Une situation difficile n’ébranle pas le marché immobilier. Au contraire, il est populaire. Et ce malgré la hausse de l’inflation, la hausse des taux d’intérêt et le début d’un conflit militaire aux portes du Vieux Continent. A fin septembre 2022, les revenus nets des placements immobiliers ont augmenté de 48% en un an et atteignent 11,6 milliards d’euros en cumul annuel, selon les derniers chiffres publiés par l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Rien qu’au troisième trimestre, l’entrée est attendue pour 3,4 milliards d’euros, soit une augmentation de 50 % par rapport à la même période en 2021. « Quand les marchés financiers sont incertains, on voit que l’immobilier agit comme un lieu sûr pour les clients. Dans ce contexte, les fonds immobiliers répondent souvent à leurs problématiques », explique Pierre Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea.
L’immobilier confirme. Déjà associés à la pierre, les Français trouvent dans le papier de roche la consolation dont ils ont besoin dans des situations incertaines. Les assureurs-vie y voient un acte public : « Le renforcement de l’économie réelle est pour nous une politique forte. C’est pourquoi nous ne nous sommes pas tournés vers la bourse, qui peut parfois évoluer en contradiction avec les fondamentaux économiques », explique Amandine Lezy, directrice de Activités de bancassurance du groupe Corum et responsable de l’assurance-vie.
Longtemps réservé aux entreprises et aux particuliers fortunés, l’investissement immobilier a pris un virage ces dernières années. En ouvrant la porte à l’assurance-vie physique, les assureurs ont grandement contribué à sa démocratisation. « S’agissant de l’assurance-vie, nous avons constaté la reprise de l’enregistrement des produits habitation. Cet événement a permis de réduire les taux d’enregistrement de ce type d’accompagnement », indique Jean-Marc Coly, président d’Aspim. Si dans les années 1960, la première société d’investissement immobilier (SCPI) a vu le jour, elle n’a été adossée à une unité de compte qu’au début des années 1990. police d’assurance-vie. Le sésame pour les gestionnaires d’actifs entrant sur le marché des actifs aujourd’hui est d’environ 2 milliards de dollars.
Si les SCPI dominent le marché de l’assurance-vie – permettant aux épargnants d’investir dans un bien 100% en unités de compte – des alternatives ont émergé. Les dispositions de la copropriété immobilière (OPCI) en 2008 et des sociétés immobilières (SCI) ont par la suite profité de l’assurance-vie. Aspim – qui regroupe 105 sociétés de gestion et jusqu’à 20 professionnels apparentés – prévoit un montant unique d’investissement immobilier pouvant atteindre 300 millions d’euros d’ici fin 2022, dont 130 milliards sont dédiés à l’immobilier. OPCI et SCI. « Ce phénomène ne cesse de croître », explique Véronique Donnadieu, la principale représentante d’Aspim. Par exemple, la plateforme de distribution d’assurance-vie en ligne Linxea a affiché fin octobre 2022 les revenus de l’immobilier augmenteront de 45% pendant un an. Quant à la dernière assurance-vie à arriver sur le marché, Corum Life, prévoit de dépasser les 80 millions d’euros de collectes en 2022.
Et pour cause, les résultats de la séance moquent toujours les marchés. Alors que les actions affichent une performance négative à deux chiffres, les SCPI ont réalisé une performance moyenne de 2,8% au premier semestre, selon l’indice Edhec IEIF Immobilier France. Cela représente une augmentation de 0,8 point par rapport à la même période en 2021. Dans le même temps, les SCI en unités de compte fournissent une performance globale de 2,6%. A contre-courant, les OPCI ont baissé de 1,4%, en raison de la chute des marchés financiers et de la mauvaise performance du secteur financier que constitue ce type de recherche.
En plus d’être attractif, l’avenir de l’assurance-vie immobilière ne devrait pas être affecté par l’inflation. Selon HCSF, le succès des produits intégrés à l’unité ne devrait pas tarder dans les mois à venir. « L’attrait de l’unité de compte n’est pas près de s’arrêter, souligne David Seksig, directeur général et co-fondateur de Remake AM. Et ce malgré la hausse des taux d’intérêt. Avec l’intérêt croissant des épargnants pour les produits de retraite, moins liquides et Les actifs à long terme, comme l’immobilier, ont du sens. Comme le notait le conseil financier indépendant de Notia vu en septembre, qui montrait dans son rapport que « le troisième trimestre a fait la part belle aux infrastructures de support ».
Et si les SCPI sont encore majoritaires dans le secteur de l’assurance-vie, « la majorité des encaissements se fait désormais sur SC/SCI », précise le rapport. Cet événement est récent mais méconnu : « En 2021, les SCI du CU en assurance-vie ont enregistré une entrée de 3,1 milliards d’euros selon Aspim, en hausse de 10% par rapport à 2020. », a expliqué Vincent Cudkowicz, directeur général de bienprévoir.fr et Primaliance, en début d’année dans les colonnes de L’Agefi Actifs. Réparties dans 31 véhicules, les SCI ont représenté 29 % de l’ensemble des levées de fonds en immobilier grand public en 2021.
En multipliant le nombre de SCI disponibles sur le marché, les acteurs permettent aux investisseurs de constituer des actions avec une thématique et une stratégie de gestion différentes. « La SCPI, c’est juste un vrai lieu. En SCI, le gestionnaire peut investir dans des SCPI et autres fonds immobiliers. C’est plus de flexibilité pour le gestionnaire de patrimoine, mais aussi pour l’assureur qui, dans le cas d’une SCPI, doit s’assurer que l’argent est disponible, alors que la SCI dispose d’un fonds dédié à cet effet, géré par une société de gestion de patrimoine », explique le directeur du pôle immobilier de Linxea. Un autre avantage est le niveau de revenu. La plupart des voitures affichent des prix réduits, en particulier à la porte. Les frais sont de 2% en moyenne, alors qu’ils sont compris entre 9% et 12% en moyenne pour les SCPI.
Sur le papier, acquérir un bien immobilier par le biais d’une assurance-vie est donc une proposition intéressante, surtout dans le climat actuel. Mais il s’agit toujours d’un investissement à long terme et l’investissement a une qualité différente, ce qui justifie les prix plus élevés. Cependant, pour certains acteurs, la démocratisation implique également des coûts. Avec des droits d’entrée en moyenne compris entre 8% et 12%, « les conservateurs attendent en moyenne deux ans avant de s’acquitter du droit d’entrée retiré du capital », rappelle Nicolas Kert. En effet, l’argent s’accumule entre ceux utilisés pour le contrat d’assurance-vie et celui affecté à la gestion du fonds.
Mais le constat est le même lors de l’achat en direct de produits immobiliers : le coût d’entrée sur ce marché a tendance à freiner les autres acquéreurs.
Par rapport aux honoraires des auteurs lors de l’achat d’un bien, la redevance d’abonnement utilisée pour les médias immobiliers est désormais demandée. A l’instar de nouveaux acteurs comme Remake, Novaxia et Iroko qui proposent désormais des SCPI en assurance-vie et en direct sans frais d’entrée.
« C’est sans doute quelque chose de nouveau, et comme nouveau, c’est intéressant à voir », explique Frédéric Puzin, président du groupe Corum (voir aussi ci-dessous). En effet, il n’existe pas de taux de marché standard constaté pour les prix des SCPI. Commissions de gestion, transferts d’actions, contentieux, gestion de la performance, ils sont nombreux et ne sont pas tous utilisés. Sans langage commun, la comparaison est difficile. Les SCPI n’ont pas à percevoir l’intégralité de ces frais mais prélèvent toutes au minimum des frais de dossier et de dossier. Et c’est vrai, sur ce terrain d’entente, que se trouvent les veines de la guerre. Et ceci en assurance-vie ou directement.
Malgré les différences du marché (lire ‘Deux questions à…’ ci-dessous), les voitures sans droit d’entrée affichent des performances supérieures au taux de rendement affiché par les voitures dites « traditionnelles ». En 2021, les SCPI sans frais de souscription proposées par Novaxia et Iroko ont affiché des taux de dividende compris entre 6,49 % et 7,10 %. Remake AM, qui a vendu sa première SCPI en mars 2022 et ouvert l’accès à la dernière via l’assurance-vie en juin, table sur un reversement de 6,5%. A titre de comparaison, le taux de distribution moyen des SCPI sur la même année était de 4,49% et de 4,25% au premier trimestre 2022.
Si l’immobilier est vert
De toute évidence, l’argent est la mesure la plus importante de tout investissement. Cependant – comme la COP 27 vient de se terminer – les plans du ministère de l’Environnement et de la Conservation sont toujours à l’étude. Sur l’exercice 2022, les fonds ISR (Investissement Socialement Responsable) représentaient 44% des fonds de l’exercice 2022. Le marché compte désormais 72 fonds ISR cotés, représentant ainsi 29% des actifs du marché, selon les chiffres de l’Aspi. « Depuis que le label ISR a été transféré aux fonds immobiliers, le marché a changé de nature. Le comité du label constate que, jusqu’à présent, il n’y a pas de trou permettant d’analyser le processus. Cette fois, c’est un véritable succès », déclare Véronique Donnadieu, représentante en chef d’Aspim.
Amorcer la transition énergétique vers l’électricité basse consommation, tenter d’améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments neufs ou rénovés, ou permettre le basculement de l’existant en accompagnant la rénovation des bâtiments, telles sont les pistes de décarbonation identifiées par l’Immobilier Durable. Observatoire (OID) en Europe et qui a inspiré… d’autres.
« Le marché évolue mécaniquement vers la réduction globale de la consommation d’énergie et vers des produits plus responsables et durables. Cela représente le coût aujourd’hui, mais qui sera sans doute fixé plus tard », précise Anne-Claire Barberi, directrice RSE et innovation chez Perial. Dans ce domaine, la société de gestion teste actuellement un plan de décarbonation pour son fonds Peral Euro Carbone, le première SCI dite ISR qui prend bas carbone sur le marché.S’appuyant sur les résultats du bilan carbone annuel et sur le principe ERC (prévenir, réduire, réparer), la stratégie consiste à calculer les émissions carbone « restantes » et à les corriger par des actions telles que comme la plantation de forêts et l’optimisation… « Ce système a bien fonctionné jusqu’à présent avec les projets correspondants. C’est une méthode qu’on peut utiliser pour d’autres monnaies ou d’autres monnaies », ajoute Anne-Claire Barberi.
Aspim a également montré un changement dans les ressources du fonds pour résoudre les grands problèmes sociaux de ces dernières années. « Bien que les bureaux restent la principale classe d’actifs couverts par les fonds immobiliers, il y a eu une augmentation de 69% de la part des valeurs dédiées à la santé (cliniques, EHPAD, EHPAD) entre 2018 et 2021 », précise l’organisme. L’an dernier, l’investissement réalisé par les SCPI en immobilier de santé représentait un milliard d’euros contre 300 millions investis avant la crise sanitaire début 2020. cela leur enlèvera du travail pour les conservateurs », estime Jean-Marc Coly. Et la santé n’est pas le seul problème que le secteur immobilier peut fournir. En effet, nous sommes confrontés au vieillissement de la population, l’investissement de la vie et la disponibilité des propriétaires qui n’ont pas de biens immobiliers sont des solutions courantes pour obtenir plus d’argent.
Dans cet esprit, le rapport Aspim souligne également les avantages des problèmes de santé sur le marché du logement. « Dans le contexte de crise du logement, le secteur se dit prêt à apporter des solutions, notamment dans les quartiers difficiles où le manque de revenus locatifs est flagrant », précise l’organisme. A cet égard, des projets personnels ont vu le jour, comme Remake AM, qui consacre une partie de sa collection à des projets sociaux. En d’autres termes, l’enveloppe de récupération représente 5 à 10 % de sa collecte annuelle dans des logements sociaux, des logements étudiants ou dans des projets dédiés à l’amélioration de l’environnement résidentiel des habitants. « A ce stade, nous espérons volontairement ne pas gagner d’argent », expliquent les fondateurs de Remake AM. Certains acteurs ayant adopté la même démarche dédient ce fonds social à des organismes, des entreprises et revendent une partie de leurs revenus ou de leurs résultats. Cette méthode représente actuellement 5 millions d’euros par thématique sociale. Imaginez, si tout le monde faisait cette petite action, cela pourrait représenter.
L’une des propositions actuelles d’Aspim comprend la centralisation de la sécurité du logement dans le mode de location des logements et, par conséquent, encourage la création d’un « fonds du logement » qui permet à ce secteur de créer une offre locative abordable et de qualité grâce à des fonds dédiés. Destiné aux particuliers, le fonds s’inscrirait également dans une perspective de planification de la retraite. Une autre façon de vérifier au profit de nos retraités.
« La suppression des frais de dossier encourage les comportements à court terme »
DEUX QUESTIONS À…Frédéric Puzin, Président du Corum
La suppression des frais de souscription en assurance-vie est-elle une bonne nouvelle ?
En demandant l’abolition des frais d’inscription, il me semble que nous nous trompons de combat. Car au final, le plus important pour un épargnant n’est pas le montant qu’il verse mais le rendement annuel, le montant d’argent qu’il retire de son investissement. Oui, les frais de dossier facturés aux SCPI (sociétés de placement immobilier, ndlr) sont élevés. Mais vous devez comprendre quels sont ces coûts. Ils ont une vraie raison d’être car ils fournissent les moyens nécessaires pour fédérer les sauveteurs en SCPI. Les sociétés de gestion de SCPI qui n’ont pas de frais d’adhésion, comme les autres, doivent être rentables. Ils ne mentionnent donc quelque part que le rendement qu’ils donnent lorsqu’ils entrent : cela conduit à plus de lignes de prix (en particulier la commission pour prendre des choses qu’eux seuls facturent), et à des prix très élevés.
Quels sont les risques du retrait des frais d’abonnement ?
Les investisseurs ne sont pas conscients du risque de gain financier en choisissant ces SCPI sans frais d’enregistrement. La suppression des frais de souscription incite certes à un comportement « court-termiste » puisque l’investisseur n’a pas à attendre de retirer les frais de souscription pour sortir… Dans la mesure où les SCPI sans frais de souscription ont dû y mettre une commission de sortie. un événement de sortie avant trois ou cinq ans, pour fermer la possibilité de partir plus tôt. De pointe! Ainsi, avant ce délai, la SCPI sans frais d’adhésion est plus chère que la SCPI classique. Le principe des SCPI sans frais de dossier est également source de conflits d’intérêts, notamment au travers de la commission d’acquisition. En effet, plus la SCPI sans verser d’argent utilise un emprunt pour financer son acquisition, plus cela coûte cher à l’épargnant : si elle encaisse 100 et s’endette à 30 %, elle en met 130. Bien que le prix d’achat soit basé sur le prix d’achat de l’immeuble, le gestionnaire de la SCPI prend dans ce cas le coût de à 130. Ce qui tire le meilleur parti de l’équation, c’est la commission d’écriture. En comparaison, la commission de candidature est indépendante de la cote de crédit de la SCPI. De plus, en permettant d’augmenter l’achat de biens immobiliers, le montant du crédit en SCPI sans frais de dossier permet de facto plus d’acquisitions, de transactions et même de transferts de fonds.