Maisons au Luxembourg : les ventes baissent, les prix grimpent

Selon le dernier rapport de l’Observatoire de l’habitat, l’activité des marchés immobiliers est globalement en baisse même si la situation est très hétérogène selon les segments.

L’immobilier luxembourgeois ne fait pas la fête en ce qui concerne le troisième trimestre 2022. Par rapport au même trimestre de l’année dernière, le secteur recule plus ou moins fortement dans son activité selon les segments.

C’est la vente d’appartements neufs qui souffre le plus avec un marché qui a reculé de 36% par rapport à 2021. Selon l’Observatoire de l’Habitat, « c’est le plus faible nombre de ventes jamais atteint depuis que nous avons le Foncier ». avec celle du 3e trimestre 2009. « De manière générale, la vente d’appartements (neufs et anciens) a chuté de 17,7 % avec 1 307 transactions pour ce troisième trimestre. Un chiffre inférieur à la moyenne des années précédant la crise sanitaire.

L’impact de la hausse des taux d’intérêt

« Le volume financier correspondant à ces transactions (près de 907 millions d’euros seulement au 3ème trimestre 2022) n’a baissé que de 13,4% par rapport à 2021, ce qui reflète la hausse des prix moyens des appartements vendus », note l’Observatoire de l’Habitat. Avec 1 010 ventes ce trimestre, les ventes d’appartements anciens reculent légèrement (-10%) et restent proches de la moyenne des années précédentes.

Cette baisse d’activité sur le marché des appartements en construction s’inscrit dans une tendance constatée depuis huit trimestres. Cela est dû à une combinaison de plusieurs facteurs :

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Ventes de maisons en baisse de 12,6 %

Pour le marché du logement (essentiellement composé d’immeubles anciens), la baisse d’activité est également visible par rapport au 3ème trimestre 2021 : les transactions ont chuté de 12,6%. L’activité est également à un niveau bien inférieur à ces dernières années (760 ventes ce trimestre, contre 940 en moyenne entre 2017 et 2019). « Le volume financier associé à ces transactions a diminué beaucoup moins fortement (seulement -3,5%), ce qui reflète également une augmentation des prix de vente moyens des maisons. »

L’activité sur le marché de la vente de terrains à bâtir s’est également fortement ralentie et a baissé de 25,1 %. Avec 406 transactions, il se situe à un niveau inférieur à celui des années précédant la crise sanitaire (en moyenne 478 ventes de terrains à bâtir).

L’indice des prix de vente des logements fourni par le STATEC (y compris logements anciens et logements en construction) a augmenté de 11,1% entre le 3ème trimestre 2021 et le 3ème trimestre 2022. Cela dit, la hausse de l’indice sur un an est de :

Ces augmentations restent en ligne avec celles des différents quartiers, même si celle des appartements en construction semble « anormale » aux yeux de l’Observatoire de l’habitat.

Sans surprise, les loyers annoncés ont également augmenté significativement au 3ème trimestre avec une hausse de 2,1% par rapport au trimestre précédent. Sur douze mois, la hausse reste toutefois sensiblement inférieure à celle des prix de vente des logements. En revanche, ceux des maisons sont stables sur les douze derniers mois (+0,1 %). « Il faut cependant noter que l’indicateur des loyers des logements annoncé est très volatil », nuance l’Observatoire de l’habitat.

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L’augmentation du loyer en cours de bail est également très modérée. Avec une hausse de 1,7%, il est également bien inférieur à l’inflation sur les biens de consommation, selon les chiffres du STATEC (+6,7%).