PARIS : La labellisation ISR s’inscrit dans une stratégie de gestion active de l’immobilier résidentiel » Bulletin Economique et Politique PACA

Depuis moins de deux ans, le label ISR valide la démarche d’engagement des fonds immobiliers dans les aspects extra-financiers (environnement, société et gouvernance).

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Loin d’être une limitation, la prise en compte de ces aspects s’inscrit pleinement dans une stratégie immobilière résidentielle dynamique.

Par Gurvan Mahéo, Finance Manager et Risk Manager chez Axipit Real Estate Partners

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Un label qui correspond à l’évolution du marché

Le label ISR permet aux investisseurs de donner du sens à leur épargne tout en améliorant significativement leur patrimoine.

L’approche Best in Progress, qui vise à améliorer la performance des actifs des piliers E, S et G (Environnement, Société et Gouvernance) s’inscrit parfaitement dans une logique de revalorisation des actifs résidentiels.

Les actions menées dans le cadre de cette démarche, à travers un suivi rigoureux des actifs, permettent de bien comprendre leurs caractéristiques et d’augmenter leur attractivité. Ainsi, le label s’inscrit dans une démarche de valeur ajoutée visant à acquérir des actifs ne répondant pas aux besoins des utilisateurs, afin de les réhabiliter et de les restructurer afin de créer une valeur solide pour les investisseurs.

L’étiquetage permet notamment de faire face à la rigueur des réglementations environnementales. Ainsi, à partir de cet été, les loyers des appartements classés F et G ne pourront plus être augmentés. Dans les années à venir, il ne sera plus possible de louer des maisons consommatrices d’énergie. Or, ces derniers représentent une part très importante du parc immobilier français, soulignant le potentiel d’appréciation du marché. Selon les dernières données de l’Observatoire national de la réforme énergétique, parmi les résidences principales, près de 40 % des logements sont classés E, F ou G, et cette proportion atteint près de 55 % pour les résidences secondaires et les logements vides.

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Cette évolution réglementaire est accentuée par la hausse actuelle des prix de l’énergie, qui renforce encore l’attractivité des logements économes en énergie.

Les stratégies immobilières de logement auront naturellement un impact sur la société en apportant des solutions aux besoins de logement. La stratégie de valeur ajoutée ira plus loin en renforçant l’offre de logements de qualité dans les principales villes de France, notamment à Paris et en Ile de France. Sur ces marchés qui souffrent de grands déséquilibres entre l’offre et la demande, cette stratégie développera des actifs de qualité situés à proximité des services (infrastructures, commerces, transports en commun, recharge de voitures électriques, etc.) et de plus en plus demandés par les utilisateurs.

Dans le cadre de cette stratégie qui répond à une mission sociale, il est donc important de donner un poids égal aux piliers S et E pour établir la notation ESG des actifs sous gestion.

Du point de vue de la création de valeur, il est essentiel d’optimiser le champ des possibles. Aller au-delà des considérations environnementales permet de ne pas exclure des biens difficilement rénovables sur le plan énergétique mais offrant de nombreux avantages aux utilisateurs. C’est le cas des immeubles haussmanniens à Paris, qui sont d’une grande qualité architecturale et bénéficient d’une excellente localisation.

Les impacts environnementaux indirects ne sont pas à négliger : en favorisant la mobilité douce, le logement central a également un impact positif sur l’environnement.

Trouver le juste équilibre pour une stratégie de valeur ajoutée efficace

Lier étroitement performances financières attractives et démarche ISR nécessite une mesure très précise du travail de transformation patrimoniale réalisé. L’objectif est d’améliorer la performance énergétique des bâtiments sans compromettre la performance finale de l’investisseur. Systématiser le remplacement des équipements par d’autres moins énergivores (par exemple, les fenêtres à double vitrage ou les ampoules basse consommation par exemple) et diffuser les bonnes pratiques ont des effets vertueux. Associées au renouvellement et à la relocalisation des actifs, ces actions n’engendrent pas de coûts excessifs.

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Le pilier gouvernance est un gage d’efficacité, permettant à toutes les parties prenantes (prestataires et locataires) d’être associées au déploiement de la politique ISR. Elle se décline notamment au travers d’une charte ESG à faire signer par les prestataires et d’un guide des bonnes pratiques permettant aux occupants d’économiser l’énergie.

Toutes ces actions, qui permettent de combiner impacts extra-financiers et rendements financiers attractifs, nécessitent une solide connaissance et une parfaite maîtrise du marché de l’immobilier résidentiel. Cette expertise n’est plus réservée aux seuls investisseurs institutionnels et est désormais accessible aux clients professionnels ou assimilés.

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Les commentaires et analyses reflètent la vision d’Axipit Real Estate Partners sur les marchés et leur évolution, sur la base des informations connues à ce jour. Les informations contenues dans ce document n’ont pas de valeur contractuelle et n’engagent pas la responsabilité d’Axipit Real Estate Partners.

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