Par Nicolas Le Febvre, associé fondateur du groupe Euodia.
Ça fait un an qu’on l’attend. Une sortie progressive du dispositif a été annoncée depuis un an, prévue pour 2024 : la baisse du Pinel d’optimisation fiscale. La loi qui encourage l’investissement dans l’immobilier neuf est à nouveau modifiée, ce qui réduit leurs avantages fiscaux. Continuera-t-elle à rencontrer son public après une telle évolution ? Rien n’est moins sûr, diront certains. Oui, mais pas si vite… Pour Nicolas Le Febvre, associé fondateur du groupe Euodia, tout dépend de la manière dont on considère Pinel : investissement immobilier ou pur produit défiscalisé ? Ceci est la question!
Une baisse progressive jusqu’à 2024
L’heure est venue ! Si la loi Pinel demeure, les taux de remise qu’elle propose seront réduits : selon la durée du bail, ils passeront à 17,5 %, 15 % ou 10,5 % en 2023. En 2024, ils diminueront encore (14%, 12%, 9%).
En attendant, le principe n’a pas changé : plus longtemps vous vous engagez dans le système, plus l’optimisation fiscale est élevée. La durée de l’emploi est de 6 à 9 ans, avec possibilité de prolongation une ou deux fois pour trois ans (la limite est de 12 ans au total). Pinel demande également d’investir dans des logements neufs situés dans une zone où l’offre locative est insuffisante.
Chaque zone a des plafonds de loyer et de revenu pour les locataires. Les plafonds sont inspectés annuellement au printemps. Autre condition : le logement doit être loué comme résidence principale, également à un descendant ou un ancêtre.
Le Pinel, un investissement immobilier qu’il ne faut pas confondre avec un produit de défiscalisation
Donc? Cela peut-il déjà être fini ? Pourquoi investir dans Pinel si son assiette fiscale s’amenuise jusqu’à disparaître à terme ? Car, pour paraphraser un brillant scientifique : « Tout est question de recul, il ne faut jamais imposer son point de vue sur un problème ». Point de vue non. 1 : Considérez Pinel comme un outil de défiscalisation qu’il convient d’utiliser en priorité pour réduire les impôts. Point de vue non. 2 : Considérez Pinel comme un investissement immobilier qui génère des revenus complémentaires et dont l’avantage fiscal n’est que la cerise sur le gâteau.
Dès l’annonce de cette réduction, les médias ont traité Pinel de n°1. 1 : comme un pur produit de défiscalisation. Cependant, ce système est essentiellement et avant tout un investissement immobilier. Elle n’est intéressante que si vous recherchez un investissement rentable dans la pierre, source de revenus complémentaires. Le reste – l’optimisation fiscale – n’est qu’un bonus. Attention donc à ne pas confondre rentabilité et avantages fiscaux ! Cette vision conduit à traiter l’immobilier comme un placement financier, ce qu’il est et ne sera jamais. Privilégier cette approche financière vous obligerait à prendre un risque important : vous ignoreriez les fondamentaux de l’immobilier locatif tels que la demande, la qualité des logements, le niveau des loyers, les conditions du marché, etc.
En effet, pour investir dans Pinel, ce n’est pas la défiscalisation qui compte, mais la qualité du bien que vous achetez. Et comme tout investissement immobilier, le premier critère de choix de votre bien est… l’emplacement. Vous pouvez obtenir une excellente affaire immobilière si vous choisissez un actif situé dans un endroit où il existe un potentiel d’appréciation de l’immobilier. Autre conseil : vérifiez si le prix du bien est en ligne avec le marché. Ce n’est pas parce que c’est du Pinel qu’il faut payer trop cher. Troisièmement : l’investissement dans la pierre garde son intérêt même à crédit. En effet, les taux des crédits immobiliers en France ont peut-être dépassé 2%, mais ils restent inférieurs à l’inflation. Si l’on ajoute à cela la défiscalisation Pinel, on est sur des projets dont les taux de rentabilité interne (TRI) restent pertinents.
En résumé : pour un investissement Pinel réussi, choisissez un bon emplacement, dans un marché immobilier dynamique, avec une forte demande locative et des perspectives de plus-values à la revente. N’hésitez plus et jouez sur l’effet de levier du crédit.
Ainsi, si le bien est de qualité et proche de l’ancien prix avec une bonne revalorisation interne du foncier (agrandissement de la ville, arrivée de campus, migration urbaine vers une ville de second rang, etc.), Le Pinel tient sa place parmi les meilleures solutions d’investissement immobilier. En Île-de-France, par exemple, l’arrivée des Jeux olympiques vient de l’ombre de villes encore sous-utilisées qui présentent de belles opportunités. En termes de crédit, vous achèteriez un actif à des taux d’intérêt importants aujourd’hui mais qui continueront d’augmenter. Bref, c’est le moment d’investir avant que le feu ne passe au rouge !
L’alternative Pinel+
N’oublions pas non plus que Pinel se décline en deux formules : Pinel classique à prix réduit… et Pinel+. Cette nouvelle version du système maintient le « taux plein » initial (21%, 18% ou 12%) à condition que l’appartement neuf soit situé dans un quartier prioritaire et qu’il respecte des critères stricts d’environnement, de confort et d’efficacité énergétique. Etant donné qu’elles nécessitent généralement des travaux, ces dernières limites peuvent naturellement limiter l’intérêt pour Pinel+. Mais si vous achetez un bien de qualité, bien construit, aux normes énergétiques et nécessitant peu ou pas de rénovation dans le temps, vous resterez rentable.
Encore une fois, c’est l’investissement immobilier, point final. Vous devez considérer Pinel comme un investissement immobilier qui offre non seulement l’avantage d’une carotte fiscale, mais aussi d’acheter du neuf et de respecter les normes environnementales. Autrement dit, de quoi réaliser une plus-value substantielle à la revente. Par rapport aux anciens – notamment les Haussmanniens dont les logements sont majoritairement des passoires énergétiques – Pinel+ vous permet d’être actuel et moderne avec votre investissement. L’optimisation fiscale est une prime qui représente un intérêt supplémentaire, une petite « stimulation » supplémentaire de votre rendement.
Oui, Pinel+ est challengeant, mais il offre une défiscalisation totale dans un bien à forte valeur ajoutée répondant aux nouvelles lois/réglementations en matière d’efficacité énergétique. Ces restrictions favorisent le confort des passagers et la protection durable de l’environnement. Autant de concepts qui sont d’actualité aujourd’hui. Au final, qu’elle soit + ou classique, la loi Pinel reste attractive et rentable pour tout investisseur ayant des efforts d’épargne accessibles… tant que vous traitez le système comme un investissement immobilier.