[CONSEIL D’EXPERT] La signature d’un contrat de location protège à la fois le locataire et le propriétaire. Mais attention à ce qu’il soit bien écrit. Craqué par notre expert Bassel Abedi, fondateur de Horiz.io (ex-Rendementlocatif.com).
Que vous soyez locataire ou propriétaire, la signature d’un contrat de location vous protégera dans de nombreuses situations et offrira un cadre adéquat à votre location. Augmentation de loyer, impayés, réparations à décider entre le locataire et le propriétaire… Pour éviter ce type de conflit, il est indispensable de se poser les bonnes questions et de vérifier certains éléments avant de rédiger et signer le contrat.
Pourquoi signer un contrat de bail ?
Le saviez-vous : L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 visant à améliorer les relations locatives (et modifiant la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) établit que « le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, avis préalable de la Commission nationale consultative.
Cette loi réglemente ainsi la location des logements, et impose plus précisément la rédaction d’un bail écrit signé par le propriétaire et le locataire.
Depuis 2014, la loi Alur va encore plus loin pour limiter les désaccords entre les deux parties et instaure un modèle de location type. Depuis mars 2014, tous les nouveaux contrats doivent s’y conformer.
Il existe actuellement deux types de contrats pour réglementer la location d’une résidence habituelle : le bail à loyer vide et le bail à loyer meublé. Le contrat, quel qu’il soit, couvrira, outre le logement, toutes les annexes du bien : box, parking, cave, jardin, etc.
En cas de litige, le contrat de location prévaudra et facilitera la recherche d’une solution amiable. Attention cependant, il est important de vérifier certains éléments du contrat avant de le signer !
5 points de vigilances à vérifier au moment de la signature
Chaque année, de nombreux conflits propriétaires-locataires surviennent. Voici les principaux litiges qui surviennent et doivent être examinés avant de mettre fin à votre bail :
1- L’augmentation annuelle du loyer en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) : si une clause de révision a été insérée dans le bail, le bailleur peut réviser son loyer à la hausse à chaque échéance. L’augmentation sera calculée en fonction de l’indice de référence des revenus (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE. Sans cette clause, toute augmentation de loyer est strictement interdite !
2- Loyer impayé : conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables dans les conditions convenues dans le bail ». En cas de non-paiement, le bailleur peut engager une procédure de recouvrement des loyers. Pour se prémunir contre les impayés à répétition, il est possible d’ajouter une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers ou des charges dans les délais convenus. Vous pouvez également souscrire une assurance loyers impayés (GLI) en plus de percevoir une indemnisation.
3- L’état des lieux d’entrée et de sortie : ces deux documents sont généralement établis entre le locataire et le propriétaire lors de la remise puis de la restitution des clés. Attaché au bail, chaque élément doit être noté avec précision pour éviter les malentendus. Un huissier peut établir un constat locatif si les deux parties n’arrivent pas à s’entendre. Les frais seront alors partagés.
4- Le montant de la caution ou de sa restitution : la caution est légalement fixée à un mois de loyer gratuit pour un logement loué vide et à 2 mois pour un logement meublé. Le locataire doit régler cette somme au propriétaire au moment de la remise des clés. Le propriétaire restituera le dépôt de garantie à son locataire (conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, si aucun dommage n’est survenu et que tous les loyers ont été payés) au plus tard un mois après son départ. Pour vérifier si tout est en ordre, le propriétaire se basera sur l’inventaire des biens à l’entrée, d’où l’importance de bien le remplir.
5- Frais de location et de réparation : liés à l’entretien du logement, des parties communes ou des espaces verts, le montant des charges s’ajoute généralement au montant du loyer de chaque mois. Ce montant est précisé dans le bail et comprend toutes les charges définies par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Par la suite, le propriétaire doit procéder chaque année à une régularisation. La loi impose alors une comparaison entre le total des charges déjà payées par le locataire et les charges réellement engagées par le propriétaire au cours de l’année.
Tous ces éléments doivent être vérifiés et précisés dans le contrat de location. Pour les propriétaires qui ne veulent pas ou n’ont pas le temps de s’occuper de tout cela, il existe des outils de gestion locative en ligne pour gérer eux-mêmes leur investissement locatif. Engagement idéal pour éviter de recourir à une agence immobilière professionnelle, sans vous noyer dans la paperasse, vous pourrez bénéficier d’une assistance administrative, d’une assurance en cas de pannes, ou encore automatiser de nombreuses tâches.