OPCI : « L’immobilier locatif se porte bien en temps de crise »

Actualité financière Hebdo : Quelles sont les caractéristiques de la location immobilière au Maroc ?

Nawfal Bendefa : L’immobilier locatif est en plein essor au Maroc. Il est dans la structuration et la sophistication. Cette croissance est tirée par la fusion de plusieurs éléments fondamentaux dont trois sont à noter : • Une vague d’externalisation des bâtiments par des acteurs locaux, qui voient la valeur ajoutée du financement des terrains et des bâtiments. Il faut savoir qu’en moyenne, pour des secteurs comme l’industrie, la santé, le commerce ou l’éducation, l’immobilier représente environ 70% de l’investissement total. Alors imaginez ce que cela fait en termes de levier et d’accélération du potentiel de croissance de ces entreprises. L’Europe a connu cette vague d’externalisation à la fin des années 90, début des années 2000.

• L’immobilier de nouvelle génération soutient les loyers dans divers secteurs : commerces, bureaux, industrie, santé. Par exemple, le commerce au Maroc a un grand potentiel : nous sommes à moins de 1/10ème de la surface commerciale par nombre d’habitants par rapport à l’Europe. Même avec la digitalisation de l’expérience retail et le e-commerce qui va prendre ses parts de marché, nous sommes encore loin des standards internationaux dans le domaine qui existent déjà et auront tendance à suivre la vague du e-commerce comme on peut le voir sur mûre marchés.

• Enfin, l’immobilier locatif offre aux investisseurs une rémunération attractive entre distribution de dividendes et croissance du capital. Et cela est encore plus vrai dans le contexte actuel de faibles rendements des produits de dette.

F. N. H. : Selon vous, comment louer un financement immobilier après la reprise économique du Covid 19 ?

NB : Dans le contexte général, l’immobilier locatif se porte bien en temps de crise. C’est la tendance qui ressort des crises passées sur les marchés matures. Entre autres, les opérateurs, à la recherche de financements innovants, ont eu recours à l’externalisation de leur patrimoine immobilier comme outil de financement alternatif. Le rôle de l’immobilier est d’être un financier important des opérateurs économiques pour divers secteurs. Le métier de l’immobilier en location est encore nouveau au Maroc, mais son rôle est mieux compris et il s’impose de plus en plus comme une option pour les acteurs marocains. La location immobilière est également un outil important de soutien et de financement de l’économie, ce qui s’inscrit pleinement dans les ambitions du nouveau modèle de développement du pays adopté en avril 2021. Il existe une volonté nationale d’utiliser l’épargne privée et de recourir au marché des capitaux. financer la croissance et le développement économiques et les projets d’infrastructure. De ce point de vue, l’immobilier locatif s’inscrit pleinement dans cette stratégie. La mise en place des OPCI et des sociétés foncières à ce moment précis de reprise est d’apporter une réelle aide aux acteurs nationaux et internationaux opérant au Maroc pour financer leur croissance.

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F. N. H. : Sur la base de ces premières années d’expérience dans la location immobilière au Maroc, y a-t-il des aménagements fiscaux ou réglementaires à apporter pour mieux développer l’activité ?

NB : La réponse est évidemment oui. Il existe une association active d’acteurs de l’immobilier locatif, l’AMIL (« Association Marocaine de l’immobilier locatif »), qui travaille sur le suivi et la structuration des initiatives qui ont réussi sur les marchés matures et comment leurs adaptations pourraient être faites au Maroc. Cette association a récemment réalisé une étude d’impact sur le secteur de l’immobilier locatif au Maroc, avec le cabinet Grant Thornton Conseil. Les résultats de cette étude seront communiqués prochainement. Pour revenir un peu en arrière, il y a déjà un grand succès récent : les OPCI. Le cadre juridique et fiscal des OPCI au Maroc a été couronné de succès, bien que ce marché en soit encore à ses balbutiements. Ce succès est confirmé pour deux raisons. La première est qu’il a pu lever des capitaux importants vers des actifs immobiliers en partie « dormants ». Cette démarche modernise les actifs et les place dans une gestion active et professionnelle. Dans certains cas, même si les détenteurs de titres OPCI in fine peuvent être les mêmes que les détenteurs des actifs sous-jacents dans le passé. La deuxième raison est que le nombre de transactions a généré une fiscalité importante à un moment où notre pays a besoin de recettes fiscales. L’AMIL étudie la mise en place de mesures similaires pour l’immobilier locatif afin de créer une activité d’investissement dans l’immobilier locatif, de canaliser des économies supplémentaires vers cette activité, mais aussi d’augmenter les recettes fiscales générées.

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F. N. H. : Quelle est la place des enjeux RSE dans le secteur de la location immobilière ?

NB : Notre vision chez Aradei Capital est que l’immobilier locatif doit avoir un réel impact sur le territoire, l’environnement et les communautés. C’est un sujet très riche, surtout dans les pays en développement comme le Maroc, et qui couvre de nombreux aspects. Enjeux sociétaux – Pour n’en citer que quelques-uns : la création d’emplois garantis et pérennes avec une couverture sociale pour les salariés, la promotion de l’égalité femmes-hommes, la promotion de l’économie locale (emploi, fournisseurs), l’aide au financement des PME, etc. Enjeux environnementaux – Des initiatives telles que la conception de bâtiments durables avec une certification environnementale, la capacité de mesurer et, à terme, de réduire les émissions de CO2, etc. Les enjeux sociaux et environnementaux doivent être intégrés dans l’ADN des foncières. Cela répond également aux nouvelles attentes des investisseurs qui recherchent davantage d’investissements qui offrent certes une rentabilité financière, mais qui ont un impact positif sur la société et l’environnement à la base.

F. N. H. : Enfin, comment s’est déroulée l’activité d’Aradei Capital et à quoi ressemble 2022 ?

NB : Ces premiers mois de 2022 s’inscrivent dans une dynamique positive pour la foncière, avec un retour des clients vers nos actifs de commerces. Nous avons également poursuivi une politique d’investissement durable avec la promotion du programme de développement de quatre cliniques privées dans le cadre de la joint-venture Akdital Immo. L’année 2022 a également été marquée par le contexte géopolitique et les bouleversements subis par le secteur immobilier : augmentation des coûts des matières premières et de la construction, allongement des délais d’approvisionnement, mais malgré cela, nous parvenons à maintenir le retour sur nos investissements.

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