, notamment dans les plus grandes villes où les prix augmentent rapidement. En charge, Strasbourg, premier arrivé. Reims, Metz et Nancy bénéficient de l’attractivité des villes à taille humaine et de leur proximité avec Paris.

De fortes disparités

Bien que les Français se soient lancés dans une razzia massive vers l’Ouest, poussée à partir de mars 2020 par la crise sanitaire, les prix restent accessibles dans le Grand Est tant pour les particuliers que pour les investisseurs. Et c’est toujours le cas, surtout dans les zones plus rurales de la région. Pour les experts, la désindustrialisation y est pour beaucoup. « Les écarts de prix importants entre certaines villes moyennes et d’autres petites villes comme Charleville-Mézières ou Sedan, pour prendre l’exemple de la Champagne-Ardenne, s’expliquent par la désindustrialisation qui a frappé la région », a expliqué Vincent Poidevin, président. de la Fnaim Grand Est, qui exploite une agence immobilière près de Reims. Un constat similaire peut être fait pour des villes lorraines comme Verdun ou Bar-le-Duc. « Après la désindustrialisation, le Grand Est n’avait plus un bassin d’emploi assez important. C’était peu attrayant. Hormis l’Alsace, les villes étaient inconnues », déclare Martin Menez, président de Bevouac, société spécialisée dans l’investissement locatif, qui précise : « en plus, cette région n’était pas aussi bien connectée à Paris que les autres ». Situation qui a changé en 2007, date de mise en service de la LGV Est. Nancy et Metz sont à 1h30 de Paris au lieu de 3h, Strasbourg à 1h50 au lieu de 4h.

Pour les autres professionnels, c’est juste une question d’offre et de demande. « En dehors de Strasbourg, les prix dans le Grand Est sont plus bas pour des raisons de demande. Les Parisiens sont en quête de la mer, donc de la défaite de l’Occident que nous vivons actuellement, y compris en Bretagne », raconte Éric Alouche, directeur général d’Era Immobilier. Pour Thomas Lefebvre, directeur scientifique des Agents Meilleurs, « il est toujours intéressant d’obtenir un prêt à 2 %, surtout dans le Grand Est, si vous avez l’intention de rester plus de cinq ans dans les communes. En dessous, il vaut mieux louer ».

« Par le passé, les prix ont augmenté de façon spectaculaire dans certaines villes. Strasbourg a enregistré une hausse globale des prix de 8 % à un peu plus de 4 000 euros le mètre carré entre septembre 2021 et septembre 2022. »

Si les prix dans l’ancien restent parmi les plus abordables de France (autour de 1.800 euros le m2 selon la Fnaim), ils commencent à augmenter sensiblement dans certaines villes. Strasbourg, la capitale régionale, a enregistré une hausse des prix de 8% dans son ensemble à un peu plus de 4.000 euros le mètre carré entre septembre 2021 et septembre 2022, selon la dernière note économique de la Fnam. Les prix à Reims, à seulement 45 minutes de Paris et 30 minutes de l’aéroport Charles-de-Gaulle en TGV, augmentent de 7 % sur un an, toujours selon la Fnaim. « On assiste à une augmentation significative des prix au mètre carré dans les villes du Grand Est entre 2021 et 2022. Ainsi, les prix ont augmenté de 7,2 % à Metz en un an et de 7,3 % à Mulhouse. Les prix à Nancy n’augmentent que de 3,8 % sur une seule année », note Vincent Poidevin, qui nuance quelque peu les avis des experts parisiens.

Des prix déjà élevés dans la capitale alsacienne

Ces derniers commencent également à se tourner davantage vers l’Est, les biens à l’Ouest devenant rares et chers et offrant moins de rentabilité. Ainsi, Era Immobilier prévoit d’ouvrir prochainement une agence à Mulhouse et une autre à Chaumont en Haute-Marne. Preuve qu’il y a de la demande dans le Grand Est, et pas seulement dans les villes universitaires. Bevouac s’est installé à Nancy, et Martin Menez n’en finit pas de chanter les louanges : « Nancy a actuellement l’effet d’opportunité. Cela est notamment dû à l’attraction des villes moyennes par le covid, d’autant plus que la ville est située à 1h30 de Paris en TGV. Ce dynamisme est comme un effet de vent. Ainsi, la ville bénéficie d’un marché locatif important. 70% des habitants sont locataires, contre 53% à Marseille. Les investisseurs trouveront pour Nancy un meilleur équilibre entre rendement, sécurité et profondeur de marché. « Pour ceux qui veulent plus de rendement, dans un marché moins dynamique, il est possible d’investir à Troyes », précise Martin Menez, qui dit avoir de nombreuses demandes pour la capitale auboise.

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Dans le quart nord-est de la France, la rentabilité reste élevée pour ceux qui veulent investir et dont le portefeuille est suffisamment solide pour surmonter les difficultés d’inflation et d’usure. « La rentabilité sera plus élevée à Metz, avec une rentabilité brute de 5,5 %, voire à Reims, avec 5 %, qu’à Strasbourg où elle ne sera que de 2,5 à 3 %. Cela s’explique par les prix déjà élevés de la capitale régionale qui ont atteint 4 000 euros le m2, voire plus qu’eux », insiste Vincent Poidevin. « Strasbourg, qui surpasse les autres villes du Grand Est, est au même niveau de prix que Nantes.

« La rentabilité sera plus élevée à Metz qu’à Strasbourg. Cela s’explique par les prix déjà élevés de la capitale régionale qui ont atteint 4 000 euros le m2.

Les travailleurs transfrontaliers tirent les prix vers le haut

La capitale alsacienne approche. Cette augmentation devrait se poursuivre du fait du dynamisme économique de la ville, qui bénéficie d’investissements allemands, qui dispose d’une administration européenne, d’une importante population étudiante, de la rénovation de certains quartiers et d’une bonne desserte avec Paris », précise Thomas Lefebvre. « Strasbourg a un grand patrimoine et sa proximité avec l’Allemagne et la Suisse. Cependant, avec des prix atteignant 4 000 euros en moyenne, il est un peu tard pour chercher un retour », confirme Martin Menez. Si vous ne recherchez pas un retour sur investissement à Strasbourg, cela pourrait être un investissement. Vincent Poidevin l’affirme : « le marché de l’Eurométropole est toujours aussi attractif ». L’immobilier strasbourgeois n’est guère menacé d’une forte baisse du fait de son statut de « multi-capitale ».

Il n’en demeure pas moins que pour investir dans le Grand Est comme ailleurs, mieux vaut respecter les fondamentaux de l’immobilier qui sont avant tout d’acheter là où l’on connaît bien et de surveiller le bassin d’emploi. « L’attrait du bas prix au m2 ne justifie pas forcément l’investissement. Il est important d’étudier le bassin d’emploi et la démographie, qui peut être en baisse », a déclaré le président de Bevouac. Éric Alouche dit que ce n’est pas intéressant d’acheter car les prix au mètre carré sont bas. Dans le cadre d’un investissement locatif, l’opération peut être intéressante du fait de la rentabilité du bien ».

De plus, le bassin d’emploi, dans le cas d’Ardmore, concerne également les pays voisins. Ainsi, les prix des loyers à Thionville ont longtemps été supérieurs à ceux du reste de la Lorraine, du fait de sa proximité avec le Luxembourg et du nombre de frontaliers qui y résident. C’est aussi, dans une moindre mesure, le cas de Metz.

« Les prix des loyers à Thionville ont longtemps été plus élevés que dans le reste de la Lorraine, du fait de sa proximité avec le Luxembourg et du nombre de frontaliers qui y vivent. C’est aussi le cas de Metz »

Pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier étudiant, Strasbourg, Nancy, Reims ou Metz sont des villes à surveiller de près. La plupart des professionnels interrogés conseillent d’étudier les villes à forte demande locative. « Nancy est une ville étudiante et le restera. La demande de studios à louer y est forte », précise Thomas Lefebvre. De son côté, Éric Allouche recommande d’acheter dans les endroits « où la demande est forte et surtout au centre des villes ». Vincent Poidevin rappelle cependant que « la campagne a eu un grand attrait depuis la crise sanitaire ». Cependant, les nouveaux entrants sont majoritairement installés dans des villes à pôle attractif ».

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Etroitement lié au Grand Est où il a grandi, Julien Morville, co-fondateur et PDG de Sharies, spécialisé dans la colocation, croit au potentiel de cette région : « c’est un territoire qui a longtemps été considéré comme secondaire. Cependant, il possède de nombreux atouts et réserves précieux. Sa situation géographique est très compétitive et sa population dynamique ». Pour lui, « il y a beaucoup d’opportunités et de beaux atouts disponibles dans l’immobilier résidentiel à Metz, Nancy et Reims, ce qui explique le regain d’intérêt ». Il ne reste plus qu’à trouver des biens disponibles dans ces villes.

Co-fondée par deux Nancéiens il y a bientôt 6 ans, Sharies propose une gamme de colocations clé en main, avec trois types de produits : la grande colocation ; des immeubles de taille moyenne, avec des studios meublés, pouvant accueillir de 50 à 100 résidents ; des logements résidentiels mixtes pouvant accueillir plus de 100 résidents, avec des appartements T2 ou T2 en location nue, ainsi que des studios meublés. Ceux-ci incluent également des espaces de coloriage, de coworking ou encore de restauration, avec des coffee shops ouverts non seulement aux co-workers mais aussi aux clients extérieurs. Un exemplaire de ce modèle résidentiel sera livré début décembre 2022 au cœur de Nancy, derrière la cathédrale. 2 000 m2 seront donc loués.

« Il s’agit d’un projet très particulier, qui a nécessité à la fois la restauration et la restructuration d’une maison particulière, mais aussi la construction d’un nouveau bâtiment », souligne Julien Morville, co-fondateur et PDG de Sharies, dont l’objectif est de répondre aux besoins des le Conseil. clientèle la plus large possible.

« Nous sommes un acteur de l’immobilier résidentiel : nous nous occupons de la conception, mais aussi de la commercialisation et de la gestion des logements que nous mettons sur le marché », précise Julien Morville. Pour ces studios en colocation, Sharies propose une offre complète avec assurance habitation, abonnements, Internet, linge de maison. « Nous proposons pratiquement une offre hôtelière », explique Julien Morville.

Sharies dispose déjà d’un site de coliving à Nancy, avec dix chambres, à louer à 575 € TTC, avec un taux d’occupation de 100%. « Dès qu’une chambre est disponible, elle est immédiatement relouée », précise Julien Morville. Sharies est déjà présent à Paris, en Ile-de-France et à Bruxelles. Sharies envisage de poursuivre son implantation dans le Grand Est, avec une grande résidence neuve de 5 000 m2 à Reims proposant, comme à Nancy, des locations individuelles et en colocation. La livraison est prévue fin 2023/début 2024.

La blockchain recrée la SCPI

Laurent Mayer, dont la société immobilière de Metz est connue pour la réhabilitation de friches industrielles et autres projets immobiliers, a lancé KryptoStone en février 2022, dont l’ambition est d’offrir l’opportunité à de grands et petits investisseurs, voire des micro-investisseurs, d’être le propriétaires de biens immobiliers. en obtenant du NFT (Non-Mungible Token ou jeton non mungible en français) via la blockchain européenne Elrond, carbone négatif. « Pour 50 euros, un investisseur peut devenir propriétaire d’un NFT. La somme des NFT achetés est alors propriétaire du bien immobilier », explique Laurent Mayer, fondateur de KryptoStone et professionnel de l’immobilier. La startup montre que les actifs numériques sont des investissements immobiliers. Les immeubles sont « identifiés et validés par une société immobilière familiale bien connue, puis ‘tokénisés' », explique-t-il, c’est-à-dire transformés en NFT qui ont le rôle de titres de propriété.

Laurent Mayer explique : « quand un investisseur investit 100 dans KryptoStone, il investit 80 dans l’immobilier et 20 dans des investissements décentralisés, générant un revenu qui rapporte 6% par an. Ces investissements décentralisés sont généralement des infrastructures ou des réseaux. Les frais d’inscription sont inclus dans le projet. Les frais de gestion sont de 10% par an pour les NFT immobiliers et de 20% par an pour les investissements décentralisés les plus risqués ». Et Laurent Mayer de déclarer : « nous réinventons la SCPI. Nous travaillons actuellement sur un nouveau projet qui nécessitera 125 000 NFT. Nous créons des produits multi-locataires et multi-propriétés diversifiés ». Comme l’indique son site internet, KryptoStone ambitionne « d’être le premier crypto-actif immobilier en France et dans le monde ».

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