Où faire du shopping à Paris en 2023 ?

Les prix de l’immobilier à Paris mesurés fin août 2022 ont baissé de 1,2%, selon les notaires. L’érosion ne limite cependant pas le dynamisme du marché, où subsiste un déséquilibre entre l’offre et la demande. Quel quartier les acheteurs potentiels peuvent-ils cibler ? Existe-t-il d’autres opportunités d’investissement en région parisienne ? Unités de réponse.

Est-ce une bonne idée d’acheter à Paris ?

Après la crise du Covid-19 et ses incarcérations successives, qui ont vu des milliers de Parisiens abandonner la capitale pour la banlieue voire la province, Paris n’a plus bonne presse. La hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers, qui affecte significativement la disponibilité de l’immobilier et la rentabilité des logements, n’arrange pas les choses. Cependant, la ville de Paris reste très attractive en matière d’immobilier. « Paris sera toujours Paris ! », comme on dit. « La baisse des prix observée à Paris rend les acquisitions et les investissements encore plus pertinents qu’avant la crise sanitaire », a déclaré Alexandre Fitussi, co-fondateur de la plateforme d’investissement locatif Beanstock. Selon le spécialiste, c’est donc le bon moment pour acheter ou investir au capital. Cerise sur le gâteau pour les futurs propriétaires : l’érosion ne concerne que les prix, pas les loyers.

Cependant, tout n’est pas rose. A Paris, plusieurs ombres subsistent au tableau. Parmi eux : un niveau de prix particulièrement élevé, qui fait de Paris une ville relativement inaccessible. Mais aussi la mesure de contrôle des loyers qui supprime la rentabilité locative des investisseurs, réduisant les montants locatifs initiaux d’environ 13-15%. Sans oublier la hausse de taxe foncière promise par Anne Hidalgo. Le nouveau DPE, qui conformément à la loi climat supprimera les « thermofiltres » du marché locatif à partir de 2023, est aussi un frein aux Français qui veulent acheter un bien pour le louer. Ce qui pourrait cependant les faire réinvestir, « c’est le doublement du déficit foncier dû aux revenus qu’ils peuvent tirer de leurs rénovations énergétiques », avance Stéphane Van Huffel, co-fondateur de Netinvestment Marketplace.

Compte tenu des prix actuels à Paris, la première étape pour acheter un bien immobilier dans la capitale en résidence principale est de déterminer son budget et le plan de financement associé. Ceci est d’autant plus important dans le contexte post-Covid que l’inflation galope et que les conditions de crédit se durcissent. Les banques regardent aussi l’apport personnel des futurs acquéreurs, qui selon le courtier en crédit immobilier Cafpi avoisine les 150.000 euros à Paris, soit 27% du montant moyen des transactions. Une fois le plan de financement finalisé, les porteurs de projet sont très intéressés à se faire accompagner par des spécialistes de l’immobilier s’ils souhaitent devenir propriétaires. C’est d’autant plus vrai aujourd’hui, où « les volumes de transactions sont faibles et la mobilité est rare », note Stéphane Van Huffel.

« La mauvaise étiquette énergétique de l’appartement peut être une monnaie d’échange pour les acheteurs »

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Afin de trouver une propriété à la hauteur de leurs attentes, les acheteurs potentiels doivent garder à l’esprit qu’il n’existe pas de produit parfait en matière d’immobilier. Encore moins à Paris où les biens trouvent rapidement preneurs. Par conséquent, le mot d’ordre de ce marché est « patience » ; les primo-accédants et les deuxièmes acheteurs sont souvent battus au-dessus de la tête par les investisseurs et les agents immobiliers. La rareté de l’offre nécessite la possibilité de s’affranchir de la liste des critères et de faire des concessions, par exemple, en termes de surface, de localisation, d’étage… Enfin, puisqu’à Paris environ 75% du parc de logements a 100-150 ans , fais-le. n’ayez pas peur des emplois. La bonne nouvelle : selon Alexandre Fitussi, la mauvaise étiquette énergétique d’un appartement peut être une monnaie d’échange pour les acquéreurs, qui peuvent s’en servir pour faire baisser le prix d’achat du bien.

Dans quel quartier acheter à Paris ?

De manière générale, « La tension de l’immobilier à Paris est telle qu’il est intéressant d’acheter dans tous les quartiers », annonce d’emblée Alexandre Fitussi. Tout dépend avant tout du budget des futurs acquéreurs. La liste des quartiers qui n’ont pas encore dépassé la barre des 10 000 euros le mètre carré se rétrécit. Selon les notaires, il en existe plus de cinq (tarifs à fin août 2022) :

La relative « accessibilité » des prix au mètre carré dans ces zones, qui est surtout souhaitée par les primo-accédants qui refusent de traverser le périphérique. Le 19e arrondissement, qui a beaucoup changé depuis la crise du Covid-19 (boulevards, parcs, moins de sécurité, etc.), attire avant tout des acquéreurs à la recherche d’espaces extérieurs. Le quartier regorge en effet de bâtiments mitoyens et couverts ainsi que de maisons, notamment autour des Buttes-Chaumont. Comme il n’y a pas encore de clients étrangers, les opportunités sont nombreuses. Les acquéreurs s’intéressent au 13e arrondissement, lui aussi sous la barre des 10 000 euros le mètre carré. Son prix n’est pas son seul atout. « Il y a beaucoup de nouveaux immeubles et ce quartier est desservi par la ligne 14, qui a été prolongée. Ses habitants sont donc directement reliés à l’aéroport d’Orly », note Alexandre Fitussi.

Profitez des opportunités dans les 13e et 19e arrondissements

Où investir dans l’immobilier à Paris ?

De manière générale, tous les quartiers entre le 1er et le 12ème arrondissement sont attractifs pour l’investissement. « Dans tous ces quartiers, les appartements à vendre trouvent preneurs en 30 minutes et nous les louons en moins de 24 heures », précise Alexandre Fitussi. A Paris, cependant, certains quartiers sont plus stratégiques que d’autres. « Un indicateur intéressant à surveiller est le volume de locataires. Les quartiers qui en comptent le plus sont au nord de Montmartre vers la station de métro Jules Joffrin, au nord du 17e arrondissement grâce au prolongement de la ligne 14 dans l’arrondissement des Batignolles également le 13e arrondissement », explique-t-il. Avis de Stéphane Van Huffel. « 13. le quartier ce n’est pas que les grosses tours de la Porte de Choisy. C’est aussi le quartier de la Butte aux Cailles qui attire de plus en plus de touristes et intéresse donc les investisseurs », constate-t-il.

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Dans les 14e et 15e arrondissements, les investisseurs peuvent être intéressés par des appartements avec vue sur les immeubles emblématiques de la capitale

Les 14e et 15e arrondissements offrent également d’excellentes opportunités pour les investisseurs. Par exemple, il y a de plus en plus de projets de Coliving. « Ce sont des quartiers agréables, où les biens ont souvent vue sur les Invalides et la Tour Eiffel. Les prix au mètre carré restent « abordables » par rapport à ceux des arrondissements voisins (5e, 6e et 7e) – absolument dingues : entre 9 600 et 7,10 500 euros le mètre carré », explique Stéphane Van Huffel. Un autre critère à prendre en compte est la tension locative, c’est-à-dire l’écart entre l’offre et la demande. Cette dernière est extrêmement forte « 2. quartier, vers la rue Montorgueil, ainsi que dans le 8e arrondissement, encore sous-évalué en termes de prix, bien qu’il soit à deux pas des Champs-Élysées », ajoute Alexandre Fitussi.

Où investir en région parisienne ?

Le projet du Grand Paris, qui conduira à la création de 4 nouvelles lignes de métro automatique et de 68 nouvelles stations autour de la capitale, a déjà séduit de nombreux investisseurs. Même si maintenant que le projet a été voté, les opportunités d’investissement se font plus rares, elles ne sont en aucun cas inexistantes. « En Seine-Saint-Denis, par exemple, on voit émerger de beaux projets de régénération de logements, dont les prix sont actuellement disponibles, mais qui peuvent alors atteindre 6 000-7 000 euros le mètre carré. Les villes de Saint-Ouen, Il faut notamment regarder Saint-Denis, Noisy-le-Sec, Romainville et Le Blanc-Mesnil, au sud de l’aéroport de Roissy, qui ont parfois une image négative auprès des investisseurs », explique Stéphane Van Huffel.

« Les villes de Saint-Ouen, Saint-Denis, Noisy-le-Sec, Romainville et Le Blanc-Mesnil sont incontournables. »

La ville de Massy se porte également bien dans l’Essonne. La ligne 18 du Grand Paris Express le reliera prochainement à l’aéroport d’Orly et au plateau de Saclay qui regroupera à terme 35 % de la recherche française et accueillera 60 000 étudiants et 10 500 chercheurs. Même si la demande locative devrait y croître de manière exponentielle dans les années à venir, les prix au mètre carré se situent actuellement entre 4 000 et 4 500 euros, ce qui est une aubaine pour les investisseurs potentiels. Ceux qui craignent de voir leur enthousiasme freiné par l’encadrement des loyers pourront éventuellement se tourner vers les communes des Hauts-de-Seine. D’une part, parce que le département attire de plus en plus de jeunes cadres de la défense, et d’autre part, parce que « c’est le seul département en Ile-de-France qui n’a jamais évoqué la mise en place d’un contrôle des loyers », rappelle Alexandre. Fitussi.