Où faire du shopping à Paris en 2023 ?

Les prix de l’immobilier parisien, mesurés fin août 2022, ont baissé de 1,2%, selon les notaires. L’érosion ne limite cependant pas le dynamisme du marché, où subsiste un déséquilibre entre l’offre et la demande. Sur quel domaine les acheteurs potentiels peuvent-ils jeter leur dévolu ? Reste-t-il des opportunités d’investissement en région parisienne ? Éléments de réponse.

Est-ce une bonne idée d’acheter à Paris ?

Depuis la crise du Covid-19 et les restrictions qui ont suivi, après lesquelles des milliers de Parisiens ont abandonné la capitale au profit de la banlieue, voire de la province, Paris n’a plus bonne presse. La hausse des taux des crédits immobiliers, qui a un impact important sur l’accès à la propriété et la rentabilité des logements, n’arrange pas les choses. Pourtant, la ville de Paris est très attractive en matière d’immobilier. « Paris sera toujours Paris ! », comme dit le proverbe. « La baisse des prix observée à Paris rend les acquisitions et les investissements plus pertinents qu’avant la crise sanitaire », a déclaré Alexandre Fitussi, co-fondateur de la plateforme d’investissement locatif Beanstock. Selon le spécialiste, c’est le bon moment pour acheter ou investir le capital. Cerise sur le gâteau pour les futurs propriétaires : l’érosion ne concerne que les prix, pas les loyers.

Tout n’est pourtant pas rose. A Paris, il y a encore quelques ombres sur la table. Parmi eux : le niveau élevé des prix, qui fait de Paris une ville relativement inabordable. Mais aussi la mesure d’encadrement des loyers, qui freine la rentabilité des locations des investisseurs, en réduisant les montants locatifs initiaux d’environ 13 à 15 %. Sans oublier l’augmentation de la taxe foncière promise par Anne Hidalgo. La nouvelle eurodéputée, qui supprimera les « restricteurs thermiques » du marché locatif à partir de 2023 conformément à la loi Climat, est aussi un frein aux Français désireux d’acheter un bien à louer. Ce qui pourrait leur redonner envie d’investir, « c’est le doublement du déficit foncier imputable aux revenus qu’ils peuvent tirer de leurs travaux de réforme énergétique », pointe cependant Stéphane Van Huffel, co-fondateur de la place de marché Netinvestment.

Compte tenu des prix pratiqués dans Paris intra-muros, la première étape lorsque l’on souhaite acquérir un bien immobilier, au titre de sa résidence principale, dans la capitale, est de définir un budget et de déterminer un plan de financement associé. C’est d’autant plus important dans ce contexte post-Covid, alors que l’inflation s’envole et que les conditions de crédit se durcissent. Les banques se pencheront également sur l’apport personnel des futurs acquéreurs qui, selon le courtier en crédit immobilier Cafpi, avoisine les 150.000 euros à Paris, soit 27% du montant moyen des transactions. Une fois le plan de financement finalisé, les porteurs de projet auront tout intérêt à se rapprocher des professionnels de l’immobilier s’ils souhaitent devenir propriétaires. C’est d’autant plus vrai aujourd’hui que « le volume des transactions est faible et la mobilité est rare », note Stéphane Van Huffel.

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« La mauvaise étiquette énergétique d’un appartement peut être un levier de négociation pour les acheteurs »

Pour trouver un bien à la hauteur de leurs attentes, les futurs acquéreurs doivent garder à l’esprit qu’en matière d’immobilier, le produit parfait n’existe pas. Encore moins qu’à Paris où les biens trouvent preneurs à grande vitesse… Le maître mot de ce marché est donc « patience » ; les investisseurs et les concessionnaires immobiliers battent souvent les premiers et deuxièmes acheteurs au poste. La rareté de l’offre fait qu’il sera possible de dépasser la liste des critères et de faire des concessions, par exemple sur la surface, la localisation, les étages… Enfin, puisqu’à Paris environ 75% du parc de logements entre 100 et 150 ans vieux, fais. n’ayez pas peur des travaux. Bonne nouvelle : « Une mauvaise étiquette énergétique d’un appartement peut être un levier de négociation pour les acheteurs, qui peuvent en profiter pour faire baisser le prix d’achat du bien », selon Alexandre Fitussi.

Dans quel quartier acheter à Paris ?

Globalement, « la tension immobilière est telle à Paris qu’il est intéressant d’acheter dans tous les quartiers », annonce d’emblée Alexandre Fitussi. Tout dépend avant tout du budget des futurs acquéreurs. La liste des arrondissements qui n’ont pas réussi à franchir la barre des 10 000 euros le mètre carré s’amenuise encore. Selon les notaires, il y en a plus de cinq (tarifs à fin août 2022) :

La relative « accessibilité » de ces prix au mètre carré de ces zones des territoires est particulièrement appréciée des primo-accédants qui refusent de traverser le périphérique. Le 19e arrondissement, qui a bien changé depuis la crise du Covid-19 (verdissement des voiries, des parcs, moins d’incertitude…), attire les acquéreurs en quête d’espace extérieur. Le quartier regorge en effet d’immeubles à terrasses et toits ainsi que de maisons, notamment autour des Buttes-Chaumont. Comme les clients étrangers ne sont pas encore présents, les opportunités sont nombreuses. Le 13e arrondissement, lui aussi sous la barre des 10 000 euros le mètre carré, est intéressant pour les acquéreurs. Le prix n’est pas son seul atout. « Il y a beaucoup de nouveaux immeubles et la ligne 14 dessert ce quartier qui a été prolongé. Ses habitants sont donc directement reliés à l’aéroport d’Orly », note Alexandre Fitussi.

Profitez des opportunités dans les 13e et 19e arrondissements

Où investir dans l’immobilier à Paris ?

Globalement, tous les secteurs situés entre le 1er et le 12ème sont attractifs d’un point de vue investissement. « Dans tous ces quartiers, les appartements arrivent en vente aux séquestres en 30 minutes et nous les louons en moins de 24 heures », précise Alexandre Fitussi. A Paris, cependant, certains quartiers sont plus stratégiques que d’autres. « L’indicateur intéressant à regarder est le nombre de locataires. Les quartiers où ils sont les plus nombreux sont au nord de Montmartre, vers la station de métro Jules Joffrin, au nord du 17e arrondissement, grâce au prolongement de la ligne 14 dans le quartier des Batignolles. ainsi que le 13e arrondissement », explique-t-il. Un avis partagé par Stéphane Van Huffel. « Le 13e arrondissement, ce n’est pas seulement les grandes tours de la porte de Choisy. La Butte aux Cailles est aussi un quartier qui attire de plus en plus de touristes et devient donc intéressant pour les investisseurs », selon lui.

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Dans les 14e et 15e arrondissements, les investisseurs peuvent être intéressés par des appartements en vue des immeubles phares de la capitale.

Les 14e et 15e arrondissements présentent également de belles opportunités pour les investisseurs. Par exemple, il y a de plus en plus de projets de blanchiment. « Ce sont des quartiers agréables, où les logements ont vue sur les Invalides et la Tour Eiffel. Les prix au mètre carré restent « abordables » par rapport à ceux – complètement fous – des arrondissements voisins (5e, 6e et 7e) : entre 9 600 et 10 500 euros par mètre carré », explique Stéphane Van Huffel. L’autre critère à considérer est la tension des loyers, ou la différence entre l’offre et la demande. Cette dernière, de son côté, est particulièrement forte « dans le 2e arrondissement, vers la rue Montorgueil, ainsi que le 8e arrondissement, encore sous-évalué en termes de prix, alors que c’est une adresse à deux pas des Champs-Élysées », ajoute Alexandre Fitussi.

Où investir en région parisienne ?

Le projet du Grand Paris, qui conduira à la création de 4 nouvelles lignes de métro automatique et de 68 nouvelles stations à travers la capitale, a déjà séduit un grand nombre d’investisseurs. Même si les opportunités d’investissement se font plus rares depuis que le projet a été voté, elles sont loin d’être au rendez-vous. « En Seine-Saint-Denis, par exemple, on voit émerger de beaux projets de réhabilitation de logements, avec des prix accessibles pour le moment mais qui pourraient atteindre plus tard entre 6 000 et 7 000 euros le mètre carré. Les villes de Saint-Ouen, Saint-Denis , Noisy-le-Sec, Romainville et Le Blanc-Mesnil, situés au sud de l’aéroport de Roissy, sont à regarder en particulier. Ils ont parfois une image négative auprès des investisseurs », explique Stéphane Van Huffel.

« Les communes de Saint-Ouen, Saint-Denis, Noisy-le-Sec, Romainville et Le Blanc-Mesnil doivent être regardées »

En Essonne, la ville de Massy se porte également bien : la ligne 18 du Grand Paris Express la reliera bientôt à l’aéroport d’Orly et au plateau de Saclay qui concentrera à terme 35 % de la recherche française et accueillera 60 000 étudiants et 10 500 chercheurs. Même si la demande locative devrait y augmenter dans les années à venir, les prix au mètre carré sont actuellement encore bridés entre 4 000 et 4 500 euros, ce qui est une aubaine pour les investisseurs potentiels. Ceux qui craignent de voir leur enthousiasme sous contrôle des loyers peuvent enfin se diriger vers les communes des Hauts-de-Seine. D’une part parce que le département attire de plus en plus de jeunes cadres travaillant dans la Défense, et d’autre part parce que « c’est le seul département d’Ile-de-France qui n’a jamais parlé de mettre en place un contrôle des loyers », rappelle Alexandre. Fitussi.